Các rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai là mối quan tâm của nhiều người mua nhà hiện nay. Dự liệu được các rủi ro đó nên pháp luật đã đưa ra quy định pháp lý và những lưu ý về việc mua nhà hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ lợi ích của người mua nhà đối với đối tượng giao dịch chưa hình thành này. Bài viết dưới đây sẽ thông tin rõ hơn đến bạn đọc về vấn đề này.
Rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để được đưa vào kinh doanh thì nhà ở hình thành trong tương lai phải thỏa mãn những điều kiện phải có giấy tờ sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng;
- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
- Trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Dự án nhà ở đang trong quá trình thi công chỉ có đủ điều kiện được bán dưới dạng nhà ở hình thành trong tương lai khi nhận được văn bản trả lời của Sở Xây dựng – cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Người mua nhà cần nắm rõ các điều kiện, nếu chủ đầu tư cung cấp các văn bản mà thiếu bất kỳ điều kiện nào, người mua cần cân nhắc về việc mua nhà.
>>>Xem thêm: Mua nhà ở xã hội cần những điều kiện gì? Hồ sơ, thủ tục
Quyền và nghĩa vụ của các bên về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một loại hợp đồng song vụ, quyền của bên này là nghĩa vụ tương ứng của bên kia và ngược lại.
Quyền và nghĩa vụ của bên bán:
Căn cứ Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quyền của bên bán nhà gồm:
- Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
- Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Căn cứ Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên bán nhà có các nghĩa vụ sau:
- Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
- Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
- Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng
Ngoài ra, căn cứ theo Khoản 2 Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên bán còn có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Quyền và nghĩa vụ của bên mua
Căn cứ Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quyền của bên mua nhà được quy định như sau:
- Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014
- Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
- Các quyền khác trong hợp đồng
Ngoài ra, căn cứ Khoản 1 Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản 2014, bên mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.
Căn cứ Điều 24 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nghĩa vụ của bên mua nhà gồm:
- Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
- Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng
Các bên cần nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình để bảo vệ quyền lợi khi tiến hành giao kết hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Rủi ro và cách phòng ngừa khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Rủi ro
Người mua nhà ở hình thành trong tương lai đã phải bỏ ra một khoản tiền lớn để mua nhưng vào thời điểm giao kết hợp đồng họ chỉ nhìn thấy bản vẽ ngôi nhà mà chưa thấy ngôi nhà hoàn thiện là như thế nào. Một số rủi ro người mua có thể gặp phải như sau:
- Dự án chưa được phép triển khai nhưng chủ đầu tư đã rao bán. Cụ thể, các giấy tờ thủ tục về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và thiết kế bản về thi công… vẫn chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Chủ đầu tư không cấp giấy chứng nhận cho người mua;
- Chủ đầu tư có hành vi lừa đảo, nhận tiền rồi bỏ trốn;
- Dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng đã rao bán, bắt đầu nhận đặt cọc, đặt chỗ;
- Ngôi nhà hoàn thiện không đúng cam kết ban đầu. Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng kết cấu, thiết kế so với nhà lúc giới thiệu, quảng cáo;
- Dự án chậm bàn giao, chủ đầu tư giao nhà không đúng thời hạn;
- Dự án vướng phải tranh chấp với bên thứ ba mà người mua không biết.
Cách phòng ngừa
Trước những rủi ro trên, có các phương án để phòng tránh rủi ro như:
- Tìm hiểu quy định pháp luật về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai;
- Xem xét giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt chưa;
- Có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án không;
- Đối chiếu thông tin mà chủ đầu tư cung cấp với các cơ quan Nhà nước có liên quan, ví dụ như Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở Xây dựng;… để có được thông tin chính xác về dự án mình sắp mua;
- Tham khảo thông tin dự án từ nhiều nguồn khác nhau, không chỉ tin vào lời quảng cáo từ phía chủ đầu tư;
- Cần theo dõi tiến độ thực hiện dự án, tránh trường hợp tiến độ thanh toán đúng hạn nhưng tiến độ thi công thì trì trệ, chậm chạp;
- Cần xem kỹ các điều khoản trong hợp đồng;
- Cần kiểm tra kỹ khi nhận bàn giao nhà ở.
Trong thời đại ngày nay, với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, đặc biệt là trong hoạt động mua bán nhà ở, người mua cần nắm vững kiến thức pháp lý để tránh được những rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
>>>Xem thêm: Mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền, nguy cơ, rủi ro
Dịch vụ tư vấn pháp lý về mua nhà ở hình thành trong tương lai
Luật L24H xin cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp lý về mua nhà ở hình thành trong tương lai:
- Tư vấn các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
- Tư vấn khách hàng thủ tục mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Dự liệu các rủi ro pháp lý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Tư vấn giải quyết khi có tranh chấp phát sinh.
- Tham gia tố tụng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại tòa
>>> Tham khảo thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua nhà, căn hộ chung cư
Luật sư tư vấn mua nhà ở hình thành trong tương lai
Việc gặp rủi ro khi mua nhà là điều không thể tránh khỏi. Vì vậy, người mua cần nắm vững kiến thức pháp lý cũng như dự liệu trước các trường hợp rủi ro có thể xảy ra để tìm cách hạn chế tối đa rủi ro, bảo đảm tốt nhất quyền lợi của mình. Nếu khách hàng cần luật sư nhà đất tư vấn về mua nhà ở hình thành trong tương lai thì hãy liên hệ hotline 1900.633.716 để được hỗ trợ tư vấn trực tuyến miễn phí.
1900.633.716