Thủ tục sang nhượng hợp đồng mua bán đất nền là thủ tục mà trong đó một bên trong hợp đồng mua bán đất nền tiến hành chuyển nhượng lại toàn bộ quyền, nghĩa vụ hợp đồng cho người khác. Tuy nhiên việc thực hiện trình tự thủ tục chuyển nhượng này đòi hỏi sự cẩn trọng, chính xác và tuân thủ đúng các quy định pháp luật hiện hành. Vì vậy bài viết dưới đây sẽ trình bày về vấn đề này.
Thủ tục sang nhượng hợp đồng mua bán đất nền
Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán đất nền
Hợp đồng mua bán đất nền là một loại hợp đồng về quyền sử dụng đất. Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, “hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”
Như vậy, căn cứ quy định trên, hợp đồng mua bán đất nền được hiểu là sự thỏa thuận giữa người bán và người mua về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua (hay còn gọi là bên nhận chuyển nhượng) trả tiền cho bên bán (hay còn gọi là bên chuyển nhượng) để nhận quyền sử dụng đất.
Mua bán đất nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Căn cứ vào khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), để hợp đồng mua bán đất nền được ký kết, dự án phải đáp ứng được các điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền như sau:
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền cũng phải đáp ứng các điều kiện để được đưa vào kinh doanh được quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sau đây:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, nếu bên chuyển nhượng đáp ứng điều kiện về chủ thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản là đất nền theo quy định trên, dự án bán đất nền của chủ sử dụng được cho phép, và phù hợp với quy định của pháp luật, được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì chủ thể thực hiện và nội dung của giao dịch hợp pháp
Hợp đồng mua bán đất nền dự án
Mẫu hợp đồng mua bán đất nền dự án 2023
Sau đây là một số mẫu hợp đồng được sử dụng trong mua bán đất nền dự án mà Chúng tôi gửi đến Quý bạn đọc để tham khảo.
Mẫu hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà
<<< Tải mẫu hợp đồng: TẠI ĐÂY
Mẫu hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án:
<<< Tải mẫu hợp đồng: TẠI ĐÂY
Trên chỉ là những mẫu tham khảo với những nội dung cơ bản của một hợp đồng về mua bán đất nền dự án. Tùy nhu cầu, tình hình thực tế mà nội dung hợp đồng cần phải điều chỉnh cho phù hợp, đáp ứng được mục đích giao kết của các bên.
Điều kiện ký hợp đồng mua bán đất nền
Căn cứ vào khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), để hợp đồng mua bán đất nền được ký kết, dự án phải đáp ứng được các điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền như sau:
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
- Dự án tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm hoặc xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên hoặc các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền cũng phải đáp ứng các điều kiện để được đưa vào kinh doanh được quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sau đây:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Trình tự thủ tục sang nhượng hợp đồng mua bán đất nền
Lập hợp đồng chuyển nhượng
Các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán đất nền. Trong đó quy định rõ:
- Thông tin bên mua
- Thông tin bên bán
- Đối tượng hợp đồng: hợp đồng mua bán đất nền
- Giá trị hợp đồng
- Các quyền, nghĩa vụ của bên
- Phạt vi phạm và bồi thường
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng
Công chứng hợp đồng
Các bên sau khi đặt cọc hoặc không thỏa thuận đặt cọc thì sẽ tiến hành công chứng hợp đồng tại Văn phòng công chứng như sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng
Theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
| Bên bán | Bên mua |
| – Hợp đồng mua bán đất nền
– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng. – Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân. – Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác). |
– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân. |
| – Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác).
– Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo. |
|
Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng
Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất nền
Đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Trình tự thủ tục đề nghị chủ đầu tư xác nhận sang nhượng hợp đồng mua bán đất nền, bao gồm các bước sau:
- Bước 1: Sau khi thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán đất nền theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng;
- Bước 2: Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ;
- Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng nhận kết quả từ chủ đầu tư.
Luật sư tư vấn về thủ tục sang nhượng hợp đồng mua bán đất nền
- Luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng, mẫu hợp đồng mua bán đất nền dự án theo đúng quy định của pháp luật;
- Hỗ trợ tư vấn các loại hợp đồng mua bán đất nền thông dụng hiện nay;
- Tiến hành đánh giá kiểm tra giúp khách hàng pháp lý trong giao dịch quyền sử dụng đất nền và thay mặt khách hàng thực hiện mọi thủ tục pháp lý với cơ quan nhà nước;
- Tư vấn các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán đất nền dự án để đảm bảo quyền lợi theo đúng quy định của pháp luật;
- Tham gia giải quyết tranh chấp phát sinh sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng;
- Hỗ trợ các vấn đề pháp lý liên quan.
>>> Xem thêm: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Vì hợp đồng mua bán đất nền là việc mua bán với tài sản có giá trị lớn. Nên vì vậy mà các quy định về thủ tục sang nhượng hợp đồng mua bán đất nền là vô cùng phức tạp. Do đó, để tránh xảy ra tranh chấp không đáng có thì việc tìm kiếm sự giúp đỡ của LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI tư vấn là điều vô cùng cần thiết. Để được đội ngũ luật sư chuyên môn Luật L24H dày dặn kinh nghiệm sẽ hỗ trợ giải đáp thắc mắc, Quý bạn đọc vui lòng liên hệ qua số Hotline: 1900.633.716 để được hỗ trợ kịp thời miễn phí.
1900.633.716