Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vấn đề người mua cần lưu ý khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hiện nay, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trở nên rất phổ biến. Để hạn chế những rủi ro khi mua bán nhà, mời bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây của Luật L24H để hiểu rõ hơn những quy định pháp luật về loại hợp đồng này.

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai có được phép mua bán

Căn cứ theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
• Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên, nhà ở hình thành trong tương lai có được phép mua bán nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định như thế nào

Đối tượng của hợp đồng

Căn cứ theo khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Chủ thể của hợp đồng

Căn cứ vào Điều 7 Luật Nhà ở 2014, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở 2014.

Nội dung cần có trong hợp đồng

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có những nội dung sau đây:

• Tên, địa chỉ của các bên;
• Các thông tin về nhà, công trình xây dựng;
• Giá bán nhà, công trình xây dựng;
• Phương thức và thời hạn thanh toán;
• Thời hạn giao, nhận nhà công trình xây dựng;
• Bảo hành;
• Quyền và nghĩa vụ của bên mua
• Quyền và nghĩa vụ của bên bán;
• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
• Phạt vi phạm hợp đồng;
• Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
• Giải quyết tranh chấp;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, về chủ thể. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải tuân thủ Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
• Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Thứ hai, điều kiện mua bán nhà hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 118 Luật Nhà ở 2014 như sau:

Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
• Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
• Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Lưu ý: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Như vậy, khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà hình thành trong tương lai cần chú ý những điều kiện nêu trên.

>> Xem thêm: Chủ đầu tư có được ủy quyền cho bên môi giới ký hợp đồng mua bán nhà ở 

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Tham khảo thêm: Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ theo khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quy định:

• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.
• Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng

Như vậy, Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là do các bên tự thỏa thuận, trường hợp hợp đồng cần có công chứng thì hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. Trường hợp không cần công chứng thì hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký.

Luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng mua bán nhà

Luật L24H cung cấp các dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

• Tư vấn những quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Tư vấn các nội dung cần có trong hợp đồng mua bán nhà.
• Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất.
• Tư vấn rủi ro khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Tư vấn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà

Tư vấn soạn thảo hợp đồng mua bán nhà

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của các bên về việc mua bán nhà chưa có tại thời điểm hợp đồng được giao kết. Khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các bên cần phải chú ý những quy định của pháp luật về nội dung cũng như hình thức của hợp đồng để tránh sai phạm. Nếu còn điều thắc mắc vui lòng liên hệ HOTLINE 1900633716 để được Luật sư chuyên tư vấn hợp đồng của Luật L24H tư vấn trực tuyến miễn phí.