Tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay là tranh chấp giữa các bên mua bán đất dựa trên văn bản được viết tay nhưng lại không công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Trong một số trường hợp, Tòa án vẫn công nhận các giao dịch mua bán đất đai bằng giấy viết tay là có hiệu lực. Vậy các trường hợp đó là như thế nào? Qua bài viết này sẽ cung cấp thông tin cần thiết để giải đáp thắc mắc trên.
Tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay
Giá trị pháp lý của giao dịch bằng giấy viết tay
Hiện nay pháp luật không bắt buộc các giao dich phải được thực hiện bằng việc đánh máy mà pháp luật chỉ quy định một số giao dịch phải được lập thành văn bản, công chứng chứng thực để dpas ứng giá trị pháp lý. Theo đó giao dịch dân sự bằng giấy viết tay vẫn có giá trị pháp lý khi đáp ứng điều kiện:
- Nếu giấy tờ mua đất viết tay đã được công chứng, chứng thực thì có giá trị pháp lý.
- Nếu chưa được công chứng, chứng thực thì giấy tờ mua bán đất sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
- Nếu các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự
Dựa vào điểm a và d khoản 03 điều 167 Luật đất đai 2013 và khoản 02 điều 129 Bộ luật dân sự 2015.
>> Tham khảo thêm: Mẫu Hợp Đồng Mua Bán Đất Viết Tay Chưa Có Sổ Đỏ Chuẩn Pháp Lý 2024
Giấy tờ viết tay
Căn cứ để giải quyết tranh chấp mua đất bằng giấy viết tay
Các căn cứ để xác định giá trị pháp lý giấy viết tay trong giao dịch đất đai như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
- Nhóm người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân
- Thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định
- Trừ trường hợp kinh doanh bất động sản thì các hợp đồng khác phải được công chứng
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015
- Văn bản không đúng quy định mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
- Văn bản vi phạm quy định về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
- Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/7/1980 mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp
- Tòa án công nhận hợp đồng, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng nếu bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất
- Bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền nhưng chưa nhận đất và bên chuyển nhượng chưa xây dựng công trình kiến trúc trên đất đó, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng
- các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993
- Tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu
- Bên nhận chuyển nhượng đã được UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì hợp đồng không bị vô hiệu
- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và UBND đã cho phép việc chuyển nhượng thì hợp đồng không bị vô hiệu
- Bên nhận chuyển nhượng đã xây nhà ở, công trình kiến trúc,.. và bên chuyển nhượng cũng không phản đối thì hợp đồng không bị vô hiệu
>>> Tham khảo thêm về: Hợp Đồng Mua Bán Đất Bằng Giấy Tay Có Giá Trị Pháp Lý Không?
Mua bán đất đai bằng giấy tay tranh chấp giải quyết như thế nào?
Đối với hợp đồng mua bán giấy viết tay được xác lập trước ngày 01/7/1980 mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp
- Nội dung và hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật :
- Nếu bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất thì Tòa án công nhận hợp đồng, các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
- Nếu bên nhận đất chưa trả đủ tiền cho bên có đất thì buộc phải trả cho bên chuyển nhượng số tiền còn thiếu.
- Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền nhưng chưa nhận đất và bên chuyển nhượng vẫn quản lý, sử dụng, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Nếu bên chuyển nhượng đã làm nhà ở hoặc không có điều kiện để giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, thì tùy trường hợp cụ thể Tòa án có thể hủy hợp đồng, buộc bên chuyển nhượng thanh toán tiền cho bên nhận chuyển nhượng.
Được căn cứ theo mục 2.1 a phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP
- Nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật nhưng hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật :
- Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng.
- Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền chuyển nhượng đất; bên chuyển nhượng đã giao toàn bộ đất, thì Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất đó.
- Nếu bên nhận chuyển nhượng mới trả một phần tiền chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng mới giao một phần diện tích đất, thì có thể công nhận phần hợp đồng đó căn cứ vào diện tích đất đã nhận.
- Nếu bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị lớn hơn số tiền mà họ đã nhận, thì Tòa án buộc bên nhận chuyển nhượng thanh toán phần chênh lệch giữa số tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã trả so với diện tích đất thực tế mà họ đã nhận và làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà bên nhận chuyển nhượng đã nhận.
- Nếu bên nhận chuyển nhượng đã giao số tiền lớn hơn giá trị diện tích đất đã nhận mà Tòa án chỉ công nhận phần hợp đồng tương ứng, thì bên chuyển nhượng phải thanh toán khoản tiền vượt quá giá trị diện tích đất .
- Nếu bên chuyển nhượng đã nhận tiền của bên nhận chuyển nhượng nhưng chưa giao đất cho họ mà đất đó đã bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích công cộng và có đền bù thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu
- Nếu toàn bộ hoặc một phần nội dung của hợp đồng vi phạm pháp luật bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 137, Điều 146 của Bộ luật Dân sự 2015.
Được căn cứ theo mục 2.1 b phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP
>>> Tham khảo thêm về: Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Đối với hợp đồng mua bán giấy viết tay từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp
- Là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu.
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Tòa án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây :
- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND có thẩm quyền, UBND đã cho phép việc chuyển nhượng;
- Bên nhận chuyển nhượng đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối .
Được căn cứ theo mục 2.2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay
Hòa giải tại địa phương
- Các bên có thể tự hòa giải, bàn bạc trên tinh thần tự nguyện, tôn trọng lợi ích của nhau. Nếu không hòa giải được thì đương sự có quyền nộp đơn lên UBND cấp xã yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
- Sau khi nhận được đơn, UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh nguyên nhân và thu thập các tài liệu có liên quan.
- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp và tiến hành tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên
- Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn.
- Kết quả của cuộc hòa giải phải được lập thành biên bản
Được quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 15/2014/NĐ-CP ngày 27/02/2014 do Chính phủ ban hành quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Hòa giải ở cơ sở.
Khởi kiện tại Tòa Án
Người bị xâm phạm trong giao dịch đất bằng giấy viết tay có thể tiến hành thực hiện trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi một cách tốt nhất.
- Cá nhân, tổ chức làm đơn khởi kiện gửi đến Tòa án có thẩm quyền.
- Sau khi nhận đơn khởi kiện và chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo cho người khởi kiện
- Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án sẽ xem xét và chuẩn bị xét xử vụ án.
- Tòa án sẽ tiến hành phiên họp kiểm tra giao nộp, công khai chứng cứ và hòa giải.
- Tòa án sẽ ban hành các quyết định như công nhận hòa giải thành, tạm đình chỉ vụ án hoặc đình chỉ vụ án.
- Nếu vụ án không rơi vào trường hợp này thì Thẩm phán phải đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ban hành bản án hoặc quyết định.
- Trong trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án, các bên có quyền kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực.
Được quy định tại điều 186, 190, 191 và 195 Bộ luật tố tụng dân sự 2015
>>> Tham khảo thêm về: Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai
Hòa giải tại địa phương
Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay
Tư vấn tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay
Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai sẽ hỗ trợ khách hàng khối công việc sau:
- Tư vấn về giá trị pháp lý của giao dịch bằng giấy viết tay
- Tư vấn thủ tục công chứng cho đất đai
- Tư vấn thủ tục giải quyết sau khi Tòa án đưa ra phán quyết
- Tư vấn pháp lý và đưa giải pháp xử lý tranh chấp
- Tư vấn cơ quan có thẩm quyền giải quyết
- Tư vấn cách viết đơn khiếu nại, khởi kiện theo đúng theo quy định pháp luật
- Tư vấn, hỗ trợ, cung cấp lời khuyên tốt nhất cho khách hàng trong quá trình khởi kiện
Luật sư đại diện ủy quyền tranh chấp đất đai
- Tham gia tố tụng từ khi khởi kiện hoặc từ khi bắt đầu các tranh chấp pháp lý
- Chuẩn bị các hồ sơ, tài liệu đính kèm cần thiết
- Thu nhập tài liệu, chứng cứ và gửi cho Tòa án
- Nghiên cứu hồ sơ vụ án, ghi chép những tài liệu cần thiết theo quy định pháp luật
- Thay mặt đương sự để yêu cầu thay đổi người tiến hành tố tụng nhằm đảm bảo giải quyết vụ án chính xác, khách quan
- Kháng cáo, khiếu nại bản cáo của Tòa án
- Tham gia tranh luận tại phiên tòa, đưa ra các lập luận về đánh giá chứng cứ
- Đề nghị Tòa án quyết định, áp dụng, hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời
- Khiếu nại, tố cáo cơ quan/Tòa án nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật khi giải quyết vụ án
>>> Tham khảo thêm: Giá thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai
Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai
Như vậy giá trị pháp lý của giao dịch bằng giấy viết tay hầu hết sẽ bị vô hiệu, nhưng vẫn có một số trường hợp được Tòa án thông qua. Các tranh chấp đất bằng giấy viết tay vẫn thường xuyên diễn ra do chưa nắm rõ quy định của pháp luật, các tranh chấp này sẽ gây khó khăn cho quý khách khi thực hiện việc nhượng quyền, chuyển nhượng, mua bán đất đai. Để bảo vệ quyền lợi của khách hàng, thì Luật L24H có cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai, quý khách có thể liên hệ HOTLINE 1900633716 để được tư vấn trực tiếp.
Một số bài viết liên qua giải quyết tranh chấp đất đai có thể bạn đọc quan tâm:
1900.633.716