Chủ nhà có được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê để lấy lại nhà ngay được không? Đang là câu hỏi được đặt ra khi bên cho thuê nhà muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng để lấy nhà gấp. Điều này phụ thuộc vào thời hạn, nội dung hợp đồng thuê nhà mà hai bên đã giao kết. Để có thể trả lời được câu hỏi này một cách rõ ràng và chính xác, các đọc giả có thể tham khảo bài viết dưới đây.
lấy nhà ngay khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà của bên cho thuê
- Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê;
- Phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
- Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây: Sửa chữa tài sản; Giảm giá thuê; Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
- Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.
- Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.
- Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
- Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
Cơ sở pháp lý: Điều 477, Điều 478, Khoản 2 Điều 479 Bộ luật dân sự 2015
>>> Xem thêm: Hợp đồng cho thuê nhà đất có phải công chứng thực không?
Các trường hợp chủ trọ đơn phương chấm dứt hợp đồng
Theo quy định của pháp luật, bên cho thuê trong hợp đồng thuê nhà không được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu lại nhà ở đang cho thuê, tuy nhiên, nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì có thể thực hiện được, cụ thể:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
- Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
Các trường hợp chủ trọ đơn phương chấm dứt hợp đồng
Căn cứ vào những trường hợp trên, bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng đối với bên thuê. Tuy nhiên, đối với trường hợp của bạn, phía chủ nhà đã không đưa ra một trong những lý do như trên. Điều này dẫn đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng này là trái với quy định của pháp luật.
>>> Xem thêm: Cách xử lý khi người thuê nhà trả tiền không đúng hạn
Hậu quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng
Hậu quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cũng sẽ tuân theo quy định chung về hậu quả của việc chấm dứt quan hệ hợp đồng. Cụ thể theo quy định tại Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 thì:
- Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
- Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
- Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Tóm lại, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cần quan tâm đến các trường hợp được phép đơn phương theo quy định pháp luật. Đồng thời các bên phải thực hiện việc thông báo đến bên còn lại để đảm bảo sự thiện chí kể cả trong việc chấm dứt hợp đồng
Lấy lại nhà cho thuê trước hạn có phải thông báo trước không
Chủ nhà có phải thông báo lấy lại nhà cho thuê trước hạn
Tại Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:
Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Như vậy, theo quy định trên thì khi bạn muốn chấm dứt việc thuê nhà trước khi hợp đồng hết hạn thì bạn phải báo trước cho chủ nhà ít nhất là 30 ngày, trừ trường hợp giữa bạn và chủ nhà có thỏa thuận khác.
Đơn phương chấm dứt có lấy lại tiền cọc thuê nhà
Điều khoản đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
- Khi hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
- Trường hợp đã đặt cọc nhưng lại từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và phải trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Như vậy:
Khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp, thuộc các trường hợp do pháp luật quy định sau đây, thì bên đặt cọc có quyền được nhận lại số tiền đã đặt cọc trước đó:
- Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn. Hoặc nếu là hợp đồng không xác định thời hạn, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo việc chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày.
- Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
- Nhà ở cho thuê không còn;
- Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.
- Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Đối với hợp đồng đơn phương chấm dứt, bên thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng theo những quy định của pháp luật tại Điều 132 của Luật Nhà ở 2014 hoặc những trường hợp khác theo hợp đồng thuê nhà thì lúc này mới được hoàn lại tiền cọc. Còn không thì vẫn sẽ phải mất tiền cọc nếu các bên không có thỏa thuận khác.
Cơ sở pháp lý: Điều 131 và Điều 132 của Luật Nhà ở 2014.
>>>Xem thêm: Giấy đặt cọc không thoả thuận mức phạt thì đền bù thế nào
Trường hợp phải bồi thường khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn
Bồi thường khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn
Như quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở, nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.
Tuy nhiên, trước hết, các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Toà để yêu cầu bồi thường.
Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:
- Thiệt hại về tài sản: Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng; Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê bị mất, bị giảm sút; Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại do nhà thuê bị đòi trước hạn; Thiệt hại khác do luật quy định….
- Thiệt hại về sức khoẻ: trong trường hợp chủ nhà dùng vũ lực gây thiệt hại đến sức khỏe bên thuê để đòi nhà thì phải chịu trách nhiệm bồi thường
>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà
Tư vấn về chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Tư vấn hợp đồng thuê nhà
- Tư vấn, hỗ trợ khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp.
- Hướng dẫn soạn thảo đơn, hồ sơ và chuẩn bị giấy tờ đính kèm.
- Đưa ra hướng xử lý vấn đề nhằm giúp khách hàng giải quyết tranh chấp, lấy lại tiền đã đặt cọc.
- Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh
- Giải thích các quy định của pháp luật về đặt cọc, quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà ở.
- Tham gia với tư cách người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thu thập tài liệu chứng cứ, bảo vệ quyền và lợi ích của khách hợp.
- Luật sư đại diện, trực tiếp tham gia bào chữa tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi ích của thân chủ trong quá trình xảy ra tranh chấp.
- Hỗ trợ giải quyết công việc tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
Đặt cọc tiền thuê nhà được xem là phương thức đảm bảo giao kết hiệu quả nhất khi các bên tiến hành giao kết hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, nếu không am hiểu về quy định của pháp luật về đặt cọc, thì người thuê sẽ phải đối mặt với việc mất trắng tiền cọc và nhiều rủi ro khác. Nếu quý khách còn bất kỳ vướng mắc hãy liên hệ ngay hotline 1900.633.716 để được tư vấn luật dân sự nhanh nhất. Xin cảm ơn.
1900.633.716