Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc phải bồi thường như thế nào?

Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc phải bồi thường như thế nào là một thắc mắc phổ biến trong bối cảnh nhu cầu ký kết các hợp đồng mua nhà đất ngày càng gia tăng. Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm được pháp luật quy định nhằm đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Việc tự ý hủy bỏ hợp đồng đặt cọc có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường đối với những thiệt hại phát sinh. Theo dõi bài viết dưới đây của Luật L24H để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề này.

Bồi thường khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc được quy định như thế nào?

Về hình thức

Hiện nay thì Bộ luật dân sự 2015 không có quy định cụ thể hợp đồng đặt cọc phải được thể hiện dưới hình thức nào, cụ thể việc đặt cọc được quy định như sau:

• Đặt cọc là việc một bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, có thể kết luận theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành thì không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được thể hiện hằng văn bản và không có quy định phải có công chứng, chứng thực tuy nhiên nên đảm bảo tính pháp lý cao thì các bên giao kết vẫn có thể tiến hành công chứng hợp đồng được.

Cơ sở pháp lý: Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015

Về nội dung

Giao dịch đặt cọc là một giao dịch phổ biến trên thực tế, thường được thể hiện dưới hình thức bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể. Theo đó, hợp đồng đặt cọc gồm những nội dung cụ thể như: thông tin các bên, tài sản đặt cọc, mục đích đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của các bên, chữ ký của hai bên,…..Các thông tin trên được thỏa thuận càng chi tiết thì càng giảm thiểu những rủi ro, tranh chấp phát sinh sau này.

Về điều kiện đảm bảo để hợp đồng có hiệu lực:

• Năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự đầy đủ
• Thẩm quyền của chủ thể khi giao kết hợp đồng
• Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội
• Hình thức hợp đồng
• Hợp đồng không giả tạo
• Tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện

Lưu ý: Trong trường hợp, hợp đồng đặt cọc đáp ứng được các điều kiện được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng đó có giá trị pháp lý, không nhất thiết phải có công chứng trong trường hợp này.

Cơ sở pháp lý: Điều 117, Điều 402 Bộ luật Dân sự 2015

>>> Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc công chứng không?

Mức bồi thường thiệt hại khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, đặt cọc là sự thoả thuận giữa các bên, một bên giao cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận các bên đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng và buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết. Xử lý tài sản đặt cọc chỉ xảy ra khi một trong các bên không thực hiện điều khoản đã cam kết, giao kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại như sau: “Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”

Về nguyên tắc, việc bồi thường thiệt hại khi một bên tự ý hủy hợp đồng đặt cọc chỉ xảy ra khi có thiệt hại phát sinh. Theo đó, bên vi phạm có trách nhiệm phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, chi phí phát sinh do vi phạm nghĩa vụ khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, mức bồi thường thiệt hại khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận, được quy định trong hợp đồng đặt cọc trước khi xảy ra hành vi vi phạm nghĩa vụ hoặc được thỏa thuận sau khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ, trường hợp hợp đồng không quy định được xác định theo các quy định pháp luật cụ thể.

Bồi thường khi hủy hợp đồng

Trường hợp hủy hợp đồng nhưng không phải bồi thường

Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp:

• Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
• Bên kia vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng;
• Trường hợp khác do luật định.

Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

Như vậy, trong những trường hợp nêu trên, bên bị vi phạm có quyền hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mà không phải chịu trách nhiệm bồi thường. Bên hủy hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.

Cơ sở pháp lý: Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào?

>>> Xem thêm: Ký hợp đồng đặt cọc có cần người làm chứng không?

Thủ tục khởi kiện yêu cầu bồi thường khi hủy hợp đồng

Thẩm quyền giải quyết

Theo quy định tại Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về dân sự, trong đó có tranh chấp về bồi thường thiệt hại thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc Tòa án nhân dân cấp huyện nơi nguyên đơn cư trú, làm việc nếu hai bên có thỏa thuận với nhau bằng văn bản.

Trong trường hợp tranh chấp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Như vậy, đối với yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại khi một bên tự ý hủy hợp đồng đặt cọc thì Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc Tòa án nhân dân cấp huyện nơi nguyên đơn cư trú, làm việc nếu hai bên có thỏa thuận bằng văn bản có thẩm quyền giải quyết. Đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Tòa án có thẩm quyền

Hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại bao gồm:

• Đơn khởi kiện đảm bảo các nội dung theo quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015: Theo mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP;
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp như hợp đồng đặt cọc, các giấy tờ thỏa thuận khác (giấy biên nhận tiền, tài sản),…
• Căn cước công dân, chứng minh nhân dân, hộ khẩu gia đình.

Cơ sở pháp lý: Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

Trình tự khởi kiện

Người yêu cầu nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện:

• Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn;
• Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định;
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Cơ sở pháp lý: Điều 190, 191, 195, 197, 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Tư vấn yêu cầu bồi thường khi bị hủy hợp đồng đặt cọc

• Tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến bồi thường thiệt hại khi một bên tự ý hủy hợp đồng đặt cọc;
• Hỗ trợ thu thập chứng cứ yêu cầu bồi thường thiệt hại khi mộtbên tự ý hủy hợp đồng đặt cọc;
• Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc;
• Tư vấn, hướng dẫn về án phí, lệ phí tòa án, đơn yêu cầu thi hành án;
• Đại diện theo ủy quyền cho khách hàng tham gia tố tụng tại tòa án;
• Luật sư bảo vệ quyền lợi ích cho khách hàng làm việc với các cơ quan có thẩm quyền.

>>> Tham khảo thêm: Dịch vụ luật sư tranh tụng

Trong bài viết trên đây, Luật L24H đã trình bày các vấn đề xung quanh việc bồi thường thiệt hại khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc. Nếu có bất cứ vướng mắc nào cần Luật sư tư vấn hợp đồng, luật sư dân sự giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ tổng đài 1900.633.716 để được tư vấn kịp thời và hỗ trợ tốt nhất. Xin cảm ơn!