Mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, tuy không tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng người mua phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện, các văn bản phù hợp với yêu cầu của pháp luật về nhà ở, đặc biệt là các quy định tại Nghị định 99/2015/ NĐ-CP. Để giao dịch mua bán nhà cũ, nhà thanh lý thuộc sở hữu nhà nước được diễn ra thuận lợi, mời Quý bạn đọc cũng theo dõi bài viết dưới đây với các thông tin pháp lý liên quan.
Mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
Thế nào là nhà ở cũ thuộc sở hữu của nhà nước
Theo quy định khoản 4 Điều 80 Luật Nhà ở 2014, Nhà ở cũ thuộc sở hữu của nhà nước là nhà ở được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Những loại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được phép mua bán.
Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cũng có rất nhiều loại, được quy định cụ thể tại Điều 80 Luật Nhà ở 2014. Nhưng không phải nhờ ở nào thuộc sở hữu nhà nước cũng được phép mua bán. Do đó tại quy định ở Khoản 1 Điều 62 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã liệt kê các diện nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước không được phép mua bán. Cụ thể như sau:
- Nhà ở nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng nhà ở công vụ, quy hoạch xây dựng công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia theo quy định của pháp luật;
- Nhà ở đã có quyết định thu hồi đất, thu hồi nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng đang bố trí làm nhà ở và thuộc diện đang thực hiện xử lý, sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước;
- Nhà ở gắn liền với di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng làm nhà ở công vụ, công sở, trụ sở làm việc, trường học, bệnh viện, công viên, công trình phục vụ mục đích công cộng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư; căn hộ chung cư không khép kín chưa được Nhà nước cải tạo lại, trừ trường hợp người thuê mua đã tự cải tạo trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành và việc sử dụng độc lập, tự nguyện, có sự đồng thuận thông qua cam kết bằng văn bản đề nghị được mua;
- Nhà biệt thự nằm trong danh mục không thuộc diện được bán mà UBND cấp tỉnh đã báo cáo và đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.
Như vậy, những loại nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước không thuộc những trường hợp được liệt kê trên sẽ được phép tiến hành việc mua bán.
Đối tượng được phép mua nhà ở cũ của Nhà nước.
Không phải ai cũng được phép mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, chỉ những đối tượng được pháp luật quy định mới được phép mua nhà hóa giá. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 63 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì : “Người mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước phải thuộc các đối tượng được bố trí nhà ở theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 của Nghị định này”. Và theo quy định này thì người được mua nhà ở cũ nhà nước bao gồm:
- Người đang thực tế sử dụng nhà ở và có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó, bao gồm đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở từ trước ngày 27 tháng 11 năm 1992.
- Các đối tượng được bố trí nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 61 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trừ trường hợp chiếm dụng nhà ở trái pháp luật. Cụ thể:
- Trường hợp nhà ở được cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước từ trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 nhưng từ ngày 27 tháng 11 năm 1992 mới hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng để phân phối cho cán bộ, công nhân viên thuê theo Quyết định số 118/TTg;
- Trường hợp người đang thuê nhà ở trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 nhưng thuộc diện phải điều chuyển công tác và Nhà nước yêu cầu phải trả lại nhà ở đang thuê, sau đó được cơ quan nhà nước bố trí cho thuê nhà ở khác sau ngày 27 tháng 11 năm 1992;
- Trường hợp nhà ở hoặc nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 27 tháng 11 năm 1992 đến trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
- Trường hợp nhà ở hoặc nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 05 tháng 7 năm 1994 đến trước ngày 19 tháng 01 năm 2007.
Điều kiện để mua nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước
Điều kiện cần có để mua nhà ở cũ của nhà nước
Không chỉ phải thuộc đối tượng theo quy định của pháp luật, mà những người được phép mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước còn cần phải lưu ý đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 63 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 11 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP như sau:
- Có hợp đồng thuê nhà ở ký với đơn vị quản lý vận hành nhà ở và có tên trong hợp đồng thuê nhà ở này (bao gồm người đại diện đứng tên hợp đồng thuê nhà ở và các thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà từ đủ 18 tuổi trở lên); trường hợp có nhiều thành viên cùng đứng tên trong hợp đồng thuê nhà ở thì các thành viên này phải thỏa thuận cử người đại diện đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở;
- Đã đóng tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng thuê nhà ở và đóng đầy đủ các chi phí quản lý vận hành (nếu có) tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở.
Trường hợp đã sử dụng nhà ở trước thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà ở hoặc có hợp đồng thuê nhà ở mà Nhà nước chưa thu tiền thuê nhà thì người thuê phải nộp truy thu tiền thuê nhà ở theo thời gian thực tế đã sử dụng nhà ở với giá thuê;
- Phải có đơn đề nghị mua nhà ở cũ đang thuê.
Trình tự, thủ tục đề nghị mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước.
Được quy định tại Khoản 2 Điều 69 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, thủ tục mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện theo trình tự như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ. Người mua nhà phải nộp hồ sơ tại đơn vị đang quản lý vận hành nhà ở hoặc tại cơ quan quản lý nhà ở (do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định). Trong đó, căn cứ Điều 69 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì hồ sơ đề nghị bao gồm:
- Đơn đề nghị mua nhà ở cũ;
- Bản sao thẻ Căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu đang còn giá trị hoặc Thẻ quân nhân của người đề nghị mua nhà ở; trường hợp là vợ chồng thì phải có thêm bản sao Giấy chứng nhận kết hôn.
- Hợp đồng thuê nhà ở được lập hợp pháp; giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền thuê nhà ở và chi phí quản lý vận hành nhà ở đến thời điểm nộp hồ sơ đề nghị mua nhà ở.
- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền mua nhà ở (nếu có).
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ tiếp nhận, ghi nhận biên nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ và lập danh sách người mua nhà ở. Trên cơ sở hồ sơ đề nghị mua nhà ở cũ, Sở xây dựng sẽ:
- Tổ chức họp Hội đồng xác định giá bán nhà ở để xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất.
- Lập danh sách đối tượng được mua nhà ở kèm theo văn bản xác định giá bán nhà ở trình cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem xét, quyết định.
Bước 3: Ra quyết định. Căn cứ báo cáo của cơ quan quản lý nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu xem xét, ban hành quyết định bán nhà ở cũ.
Bước 4: Ký kết hợp đồng. Đơn vị quản lý vận hành nhà ở tiến hành thông báo cho người mua biết thời gian để ký kết hợp đồng mua bán với cơ quan quản lý nhà ở.
Luật sư hướng dẫn làm hồ sơ đề nghị mua nhà
Hướng dẫn làm hồ sơ đề nghị mua nhà cũ thuộc sở hữu nhà nước
- Tư vấn tính hợp pháp của hồ sơ mua bán nhà hóa giá, cung cấp mẫu hợp đồng mua bán, mẫu giấy xác nhận, mẫu đơn xin đề nghị mua nhà,….
- Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất, cho thuê, nhà đất thuộc sở hữu nhà nước. Đề ra các phương án xử lý vấn đề pháp lý cụ thể và nhanh chóng nhằm giải quyết tốt công việc và rút ngắn thời gian thực hiện công việc.
- Tư vấn thủ tục mua hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
- Dự trù chi phí dựa trên bảng giá đất, các khoản thuế, phí và lệ phí phải thực hiện khi thực hiện giao dịch mua bán nhà cũ thuộc sở hữu nhà nước.
- Đảm bảo hoàn tất nhanh chóng thủ tục sang tên trên chứng nhận quyền sở hữu nhà đất.
Điều kiện để được mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước tuy không phức tạp, nhưng các trình tự, thủ tục cũng như cách xác định đối tượng được phép mua lại đòi hỏi người mua phải có sự nghiên cứu, tìm hiểu kỹ lưỡng. Do đó, trong quá trình tìm hiểu nếu Quý bạn đọc còn điều gì thắc mắc, hoặc cần làm rõ thì xin vui lòng liên hệ Luật sư nhà đất của Luật L24H qua số hotline 1900.633.716 để được tư vấn, hỗ trợ kịp thời.
Một số bài viết liên quan mua bán nhà đất có thể bạn đọc quan tâm:
1900.633.716