Bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất khi một trong các bên vi phạm làm cho hợp đồng không thể giao kết được thì phải chịu phạt cọc và bồi thường cho bên bị thiệt hại. Việc xác định lỗi trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể dựa vào các điều kiện có trong văn bản hoặc trong hành động cụ thể nào đó. Vậy hợp đồng đặt cọc mua bán đất vô hiệu khi nào sẽ được trình bày qua bài viết dưới đây dựa trên Bộ luật Dân sự hiện hành

Bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Khi hợp đồng được giao kết, tài sản đặt cọc được thực hiện như sau:

• Được trả lại cho bên đặt cọc hoặc
• Được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền

Trong trường hợp, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì

• Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Cơ sở pháp lý: Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng đặt cọc

Theo Bộ luật Dân sự 2015 quy định thì trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Cụ thể như sau:

• Thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định theo quy định Bộ luật Dân sự.
• Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.
• Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc.

Cũng như theo như phân tích trên, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì

• Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác, bên vi phạm hợp đồng sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên bị vi phạm mà lẽ ra bên bị vi phạm sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Đồng thời, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền nếu người có quyền có yêu cầu

Cơ sở pháp lý: Điều 328, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015

Bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng đặt cọc

Xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc

Theo quy định về lỗi trong trách nhiệm dân sự như sau:

• Lỗi trong trách nhiệm dân sự bao gồm lỗi cố ý, lỗi vô ý.
• Lỗi cố ý là trường hợp một người nhận thức rõ hành vi của mình sẽ gây thiệt hại cho người khác mà vẫn thực hiện và mong muốn hoặc tuy không mong muốn nhưng để mặc cho thiệt hại xảy ra.
• Lỗi vô ý là trường hợp một người không thấy trước hành vi của mình có khả năng gây thiệt hại, mặc dù phải biết hoặc có thể biết trước thiệt hại sẽ xảy ra hoặc thấy trước hành vi của mình có khả năng gây thiệt hại, nhưng cho rằng thiệt hại sẽ không xảy ra hoặc có thể ngăn chặn được.

Theo đó, vi phạm nghĩa vụ và có thiệt hại là do một phần lỗi của bên bị vi phạm thì bên vi phạm chỉ phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mình.

Cơ sở pháp lý: Điều 363, Điều 364 Bộ luật Dân sự 2015

Những trường hợp không phải bồi thường thiệt hại khi huỷ cọc

Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

• Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
• Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
• Trường hợp khác do luật quy định.

Theo đó, vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

Ngoài ra, bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Cơ sở pháp lý: Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015

>>>Xem thêm: Trường hợp nào không phải chịu phạt cọc khi mua bán đất

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào?

Để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực thì cần những điều kiện như sau:

Thứ nhất vì đây là hợp đồng dân sự cần đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
• Phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực về hình thức của giao dịch dân sự.

Thứ hai về quy định cụ thể hợp đồng vô hiệu như sau:

• Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu theo Bộ luật Dân sự cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.
• Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
• Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.

Như vậy hợp đồng đặt cọc được xem là hợp đồng phụ để mua bán nhà đất. Trường hợp hợp đồng phụ vô hiệu nhưng cũng sẽ không làm chấm dứt hợp đồng chính và các bên có quyền giao kết tiếp tục hợp đồng mua bán nhà đất trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Cơ sở pháp lý: Điều 117, Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015

Các bên có thể thỏa thuận nếu hợp đồng đặt cọc vô hiệu

>>> Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào?

Luật sư tư vấn khởi kiện bồi thường thiệt hại hợp đồng đặt cọc

• Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
• Tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến bồi thường thiệt hại khi bên mua tự ý hủy hợp đồng đặt cọc
• Hỗ trợ thu thập chứng cứ yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên mua tự ý hủy hợp đồng đặt cọc
• Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên mua tự ý hủy hợp đồng đặt cọc
• Tư vấn, hướng dẫn về án phí, lệ phí tòa án, đơn yêu cầu thi hành án
• Tham gia vụ kiện khi có giấy triệu tập của tòa (tại các phiên hòa giải, thương lượng, giao nộp chứng cứ)

>>>Xem thêm: Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Việc vi phạm vào hợp đồng đặt cọc mua đất thì bên vi phạm sẽ phải bồi thường khoản thiệt hại đó cho bên còn lại. Có thể tiếp tục hợp đồng hay không dựa vào mức độ lỗi và sự thỏa thuận của các bên. Nếu quý bạn đọc muốn biết rõ thêm về hợp đồng đặt cọc mua bán đất, cần luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự thì xin hãy liên lạc với chúng tôi qua số HOTLINE 1900.633.716 để được luật sư hợp đồng tư vấn trực tuyến miễn phí hỗ trợ kịp thời hiệu quả nhất.