Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng là giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro và đòi hỏi quy trình thủ tục phức tạp. Tuy nhiên, với sự hiểu biết rõ về các bước thực hiện và lưu ý khi giao dịch, bạn có thể hoàn thành giao dịch một cách an toàn và hiệu quả. Bài viết này sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết về thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, giúp bạn thực hiện giao dịch thành công và bảo vệ quyền lợi của bản thân.

Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Nhà đất thế chấp không được quyền chuyển nhượng thì thỏa thuận mua bán thế nào?

Căn cứ Điều 320 và 323 Bộ Luật dân sự 2015, mọi giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp sẽ do bên nhận thế chấp (ngân hàng) giữ. Bên thế chấp không được quyền mua bán, chuyển nhượng/ tặng/ cho nhà đất đó trừ trường hợp bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.

Như vậy để xác lập việc có thỏa thuận mua bán được không thì ưu tiên đầu tiên của người mua là yêu cầu bên bán trao đổi với ngân hàng để có thể lập thỏa thuận 3 bên giữa Người bán – Người mua – Ngân hàng nhận thế chấp làm căn cứ cho việc mua bán nhà diễn ra. Vậy nếu ngân hàng không đồng ý thì phải làm sao?

Bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng cho người khác có hợp pháp không?

Theo quy định của pháp luật dân sự, bên thế chấp không có quyền bán, thay thế, trao đổi, tặng cho nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng cho người khác, trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý.

Cơ sở pháp lý: Khoản 8 Điều 320; Khoản 4, 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015.

Cách thức mua bán nhà đất đang thế chấp phổ biến hiện nay

Theo thỏa thuận 3 bên

• Trước khi chuyển nhượng, các bên nên ký kết hợp đồng cam kết về việc mua nhà đất tại ngân hàng để minh chứng cho sự đồng ý của ngân hàng đối với việc mua bán này.
• Bên mua chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả cho ngân hàng. Các bên có thể thỏa thuận về việc thanh toán: nhiều lần hay một lần.
• Ngân hàng nhận đủ tiền và ra thông báo giải chấp; đồng thời giao Sổ đỏ cho Bên Mua.
• Bên mua thực hiện thủ tục giải chấp (có ủy quyền của bên bán).
• Bên mua và bên bán đến (văn) phòng công chứng thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Bên mua thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.

Thỏa thuận 3 bên

Thay thế bằng tài sản thế chấp khác

• Bên bán đưa một tài sản khác làm tài sản đảm bảo tại ngân hàng, thay thế căn nhà đất cần bán. Phương pháp này cũng cần phải có sự đồng ý từ ngân hàng.
• Ngân hàng trả lại Sổ đỏ và ra thông báo giải chấp.
• Bên bán thực hiện thủ tục giải chấp.
• Các bên thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Bên mua thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.

Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Hồ sơ mua bán nhà đất đang thế chấp cần có

Khi mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

• Hợp đồng mua bán công chứng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ
• Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
• Đơn đề nghị đăng ký biến động
• Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính.

Trình tự thực hiện mua bán nhà đất đang thế chấp

1. Bước 1: Ký hợp đồng cam kết có công chứng và chữ ký của cả ba bên gồm bên mua, bên bán và ngân hàng tùy vào cách thức các bên lựa chọn.
2. Bước 2: Ngân hàng trả lại Sổ đỏ và ra thông báo giải chấp, các bên thực hiện thủ tục giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Bước 3: Bên mua và bên bán thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng.
4. Bước 4: Nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có nhà đất.
5. Bước 5: Bên mua làm thủ tục sang tên ở Phòng đăng ký đất đai.

Để tránh rủi ro cần lưu ý những gì khi mua bán nhà đất đang thế chấp?

• Sổ đỏ chỉ được xóa thế chấp khi bên mua đã trả đủ tiền cho ngân hàng, ký thỏa thuận giải chấp và nộp hồ sơ xin giải chấp.
• Bên mua nên thỏa thuận rõ các quy định buộc bên bán phải thực hiện chuyển nhượng đất đai, nhà ở sau khi xóa thế chấp, chẳng hạn như: bồi thường, phạt hợp đồng,…
• Xác định nhà đất có thực sự đang thế chấp tại ngân hàng không; bên bán có thực sự là chủ sở hữu duy nhất của căn nhà không để tránh tình trạng đồng chủ sở hữu dễ dẫn đến tranh chấp… Bên mua có thể xác minh bằng cách yêu cầu bên bán cung cấp bản sao Sổ đỏ và nhờ công chứng viên tra cứu hoặc yêu cầu bên bán dẫn trực tiếp đến ngân hàng gặp nhân viên đang thụ lý hồ sơ đó.

Để tránh rủi ro cần lưu ý những gì khi mua bán nhà đất đang thế chấp?

Luật sư tư vấn mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

• Đảm bảo khách hàng nắm rõ thông tin về nhà đất muốn mua
• Hỗ trợ soạn thảo văn bản, soạn thảo hợp đồng có liên quan đến quá trình mua bán
• Đại diện theo ủy quyền của khách hàng thực hiện nộp đơn từ, công chứng, làm việc với cơ quan có thẩm quyền
• Những công việc khác có liên quan.

Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng tồn tại khá nhiều rủi ro. Hơn nữa, thủ tục mua bán cũng có khá nhiều vấn đề cần lưu tâm, nhất là các bên cần phải nhận được sự đồng ý của ngân hàng. Hiểu được trăn trở đó của Quý khách, Luật L24H của chúng tôi cung cấp Đội ngũ Luật sư chuyên tư vấn luật đất đai xử lý các yêu cầu, tư vấn Thủ tục mua bán nhà đất sẵn sàng hỗ trợ bạn 24/24. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua Tổng đài 1900.633.716 để được hỗ trợ nhanh nhất. Xin cảm ơn.