Tranh chấp nhà đồng sở hữu là sự mâu thuẫn về việc định đoạt tài sản đồng sở hữu là nhà chung của các chủ sở hữu nhà về quyền lợi và nghĩa vụ các bên. Các đồng sử dụng quyền sử dụng đất chung này có thể giải quyết tranh chấp bằng con đường hòa giải hoặc khởi kiện ra Tòa án giải quyết. Bài viết dưới đây của Luật L24H sẽ cung cấp thông tin về các hướng xử lý này.
Tranh chấp nhà đồng sở hữu
Thế nào là nhà đồng sở hữu?
Hình thức cấp Giấy chứng nhận nhà đồng sở hữu
Theo Điều 98 Khoản 2 Luật đất đai 2013 quy định: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Do đó đối với những người đồng sử dụng quyền sử dụng đất thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhưng phải đảm bảo các yêu cầu về hình thức:
Quy định về ghi tên: Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Về việc đứng tên trên Giấy chứng nhận: Căn cứ Điều 5 Khoản 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định cụ thể về cách ghi tên các đồng sở hữu:
- Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
- Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
- Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.
CSPL: Điều 5 Khoản 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
Số lượng cấp Giấy chứng nhận: cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp một sổ hồng chung và trao cho người đại diện.
Giấy chứng nhận nhà đồng sở hữu
Giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu như thế nào?
Khi tranh chấp nhà đất đồng sở hữu xảy ra, việc đầu tiên là các bên tiến hành hòa giải. Nếu các bên không thể có thỏa thuận, hòa giải giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu thì có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Các tranh chấp nhà đồng sở hữu được giải quyết tương tự với vụ án tranh chấp đất đai khác. Tuy nhiên, tất cả chủ sở hữu đối với căn nhà được ghi nhận trong giấy chứng nhận phải tham gia tố tụng để giải quyết vụ án.
Quy trình tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai theo điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng. đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn. tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị. trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn. đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó. cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.
- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải. thành phần tham dự hòa giải. tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu). ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã. đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.
Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
Nếu các bên không thể hòa giải giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu thì có thể làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
CSPL: Điều 202 Khoản 1 Luật đất đai 2013; Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Khi các đồng sở hữu không thể giải quyết theo cách hòa giải thì có thể được giải quyết như sau:
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
CSPL: Điều 203 Khoản 1,2 Luật đất đai 2013.
>>>Xem thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu
Đối với thủ tục hòa giải tranh chấp, thẩm quyền thuộc về Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp đất đai tại địa phương mình.
Khi hòa giải không thành thì thẩm quyền giải quyết như sau:
Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự.
Uỷ ban nhân dân các cấp có thẩm quyền đối với: Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
CSPL: Điều 203 Khoản 2, 3 Luật đất đai 2013.
Trình tự giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu
Tiến hành hòa giải
Việc tiến hành hòa giải sẽ do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp thực hiện.
Bước 1: Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.
- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Bước 2: Lập biên bản hòa giải thành hoặc biên bản hòa giải không thành.
CSPL: Điều 88 Khoản 1 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP.
Yêu cầu Tòa án giải quyết
Khi việc hòa giải tranh chấp không thành, các bên tranh chấp có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết có trình tự thủ tục như giải quyết tranh chấp dân sự:
- Chuẩn bị hồ sơ và đơn khởi kiện liên quan đến tranh chấp.
- Nộp hồ sơ khởi kiện tranh chấp tới Tòa án có thẩm quyền.
- Nộp tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm và nộp lại biên lai tiền tạm ứng án phí cho Tòa.
- Tòa thụ lý và giải quyết vụ án theo thủ tục chung.
>>>Xem thêm: Tranh chấp đất đai có giấy tờ chứng nhận
Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu.
- Luật sư tư vấn các vướng mắc về nhà đất, nhà đồng sở hữu.
- Luật sư tư vấn hướng giải quyết khi có tranh chấp nhà đất giữa các đồng sở hữu.
- Luật sư hỗ trợ làm đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà đất.
- Tư vấn, hỗ trợ các vấn đề liên quan khác.
Tư vấn giải quyết tranh chấp nhà đất
Trên đây là những thông tin liên quan về pháp luật đất đai đối với hướng xử lý khi giữa các đồng sở hữu có tranh chấp với nhau về nhà đất, trình tự thủ tục giải quyết đối với hướng hòa giải hoặc khởi kiện lên Tòa cũng như các thông tin luật sư tư vấn thêm về nhà đất hay nhà đồng sở hữu. Nếu có bất cứ thắc mắc nào xin liên hệ Luật sư tư vấn nhà đất Luật L24H qua hotline: 1900.633.716 để được hỗ trợ tư vấn giải đáp trực tuyến miễn phí.
1900.633.716