Quy định về mức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề được quan tâm khi đất bị Nhà nước thu hồi. Để có thể được bồi thường, người có đất bị thu hồi bắt buộc phải đủ điều kiện bồi thường theo quy định pháp luật. Mức bồi thường được tính căn cứ theo những yếu tố khác nhau. Bài viết dưới đây tôi sẽ cung cấp bạn đọc thông tin liên quan đến quy định về mức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, giá đền bù và một số vấn đề liên quan khác.

Quy định khi Nhà nước thu hồi đất

Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định về các nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất gồm những 03 nguyên tắc, cụ thể:

• Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
• Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
• Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ theo Điều 74 và Điều 75 Luật Đất đai 2013, hộ cá nhân, gia đình khi đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây được bồi thường theo quy định của pháp luật:

• Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Hoặc Có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp vẫn sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật tương tự như đất đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Trường hợp ngoại lệ, căn cứ theo Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013 thì dù cho đất không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.
• Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Căn cứ theo Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định về Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất, khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

Mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Quy định về mức bồi thường khi thu hồi đất

Giá đất

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

• Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
• Theo thời hạn sử dụng đất;
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
• Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013 thì việc định giá đất phải đảm bảo được:

• Dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
• Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định theo.

Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định.

Cách tính bồi thường

Theo Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, Khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh.

Giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá (1m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong đó:

• Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm.
• Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Bồi thường về nhà, các tài sản gắn liền với đất

Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất có thể được bồi thường theo các mức bồi thường dưới đây tùy theo từng trường hợp cụ thể được quy định tại Điều 89 Luật Đất đai 2013, bao gồm:

• Bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
• Bồi thường theo thiệt hại thực tế.
• Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó. Mức bồi thường được quy định chi tiết tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

Đối với các tài sản khác như cây trồng, vật nuôi thì mức bồi thường được xác định theo Điều 90 Luật Đất Đai 2013:

• Cây trồng hằng năm thì mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch;
• Cây trồng lâu năm thì mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;
• Về vật nuôi thì Nhà nước chỉ bồi thường với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Ngoài ra, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt (Điều 91 Luật Đất đai 2013)

Khoản hỗ trợ của Nhà nước đối với người có đất bị thu hồi

Khi Nhà nước thu hồi đất, ngoài việc được bồi thường theo quy định thì còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ căn cứ Điều 83 Luật Đất đai 2013, Điều 23, 24, Điều 25 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định như sau:

• Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
• Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
• Hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước
• Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn
• Hỗ trợ khác đối với người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất

Một số câu hỏi liên quan đến việc bồi thường thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất

Trường hợp nào không được bồi thường về đất?

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất quy định tại Điều 82 Luật Đất đai 2013, bao gồm:

• Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật Đất đai 2013;
• Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
• Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
• Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
• Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
• Đất được Nhà nước giao để quản lý;
• Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
• Các trường hợp do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người tại điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 Luật này;
• Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật đất đai 2013

Người dân có được thỏa thuận mức giá đền bù thu hồi đất không?

Căn cứ theo Điều 74 Luật Đất đai 2013, mức giá đền bù thu hồi đất sẽ căn cứ theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Đồng thời, tại khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất thì người dân được quyền có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường.

Như vậy, người dân sẽ không được thỏa thuận mức giá đền bù thu hồi đất nhưng được quyền tham gia vào việc đóng góp ý kiến đối với phương án đền bù.

Luật sư tư vấn về giải quyết bồi thường, tái định cư

• Tư vấn quy định về mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
• Tư vấn quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, các tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất;
• Tư vấn bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất;
• Tư vấn về xác định giá đất đền bù đất khi bồi thường thu hồi đất;
• Tư vấn điều kiện được nhận suất tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
• Tư vấn giải quyết bồi thường, tái định cư khi đất bị thu hồi;
• Tư vấn quy trình chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư
• Hỗ trợ soạn thảo các đơn từ khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các quyết định hành chính của cơ quan quản lý đất đai;
• Đại diện, thay mặt khách hàng làm việc trực tiếp với cơ quan có thẩm quyền

>> Xem thêm: Thủ tục khiếu nại quyết định thu hồi đất bồi thường không thỏa đáng

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề quan trọng mà người dân quan tâm. Nắm chắc quy định pháp luật để biết được trường hợp của mình có được bồi thường hay không. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào về việc thu hồi đất, định giá đất để tính mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước hoặc cần luật sư tư vấn luật đất đai giải đáp quý khách vui lòng gọi điện qua hotline 1900.633.716 của Văn Phòng Luật L24H để được luật sư đất đai tư vấn hỗ trợ trực tuyến miễn phí.