Làm gì khi bên bán đất không chịu sang tên sổ đỏ?

Làm gì khi bên bán đất không chịu sang tên sổ đỏ? Đây là câu hỏi được nhiều người quan tâm khi mà các bên đã thực hiện xong công việc mua bán đất nhưng bên bán đất vẫn cố tình không chịu sang tên sổ đỏ hay còn gọi là thủ tục đăng ký biến động. Việc đăng ký biến động là thủ tục bắt buộc sau khi thực hiện việc chuyển nhượng, nếu các bên đã thỏa thuận bên bán phải làm công việc này nhưng sau đó bên bán vẫn không chịu sang tên thì sẽ xem như là vi phạm và bên mua có thể áp dụng những chế tài nhất định để bảo vệ quyền lợi cho mình.

bên bán đất không chịu sang tên sổ đỏ

Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

• Việc mua bán đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu về mặt hình thức.
• Hợp đồng không thực hiện công chứng, chứng thực hoặc chỉ viết tay chỉ có hiệu lực khi đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng.

Cơ sở pháp lý: điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thời hạn công chứng được quy định như sau:

Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng.

Cơ sở pháp lý: Điều 43 Luật Công chứng năm 2014.

Theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 thì địa điểm công chứng được quy định như sau:

• Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản chỉ được thực hiện trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở (trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản).

Do đó, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thực hiện việc công chứng tại các Văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh thành nơi có đất.

Mua bán đất bằng giấy viết tay được không?

Hợp đồng bằng giấy viết tay

Như đã đề cập thì pháp luật quy định hợp đồng mua bán đất như sau:

• Pháp luật quy định việc mua bán đất bắt buộc phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.
• Hợp đồng không thực hiện công chứng, chứng thực hoặc chỉ viết tay chỉ có hiệu lực khi đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng.

Vậy nên việc mua bán đất bằng giấy viết tay không được khuyến khích do không đảm bảo về mặt pháp lý, điều này có thể mang đến nhiều rủi ro tiềm ẩn cho cả hai bên.

Cơ sở pháp lý: khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Bên bán không chịu sang tên sổ đỏ phải làm sao? 

Yêu cầu công nhận hợp đồng của bên mua

Căn cứ yêu cầu công nhận hợp đồng được quy định như sau:

• Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
• Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Theo quy định thì hợp đồng mua bán đất về mặt hình thức phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực. Vậy nên căn cứ yêu cầu công nhận hợp đồng vi phạm về mặt hình thức như trên chỉ có thể được Tòa án chấp nhận nếu ít nhất một bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng và có yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng.

Cơ sở pháp lý: Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 167 Luật Đất đai 2013.

=> Để bảo vệ quyền lợi của người mua khi chủ đất đã bán đất nhưng lại không chịu thực hiện thủ tục sang tên, người mua có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận hợp đồng bán đất khi có căn cứ một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.

>>> Xem thêm: Thủ tục xin cấp sổ đỏ khi mua đất bằng giấy tay

Quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và bồi thường thiệt hại của bên mua

Việc bên bán không chịu sang tên Sổ đỏ nếu như trong hợp đồng mua bán đất thỏa thuận bên bán có nghĩa vụ này hoặc bên bán đất cố tình không thiện chí trong việc giao nộp hồ sơ để bên mua tiến hành thủ tục sang tên đổi chủ thì lúc này bên mua đất hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng mua bán đất và yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do bên bán đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng đến mức làm cho bên mua đất không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng mua bán đất theo quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015.

Đồng thời, căn cứ tiết c.3 điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 đề mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 quy định rằng: “… Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có…”.

Ví dụ: Lúc 2 bên mua bán đất là 3 tỷ. Kết quả thẩm định giá xác định tại thời điểm tranh chấp giá trị đất là 10 tỷ. Vậy bên bán có trách nhiệm phải bồi thường 7 tỷ chênh lệch cho bên mua.

Quyền khởi kiện đối với bên bán đất

Quyền thực hiện việc khởi kiện

Thẩm quyền của Tòa án

• Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
• Việc khởi kiện theo thủ tục sơ thẩm đối với việc bên bán không chịu sang tên sổ đỏ là tranh chấp liên quan đến hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án Nhân dân cấp huyện.

Cơ sở pháp lý: khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Hồ sơ khởi kiện

• Đơn khởi kiện theo mẫu số 26-DS được ban hành kèm Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017.
• Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Cơ sở pháp lý: khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Thủ tục khởi kiện tại Tòa án Nhân dân cấp huyện

• Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án Nhân dân cấp huyện nơi bên bán cư trú, làm việc để giải quyết.
• Trong 03 ngày sau kể từ ngày nhận đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
• Trong 05 ngày kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây: yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn; chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác; trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
• Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Cơ sở pháp lý: điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 2, khoản 3 Điều 191, Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Tư vấn các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai

• Tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay.
• Tư vấn tranh chấp đất đai không có sổ đỏ.
• Tư vấn tranh chấp khi đất đai có giấy tờ chứng nhận theo quy định.
• Tư vấn soạn thảo hợp đồng mua bán đất.
• Tư vấn lưu ý khi mua đất đai theo quy định.
• Tư vấn lệ phí đăng ký biến động đăng ký đất đai.

>>> Xem thêm Bán đất đã nhận đủ tiền nhưng không giao đất xử lý như thế nào?

>>> Xem thêm Bán đất giấy tay không chịu công chứng sang tên xử lý như thế nào?

Sang tên sổ đỏ là nghĩa vụ bắt buộc sau khi thực hiện việc mua bán đất theo thỏa thuận mà nếu không thực hiện việc sang tên có thể phải chịu những chế tài mà pháp luật quy định. Qua bài viết nếu Quý khách hàng thấy chưa rõ hoặc muốn tham khảo thêm về dịch vụ Tư vấn Luật đất đai , Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể liên hệ qua Hotline 1900.633.716 để được hỗ trợ luật sư tư vấn tư vấn trực tuyến miễn phí. Trân trọng cảm ơn!