Mẫu hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là loại hợp đồng giao dịch bất động sản đặc thù, cần được soạn thảo cẩn thận để tránh các rủi ro pháp lý. Vậy có những lưu ý gì khi thực hiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bài viết dưới đây sẽ nêu ra những quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, mời quý khách tham khảo.
Mua bán nhà hình thành trong tương lai
Quy định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Điều kiện được giao dịch
Theo quy định tại Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư như sau:
- Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
- Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này.
Căn cứ Điều 55 và khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để được đưa vào kinh doanh thì nhà ở hình thành trong tương lai phải thỏa mãn những điều kiện sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Dự án nhà ở đang trong quá trình thi công chỉ có đủ điều kiện được bán dưới dạng nhà ở hình thành trong tương lai khi nhận được văn bản trả lời của Sở Xây dựng – cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Người mua nhà cần nắm rõ các điều kiện, nếu chủ đầu tư cung cấp các văn bản mà thiếu bất kỳ điều kiện nào, người mua cần cân nhắc về việc mua nhà.
- Trước khi bán thì chủ đầu tư cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua.
Phương thức thanh toán
Đối với bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật có quy định rõ về phương thức thanh toán tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
- Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
- Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Như vậy, theo quy định nêu trên, việc thanh toán nhà hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, trường hợp chưa nhận bàn giao nhà thì số tiền thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng. Trong trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Nội dung trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của các bên về việc mua bán nhà chưa có vào thời điểm hợp đồng được giao kết. Nội dung của hợp đồng này thường có những nội dung sau:
- Thông tin bên bán và bên mua
- Thông tin về đối tượng mua bán: thông tin pháp lý về việc đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai;
- Thông tin về phương thức thanh toán: Nội này phải đảm bảo thực hiện đúng quy định Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên: chủ đầu tư – bên bán và bên mua nhà;
- Điều khoản về trách nhiệm bồi thường thiệt hại;
- Điều khoản về phạt vi phạm;
- Thời gian bàn giao nhà;
- Thời điểm có hiệu lực hợp đồng;
- Chữ ký các bên.
Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Mẫu hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai phải được soạn thảo theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên. Dưới đây là mẫu hợp đồng đã được soạn thảo, mời quý khách tham khảo:
>>> Tải mẫu: Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Những lưu ý khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Về chủ thể: Chủ thể giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai có thể là chủ đầu tư dự án hoặc cá nhân/tổ chức được chủ đầu tư ủy quyền. Nếu bên bán không đáp ứng điều kiện về mặt chủ thể thì hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu.
Chủ thể mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện đặt ra đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Các nội dung này được quy định cụ thể hơn tại Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
Về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai: Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 55, Điều 56, Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Về hình thức và nội dung: Hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai các bên phải lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận theo quy định tại Điều 17, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản. Các bên được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thủ tục thực hiện theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở.
Luật sư tư vấn, soạn thảo hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai
Luật sư tư vấn tại Luật L24H sẽ tư vấn những nội dung sau đây:
- Tư vấn các điều khoản trong hợp đồng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng.
- Soạn thảo hợp đồng mua bán, các giấy tờ pháp lý cần thiết trong hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai
- Tư vấn các quy định pháp luật liên quan đến nội dung hợp đồng cho từng trường hợp cụ thể của khách hàng
- Tư vấn các rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
- Tư vấn thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
- Tư vấn cách giải quyết khi có tranh chấp phát sinh trong hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai
- Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua nhà, căn hộ chung cư
- Đại diện theo ủy quyền thay mặt khách hàng tham gia tố tụng (nếu có tranh chấp xảy ra khi giao kết hợp đồng mua bán),thực hiện các công việc pháp lý, làm việc với cơ quan nhà nước.
luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai
Hiện nay, giao dịch mua bán bất động sản nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là loại hợp đồng bất động sản đặc thù, cần được soạn thảo cẩn thận để tránh các rủi ro pháp lý. Nếu Quý độc giả có thắc mắc gì về vấn đề này cần sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng, xin vui lòng gọi ngay tới HOTLINE: 1900.633.716 để được luật sư của Luật L24H tư vấn hỗ trợ kịp thời, hiệu quả.
1900.633.716