Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất là một tình huống tranh chấp về tiền cọc nhằm đảm bảo việc thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi thực hiện hợp đồng đặt cọc trong một số tình huống một trong các bên vi phạm thỏa thuận cọc dẫn đến thiệt hại bên còn lại thì phải thực hiện bồi thường theo quy định. Quy trình khởi kiện giải quyết hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ được trình bày chi tiết trong bài viết này.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất là gì?
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất là một hợp đồng phụ bản chất là một biện pháp bảo đảm, trong đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính, đó là thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự nên cần đáp ứng các điều kiện cơ bản để có hiệu lực của hợp đồng theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 để trở nên hợp pháp, có thể bị tuyên bố vô hiệu khi nào nếu thiếu một trong các điều kiện, cụ thể:
- Về chủ thể, Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc là những người có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Bên nhận đặt cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất.
- Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không có sự ép buộc, lừa dối, gây hiểu nhầm để xác lập giao dịch.
- Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, mục đích của hợp đồng đặt cọc mua bán đất là nhằm đảm bảo các bên sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất sau đó.
- Hình thức của hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng đất được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Hợp đồng đặt cọc
>>> Tham khảo thêm : Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất chuẩn pháp lý
Một số tình huống thường gặp về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngày càng phổ biến các dạng sau:
- Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.
- Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất.
- Tranh chấp về quyền – nghĩa vụ giữa các bên.
- Tranh chấp về mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại.
- Không phải là chủ đất có quyền đứng ra nhận cọc không
- Giấy đặt cọc không thỏa thuận mức phạt thì đền bù như thế nào
Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Thương lượng
Thương lượng, đàm phán giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất là quá trình các bên tranh chấp cùng nhau bàn thỏa thuận để tìm ra phương án giải quyết tranh chấp. Đây là phương thức không cần có sự trợ giúp hay phán quyết của bất kỳ bên thứ ba nào.
Hòa giải
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp được các bên áp dụng sau khi không tự thương lượng giải quyết tranh chấp về bồi thường cọc.
- Các bên tranh chấp không thể cùng nhau ngồi lại đàm phán để giải quyết vấn đề thì nhờ đến sự hỗ trợ của bên thứ ba, quyền và lợi ích các bên sẽ đảm bảo được sự cân bằng do có bên trung gian.
- Các bên sẽ được lựa chọn hòa giải viên, nếu không lựa chọn được thì tổ trưởng tổ hòa giải sẽ phân công hòa giải viên tiến hành hòa giải để giải quyết.
- Quy trình, thủ tục hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán được thực hiện theo Luật hòa giải cơ sở 2013.
Khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án
Khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án
Căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
- Người có quyền lợi bị xâm phạm sẽ khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
- Trong một khoảng thời gian cụ thể, phán quyết cuối cùng của Tòa án dựa trên sự xem xét, đánh giá các tài liệu, chứng cứ liên quan và chịu sự điều chỉnh bởi hệ thống các quy định của pháp luật.
Trình tự, thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án
Thành phần hồ sơ
Hồ sơ khởi kiện bao gồm các thành phần sau:
- Đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất (mẫu số 23 – DS ban hành kèm nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP nghị quyết hướng dẫn viết các biểu mẫu trong tố tụng dân sự)
- Giấy tờ nhân thân, sổ hộ khẩu người khởi kiện. Nếu khởi kiện theo ủy quyền thì cung cấp văn bản thể hiện việc được ủy quyền.
- Giấy tờ nhân thân, sổ hộ khẩu người bị kiện. Nếu bên bị kiện là cơ quan, tổ chức thì cung cấp giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó.
- Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giao kết hợp đồng như: Hợp đồng đặt cọc mua bán đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy biên nhận, giấy giao, …
- Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp như là: biên bản làm việc, hòa giải giữa các bên; nội dung trao đổi được thể hiện dưới dạng thư điện tử, fax, …
- Tuy nhiên đối với mỗi vụ án tranh chấp lại có những tình tiết, sự kiện khác nhau nên hồ sơ cần chuẩn bị cũng khác nhau.
Thủ tục thực hiện
Trình tự khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất được thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Tiếp nhận đơn khởi kiện và thụ lý
Người khởi kiện nộp hồ sơ tới Tòa án bằng cách: nộp trực tiếp tại Tòa án, nộp gián tiếp bằng dụng dịch vụ bưu chính của đơn vị vận chuyển, hoặc gửi hồ sơ trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn Chánh án Tòa án sẽ phân công thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện
- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện
- Trả lại đơn khởi kiện
Căn cứ pháp lý: Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
Bước 2: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý vụ án
- Người khởi kiện tranh chấp đã nộp đầy đủ hồ sơ và đúng thẩm quyền thì Tòa án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí
- Người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí tại Chi cục thi hành án dân sự nộp lại biên lai thu tiền cho Tòa án trong thời hạn 7 ngày.
- Khi nhận được biên lại từ người khởi kiện, thẩm phán sẽ tiến hành thụ lý vụ án.
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho các đương sự biết về việc giải quyết vụ.
- Trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày thụ lý vụ án, Chánh án Tòa án quyết định phân công thẩm phán giải quyết vụ án.
Căn cứ pháp lý: Điều 196, Điều 197 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
Bước 3: Chuẩn bị xét xử
- ập hồ sơ vụ án, xác định quan hệ tranh chấp, tư cách đương sự…
- Xác minh, thu thập chấp cứ
- Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu thấy cần thiết
- Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải
- Đưa ra một trong các quyết định: tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết hoặc đưa vụ án ra xét xử.
Cơ sở pháp lý: Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
Căn cứ khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thời hạn chuẩn bị xét xử là:
- Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý.
- Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.
Bước 4: Xét xử mở phiên Tòa sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)
- Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
- Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên bị đơn cư trú hoặc nguyên đơn (nếu có sự thỏa thuận). Trường hợp đương sự ở nước ngoài hoặc cần ủy thác tư pháp thì thuộc thẩm quyền tòa cấp tỉnh (khoản 3 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
- Tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là yêu cầu đòi lại tiền cọc.
- Trường hợp các bên không thỏa thuận được có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc..
Kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Vai trò luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Tư vấn giải quyết tranh chấp
Luật sư chuyên tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự sẽ giúp khách hàng khởi kiện yêu cầu bồi thường cọc đúng quy định:
- Tư vấn về hướng giải quyết những tranh chấp đất đai đúng theo quy định pháp luật.
- Tư vấn trực tiếp Soạn thảo văn bản, đơn từ cần thiết cho các thủ tục hành chính, trong quá trình tố tụng như đơn khởi kiện, đơn kháng cáo, đơn yêu cầu giải quyết việc dân sự, …
- Chuẩn bị hồ sơ để làm các thủ tục pháp lý, …
Trực tiếp tham gia trong quá trình tố tụng
Luật sư tham gia tố tụng dân sự với tư cách người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự hoặc theo hình thức đại diện ủy quyền, theo đó luật sư sẽ thực hiện quyền hạn mình như sau:
- Tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải
- Lập luận cứ tranh tụng bảo vệ thân chủ
- Tham gia phiên Tòa sơ thẩm giải quyết vụ án
- Thực hiện kháng cáo dân sự
- Tham gia phiên tòa phúc thẩm giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
>>> Tham khảo thêm: Dịch vụ luật sư tranh tụng
Bài viết ở trên trình bày các thông tin liên quan đến hướng để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất như thế nào cho tối ưu, thủ tục giải quyết và cần chuẩn bị hồ sơ như thế nào nếu khởi kiện tại Tòa án mà chúng tôi cung cấp đến quý khách hàng. Nếu như Quý khách có bất cứ vướng mắc nào cần luật sư tư vấn luật dân sự giải đáp, xin vui lòng liên hệ qua số điện thoại tổng đài 1900633716 để được tư vấn kịp thời và hỗ trợ tốt nhất.
Một số bài viết liên quan hợp đồng đặt cọc có thể bạn đọc quan tâm:
1900.633.716