Bán đất đã nhận đủ tiền nhưng không giao đất là tình trạng khó tránh khỏi khi mà giao dịch về đất đai đang là một trong những giao dịch được thực hiện ngày càng phổ biến hiện nay. Bài viết dưới đây của tôi sẽ đưa ra phương án xử lý trong trường hợp bên bán đã nhận tiền nhưng không giao đất, từ đó buộc bán đất phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, mời Quý độc giả cùng tham khảo qua.
Bán đất đã nhận đủ tiền nhưng không giao đất
Quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên trong hợp đồng mua bán nhà đất
Bên mua đất
Quyền của bên mua đất được pháp luật quy định như sau:
- Yêu cầu bên bán cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
- Yêu cầu bên bán làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
- Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên bán.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
CSPL: Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020
Nghĩa vụ của bên mua đất được pháp luật quy định như sau:
- Thanh toán tiền cho bên bán theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
CSPL: Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020
Bên bán đất
Quyền của bên bán đất được pháp luật quy định như sau:
- Yêu cầu bên mua thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
- Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
CSPL: Điều 38 Luật kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020
Nghĩa vụ của bên bán đất được pháp luật quy định như sau:
- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
CSPL: Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020
Như vậy người bán nhận đủ tiền nhưng không giao đất theo thỏa thuận ban đầu đã thỏa thuận thì sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật. Người mua có thể yêu cầu người bán thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng thì bên còn lại có quyền yêu cầu xử lý theo quy định của pháp luật.
Cách xử lý khi người bán nhận tiền nhưng không giao đất
- Người mua có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu (bằng văn bản) người bán hoàn trả lại số tiền đã nhận;
- Trường hợp yêu cầu mà người bán không trả thì người mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc người bán: hoàn trả số tiền đã nhận; bồi thường thiệt hại cho người mua và chịu phạt vi phạm (nếu hợp đồng có thỏa thuận).
CSPL: điểm b khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015
Tranh chấp mua bán đất khi bên bán không chịu giao đất
Trình tự khởi kiện khi bên bán đất đã nhận đủ tiền nhưng không giao đất
Hồ sơ
- Đơn khởi kiện theo mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017 (nêu rõ yêu cầu);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (nếu như đã ký và công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Căn cước công dân của cả hai bên;
- Các giấy tờ, chứng từ chứng minh bên mua đất đã giao tiền cho bên bán đất;
- Các chứng cứ khác nếu có (ví dụ như tin nhắn, ghi âm,…).
>>> Xem thêm: Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai
Trình tự thủ tục
Căn cứ theo Điều 189. 190, 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì thủ tục khởi kiện dân sự khi bên bán đất nhận đủ tiền nhưng không giao đất gồm các bước sau:
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Bước 2: Nộp hồ sơ. Người khởi kiện nộp hồ sơ đã chuẩn bị đến tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền
- Bước 3: Giải quyết
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phải phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán sẽ phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định được quy định tại khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
- Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu như xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ phải thực hiện thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để cho họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn là 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí thì người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Tiến hành hòa giải.
- Chuẩn bị xét xử (nếu hòa giải không thành).
- Đưa vụ án ra xét xử ở phiên tòa sơ thẩm.
>>>Xem thêm: Tranh chấp đất đai kiện ở đâu
Luật sư hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất
Tư vấn về việc mua bán nhà đất theo quy định pháp luật
- Luật sư hỗ trợ tư vấn khách hàng khi người bán không giao đất và đưa ra hướng giải quyết cụ thể đối với từng vấn đề của khách hàng;
- Tiến hành đánh giá kiểm tra giúp khách hàng pháp lý trong giao dịch quyền sử dụng đất và thay mặt khách hàng thực hiện mọi thủ tục pháp lý với cơ quan nhà nước;
- Tham gia giải quyết tranh chấp phát sinh sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng;
- Tư vấn về thủ tục, hồ sơ thực hiện (tư vấn căn cứ khởi kiện; tư vấn trình tự, thủ tục, hồ sơ khởi kiện);
- Tham gia tố tụng tại Tòa án với tư cách là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.
>>>Xem thêm: Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
Việc người bán nhận đủ tiền nhưng không giao đất như ban đầu đã thỏa thuận được xem là hành vi vi phạm hợp đồng. Vì vậy, Quý độc giả cần phải biết cách xử lý trong trường hợp này để có đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Khi gặp khó khăn về các vấn đề này thì việc tìm kiếm sự giúp đỡ của luật sư đất đai tư vấn là điều vô cùng cần thiết. Để được đội ngũ luật sư đất đai dày dặn kinh nghiệm hỗ trợ giải đáp thắc mắc, Quý bạn đọc vui lòng liên hệ qua số Hotline: 1900.633.716 Luật L24H để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn.
1900.633.716