Quy định về quyền lợi của cư dân ở chung cư cũ bị thu hồi giải tỏa đang là vấn đề được cư dân tìm hiểu khi hiện nay tình trạng hàng loạt các chung cư cũ đang bị xuống cấp trầm trọng. Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi giải tỏa các chung cư cũ và giải quyết các quyền lợi cần thiết để đảm bảo cho cư dân ở đó có cuộc sống an toàn và ổn định hơn. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thêm thông tin liên quan, mời quý khách tham khảo.
Quyền lợi của cư dân ở chung cư cũ bị thu hồi
Trường hợp chung cư cũ bị thu hồi giải tỏa
Căn cứ Điều 5 Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại chung cư (sau đây gọi là Nghị định 69/2021/NĐ-CP), chung cư cũ có thể bị thu hồi giải tỏa để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch trong các trường hợp sau:
Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật.
Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
- Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định trên nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở.
Tham gia lựa chọn doanh nghiệp để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Trường hợp thông thường, cư dân ở chung cư cũ bị thu hồi giải tỏa sẽ tham gia lựa chọn doanh nghiệp để cải tạo, xây dựng lại chung cư như sau:
- Mỗi một căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư của nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia;
- Doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư tham gia đồng ý;
- Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý;
- Việc tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án phải được lập thành biên bản có chữ ký của đại diện Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án, đại diện cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp được lựa chọn.
Trường hợp nhà chung cư, khu chung cư có một phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước thì đại diện chủ sở hữu nhà nước đối với phần diện tích này sẽ tham gia lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là căn hộ mà thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân hoặc của Nhà nước, hoạt động biểu quyết thực hiện như sau:
- Lấy tổng diện tích sử dụng phần diện tích này chia cho diện tích sử dụng căn hộ lớn nhất tại nhà chung cư hoặc khu chung cư đó để xác định tỷ lệ số phiếu biểu quyết của các chủ sở hữu;
- Mỗi phần diện tích tương đương với diện tích căn hộ lớn nhất sau khi chia được tính bằng một phiếu biểu quyết;
- Nếu diện tích còn lại sau khi chia lớn hơn 1/2 diện tích căn hộ quy định tại điểm này thì được tính tỷ lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu; trường hợp diện tích còn lại sau khi chia nhỏ hơn 1/2 diện tích căn hộ quy định tại điểm này thì không tính tỷ lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu.
Căn cứ pháp lý: Khoản 6 Điều 14 Nghị định 69/2021/NĐ-CP
Cư dân được hỗ trợ tái định cư
Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng không thuộc sở hữu nhà nước
Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư hoặc có địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì cư dân sẽ được hỗ trợ tái định cư như sau:
- Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số K được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên.
- Đối với các chủ sở hữu tầng 1 mà có dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (trước ngày 01/9/2021) và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt nếu các chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh.
- Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số K theo quy định như trên thì các bên ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở tái định cư và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này, nếu chủ sở hữu không mua, thuê mua thì không được bố trí tái định cư và được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được bồi thường theo quy định. Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k theo quy định như trên thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch này.
- Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư theo cơ chế như trên.
Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư:
- Chủ sở hữu căn hộ chung cư được bồi thường bằng tiền theo giá trị căn hộ được bồi thường sau khi quy đổi theo hệ số K theo quy định như trên.
- Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu thì thực hiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Căn cứ pháp lý: Điểm a, điểm b khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 21 Nghị định 69/2021/NĐ-CP
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ
Trong trường hợp này, chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác, được thực hiện như sau:
- Đối với diện tích đất thì thực hiện bồi thường theo nguyên tắc diện tích đất hiện hữu ghi trong Giấy chứng nhận hoặc diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nhân (x) giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm lập phương án bồi thường; trường hợp có phần diện tích đất ngoài diện tích quy định tại điểm này thì giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Diện tích đất bố trí tái định cư được xác định theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và được quy đổi thành tiền theo nguyên tắc giá đất được xác định theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 21 Nghị định 69/2021/NĐ-CP nhân (x) diện tích đất được bố trí tái định cư; trường hợp có chênh lệch về giá trị bồi thường thì các bên có trách nhiệm thanh toán phần chênh lệch này;
- Đối với diện tích sàn xây dựng nhà ở thì được bồi thường theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà ở hiện có nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở hiện có. Trường hợp chủ đầu tư thực hiện xây dựng nhà ở tái định cư thì chủ sở hữu có trách nhiệm thanh toán các chi phí đầu tư xây dựng nhà ở này cho chủ đầu tư;
Trường hợp nhà ở, công trình thuộc sở hữu nhà nước
Trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thuộc diện phải phá dỡ thì người đang thuê được bố trí tái định cư theo quy định sau đây:
- Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ có diện tích theo thiết kế được duyệt nhưng không thấp hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ, trừ trường hợp không có nhu cầu thuê nhà ở; giá thuê nhà ở được áp dụng như đối với giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; nếu Nhà nước bán căn hộ này thì người đang thuê được mua theo quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại nhà chung cư tại địa điểm cũ thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ tại địa điểm khác theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 20 và cơ chế quy định tại điểm a khoản 1 Điều 22 Nghị định 69/2021/NĐ-CP; nếu người đang thuê có nhu cầu thì được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 22 Nghị định 69/2021/NĐ-CP
>>>Tham khảo thêm: Điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ tái định cư khi bị thu hồi đất
Cư dân được giải quyết chỗ ở tạm thời
Trong thời gian cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được giải quyết chỗ ở tạm thời. Việc bố trí chỗ ở tạm thời được bảo đảm thuận tiện cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng; bảo đảm yêu cầu về chất lượng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà ở theo các quy định sau:
- Trường hợp chủ sở hữu tự lo chỗ ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm chi trả chi phí thuê nhà ở và các chi phí khác (nếu có) trong thời gian thực hiện dự án theo phương án bồi thường đã được phê duyệt.
- Trường hợp chủ sở hữu không thể tự lo chỗ ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với chủ đầu tư để bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu theo các hình thức: mua nhà ở thương mại hoặc sử dụng quỹ nhà tái định cư hoặc đầu tư xây dựng quỹ nhà bằng nguồn vốn từ ngân sách hoặc từ Quỹ đầu tư phát triển, Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có) để bố trí chỗ ở tạm thời.
- Trường hợp đang thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền cho người sử dụng tự lo chỗ ở trong thời gian thực hiện dự án theo quy định pháp luật nhà ở.
Căn cứ pháp lý: Điều 23 Nghị định 69/2021/NĐ-CP
Giải quyết chỗ ở cho cư dân
Cư dân được bồi thường, lựa chọn hình thức bồi thường
Đối với nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước
Trường hợp cư dân có nhu cầu tái định cư tại chỗ:
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp này được thực hiện theo quy định sau:
- Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số k bồi thường từ 01 đến 02 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường.
- Trường hợp có diện tích ngoài diện tích được công nhận trong Giấy chứng nhận hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai. Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số k được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên (nếu có).
- Đối với các chủ sở hữu tầng 01 mà có dành diện tích nhà để kinh doanh trước ngày 01/9/2021 và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này, nếu các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh; giá bán phần diện tích này được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định; giá thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ do các bên thỏa thuận.
- Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định trên thì các bên ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở tái định cư và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này, nếu chủ sở hữu không mua, thuê mua thì không được bố trí tái định cư và được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được bồi thường theo quy định. Nếu giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định trên thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch này.
- Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thì áp dụng hệ số k = 1; trường hợp diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có nhân (x) giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà hiện có. Nếu diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá bằng 100% giá đất ở theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) diện tích đất sử dụng chung nhân (x) hệ số k điều chỉnh (nếu có).
Trường hợp cư dân không có nhu cầu tái định cư tại chỗ:
- Nếu chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư theo cơ chế như đối với tái định cư tại chỗ.
- Cư dân không có nhu cầu tái định cư: Nếu chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư (không có nhu cầu tái định cư tại chỗ và tái định cư tại nơi khác) thì được bồi thường bằng tiền theo giá trị căn hộ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định như trường hợp có nhu cầu tái định cư tại chỗ; trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu thì thực hiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở
Cơ sở pháp lý: Điều 21 Nghị định 69/2021/NĐ-CP
Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Nếu nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thuộc diện phải phá dỡ thì người đang thuê được bố trí tái định cư theo quy định sau:
- Nếu phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ có diện tích theo thiết kế được duyệt nhưng không thấp hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ, trừ trường hợp không có nhu cầu thuê nhà ở; giá thuê nhà ở được áp dụng như đối với giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; nếu Nhà nước bán căn hộ này thì người đang thuê được mua theo quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại nhà chung cư tại địa điểm cũ thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ tại địa điểm khác theo quy định và cơ chế như đối với trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư; nếu người đang thuê có nhu cầu thì được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 22 Nghị định 69/2021/NĐ-CP
Lựa chọn hình thức bồi thường
Theo nguyên tắc, nội dung phương án bồi thường cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 20 Nghị định 69/2021/NĐ-CP, trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ nhưng theo quy hoạch được duyệt không thực hiện xây dựng lại nhà chung cư mà xây dựng công trình khác (bao gồm cả trường hợp quy gom quy định tại khoản 4 Điều 13 của Nghị định này) thì chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác.
Cư dân được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở tái định cư
Theo quy định tại Điểm e khoản 1 Điều 20 Nghị định 69/2021/NĐ-CP nêu rõ: Nếu không thuộc trường hợp nhà thuộc sở hữu nhà nước, chủ sở hữu được bố trí tái định cư sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được tái định cư (bao gồm cả trường hợp được bố trí tái định cư tại địa điểm khác) trường hợp mua nhà ở tạm cư.
Dịch vụ luật sư tư vấn về quyền lợi của cư dân ở chung cư cũ bị thu hồi giải tỏa
Luật sư của Luật L24H sẽ cung cấp dịch vụ luật sư tư vấn về quyền lợi của cư dân ở chung cư cũ bị thu hồi giải tỏa với các nội dung như sau:
- Tư vấn các trường hợp chung cư cũ bị thu hồi giải tỏa
- Tư vấn quyền lợi của cư dân ở chung cư cũ bị thu hồi giải tỏa;
- Tư vấn quy định pháp luật về lựa chọn phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
- Tư vấn về quy định pháp luật và thủ tục quy định pháp luật liên quan đến quy trình thu hồi và giải tỏa, cũng như các thủ tục cần thiết để bảo vệ quyền lợi của họ.
- Đại diện khách hàng tham gia các cuộc đàm phán với các bên liên quan, bao gồm chủ sở hữu, quản lý chung cư, và các cơ quan chức năng, để tìm kiếm các giải pháp hòa bình và có lợi cho cư dân.
- Tư vấn về các vấn đề tài chính liên quan đến việc di cư và tìm nơi ở mới sau khi bị giải tỏa, cũng như các tài trợ có thể hỗ trợ trong quá trình này.
- Tư vấn, xử lý các vấn đề pháp lý trong quá trình thu hồi, giải tỏa chung cư
Tư vấn về quyền lợi của cư dân ở chung cư cũ bị thu hồi giải tỏa
Cư dân ở chung cư cũ bị thu hồi giải tỏa đều có những quyền lợi cơ bản được bảo vệ theo pháp luật. Bài viết trên đã thông tin đến quý khách hàng những quy định pháp luật về quyền lợi của cư dân ở chung cư cũ bị thu hồi giải tỏa. Nếu đang tìm kiếm sự hỗ trợ pháp lý và tư vấn quy định mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình này, quý bạn đọc có thể liên hệ với Luật sư nhà đất của Luật L24H qua Hotline: 1900.633.716 để được giải đáp và hỗ trợ kịp thời.
Một số bài viết liên quan có thể bạn đọc quan tâm:
1900.633.716