Quy trình thủ tục lập dự án bất động sản là đất nền hay còn gọi là đất dự án, được hiểu là những lô đất đang nằm trong quy hoạch khu dân cư, khu đô thị của chủ đầu tư. Vậy, khi tiến hành thủ tục lập dự án bất động sản thì Cơ quan nào có thẩm quyền chấp thuận và những thông tin mà chủ đầu tư khi tiến hành Thủ tục lập dự án là gì. Bài viết dưới đây sẽ chi tiết về những vấn đề trên!
Lập dự án bất động sản đất nền
Đất nền là gì? Dự án đất nền là gì?
Đất nền là những mảnh đất chưa có sự tác động của con người như đào, đắp, san đất mà vẫn giữ nguyên hiện trạng.
Đất nền hay đất nền dự án là đất ở được chia nhỏ từ một quỹ đất lớn theo quy hoạch nhất định. Khi đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), tức là sổ hồng, sổ đỏ phải cấp mới cho từng lô đất nhỏ trong dự án. Nếu lô đất đó chưa phải là đất thổ cư (đất nông nghiệp) thì trước tiên phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư.
>>> Tham khảo thêm: Dự án đầu tư là gì?
Quy trình, thủ tục lập dự án bất động sản là đất nền
Xin chấp thuận chủ trương đầu tư
Thuộc thẩm quyền Quốc hội
Căn cứ tại điều 30 Luật Đầu tư 2020, những dự án dưới đây thuộc thẩm quyền của Quốc hội:
Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư sau đây:
Dự án đầu tư ảnh hưởng lớn đến môi trường hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, bao gồm:
- Nhà máy điện hạt nhân;
- Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng phòng hộ biên giới từ 50 ha trở lên; rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay và rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển từ 500 ha trở lên; rừng sản xuất từ 1.000 ha trở lên.
Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ 02 vụ trở lên với quy mô từ 500 ha trở lên;
Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 20.000 người trở lên ở miền núi, từ 50.000 người trở lên ở vùng khác;
Dự án đầu tư có yêu cầu áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt cần được Quốc hội quyết định.
Thuộc thẩm quyền Thủ tướng Chính phủ
Căn cứ tại điều 31 Luật Đầu tư 2020, Trừ các dự án đầu tư quy định tại Điều 30 của Luật Đầu tư 2020 thì những dự án dưới đây thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ :
- Dự án đầu tư không phân biệt nguồn vốn thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác;
- Dự án đầu tư xây dựng mới: cảng hàng không, sân bay; đường cất hạ cánh của cảng hàng không, sân bay; nhà ga hành khách của cảng hàng không quốc tế; nhà ga hàng hóa của cảng hàng không, sân bay có công suất từ 01 triệu tấn/năm trở lên;
- Dự án đầu tư mới kinh doanh vận chuyển hành khách bằng đường hàng không;
- Dự án đầu tư xây dựng mới: bến cảng, khu bến cảng thuộc cảng biển đặc biệt; bến cảng, khu bến cảng có quy mô vốn đầu tư từ 2.300 tỷ đồng trở lên thuộc cảng biển loại I;
- Dự án đầu tư chế biến dầu khí;
- Dự án đầu tư có kinh doanh đặt cược, ca-si-nô (casino), trừ kinh doanh trò chơi điện tử có thưởng dành cho người nước ngoài;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 300 ha trở lên hoặc quy mô dân số từ 50.000 người trở lên;
- Dự án đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về di sản văn hóa không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi khu vực bảo vệ I của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt; thuộc phạm vi khu vực bảo vệ II của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia đặc biệt thuộc Danh mục di sản thế giới.
Thuộc thẩm quyền UBND tỉnh
Căn cứ tại điều 32 Luật Đầu tư 2020, những dự án dưới đây thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, trừ những dự án được quy định tại Điều 30, 31 Luật này:
- Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 300 ha và quy mô dân số dưới 50.000 người;
- Dự án đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về di sản văn hóa không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi khu vực bảo vệ II của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt, trừ di tích quốc gia đặc biệt thuộc Danh mục di sản thế giới; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt.
- Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn (golf);
- Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.
>>> Tham khảo về: Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định
Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng
Chủ đầu tư phải qua Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng. Có nghĩa là ở khu đất đó được làm khu dân cư, hay khu thương mại, mật độ xây dựng như thế nào, bao nhiêu đất được phân lô, bao nhiêu đất dành cho tiện ích trường học, chợ, bệnh viện, chiều cao bao nhiêu, điện nước, thoát nước như thế nào.
Muốn thực hiện một dự án thì sẽ phải xin phép các chính quyền, ở đây chính là UBND cấp Quận, Huyện (đối với các dự án lớn hoặc là Chủ đầu tư là tổ chức thì sẽ phải xin phép UBND Tỉnh, Thành Phố). Nếu như khu vực đó phù hợp với các quy hoạch của nhà nước, phù hợp để phát triển được một khu dân cư thì sẽ có văn bản “đồng ý cho các chủ đầu tư sẽ được phép thực hiện các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân.
Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng
Quyết định phê duyệt 1/500
Nếu cấp có thẩm quyền mà đồng ý với phương án đầu tư hạ tầng mà đã thiết kế ở trên thì sẽ có văn bản chấp thuận cho đầu tư hạ tầng, lúc này sẽ ra được quyết định 1/500.
Quyết định 1/500 có thể hiểu đơn giản chính là một văn bản được các cấp có thẩm quyền đồng ý cho phép các chủ đầu tư thực hiện các dự án và đầu tư hạ tầng. Trong đó sẽ phải ghi rõ từng chi tiết về các thông tin khu đất, về ai là chủ đầu tư, về vị trí nằm ở đâu, về quy hoạch kiến trúc như thế nào, về chia làm bao nhiêu block, về chiều cao, về khoảng lùi trước, lùi sau, đường xá,…
Thủ tục thực hiện theo Điều 31 của Nghị định 37/2010/NĐ-CP, cụ thể như sau:
- Cơ quan trình thẩm định và phê duyệt
- Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị thuộc trách nhiệm tổ chức lập của mình và nhiệm vụ, đồ án quy hoạch do Thủ tướng Chính phủ giao;
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Bộ Xây dựng thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ trừ quy hoạch đô thị quy định tại điểm a khoản này;
- Cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị quy định tại các khoản 3, 4, 5 và 6 Điều 19 của Luật Quy hoạch đô thị trình cơ quan quản lý quy hoạch cấp tỉnh thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Cơ quan quản lý quy hoạch đô thị cấp tỉnh thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị thuộc trách nhiệm tổ chức lập của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và đồ án quy hoạch đô thị do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập;
- Cơ quan quản lý quy hoạch đô thị cấp huyện thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị thuộc trách nhiệm tổ chức lập của Ủy ban nhân dân cấp huyện và đồ án quy hoạch đô thị do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập;
- Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng trình cơ quan quản lý quy hoạch đô thị cấp tỉnh, thẩm định đối với đồ án quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; trình cơ quan quản lý quy hoạch đô thị cấp huyện thẩm định đối với đồ án quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
- Cơ quan thẩm định quy hoạch đô thị có trách nhiệm căn cứ vào ý kiến các cơ quan có liên quan, Hội đồng thẩm định, nội dung nhiệm vụ và đồ án quy hoạch, có văn bản gửi cơ quan trình thẩm định để hoàn chỉnh nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị. Sau khi nhận được hồ sơ nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị hoàn chỉnh, cơ quan thẩm định báo cáo nội dung thẩm định với cơ quan có thẩm quyền phê duyệt xem xét, quyết định.
- Đối với đồ án quy hoạch chung đô thị từ loại IV trở lên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng bằng văn bản trước khi phê duyệt.
- Đối với đồ án quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm lấy ý kiến thống nhất của cơ quan quản lý quy hoạch cấp tỉnh bằng văn bản trước khi phê duyệt.
Quyết định phê duyệt 1/500
Xin giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng sẽ có thể hiểu đơn giản nó chính là văn bản pháp lý do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho các chủ đầu tư để xây dựng mới, để sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Đối với các dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị thì có thể hiểu đây chính là giấy phép xây dựng những hạng mục, các hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật như là: Hệ thống giao thông, đèn chiếu sáng, hệ thống cấp nước, cung cấp năng lượng, hệ thống thu gom xử lý nước thải và nhiều những hạng mục công trình khác.
Các bước tiến hành xin giấy phép xây dựng như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo mẫu Phụ lục số 1 (Ban hành kèm theo Thông tư số: 15/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Xây dựng)
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;
Bước 3: Giải quyết hồ sơ
Căn cứ Điều 102 Luật Xây dựng 2014 quy định:
Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép. xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn. 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.
Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo.
Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép.
Căn cứ quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định tại Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý Nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật
Bước 4: Trả kết quả
>>> Tham khảo thêm về: Thủ tục cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư để thực hiện dự án
Tư vấn hỗ trợ quy trình, thủ tục dự án bất động sản là đất nền
- Tư vấn hỗ trợ quy trình thủ tục dự án bất động sản là đất nền
- Soạn thảo hồ sơ đăng ký dự án bất động sản
- Tư vấn thủ tục hồ sơ chuyển đổi dự án bất động sản
- Dịch vụ soạn thảo hồ sơ dự án bất động sản
- Bảo vệ quyền lợi cho khách hàng khi ra Tòa
>>> Tham khảo thêm: Thủ tục sang nhượng hợp đồng mua bán đất nền
Trên đây là bài viết về Quy trình thủ tục lập dự án bất động sản là đất nền. Như vậy, tùy vào từng dự án bất động sản mà thuộc vào thẩm quyền giải quyết. Quy trình thủ tục lập dự án hết sức phức tạp và rủi ro, vì vậy nếu Quý bạn có thắc mắc gì về vấn đề trên cần luật sư đất đai tư vấn hãy liên hệ với Chúng tôi qua Hotline: 1900.633.716 để được luật sư bất động sản hỗ trợ và giải đáp chi tiết!
1900.633.716