Mua đất dính quy hoạch có lấy lại tiền cọc được không là câu hỏi không thể tránh khỏi trong cuộc sống hằng ngày do giá đền bù khi mua phải đất quy hoạch không cao. Bên cạnh đó, thửa đất cũng bị hạn chế một số quyền của người có quyền sử dụng. Sau đây, Luật L24H sẽ chia sẻ một số kinh nghiệm cho quý bạn đọc để tránh và cũng như đòi lại tiền cọc theo đúng quy định của pháp luật.
Mua đất dính quy hoạch
Đất quy hoạch là gì?
Căn cứ khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Đất quy hoạch rằng:
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Như vậy, đất quy hoạch được hiểu là đất sử dụng có mục đích thực hiện các dự án, đường giao thông, công trình công cộng nhằm phát triển kinh tế – xã hội và sẽ Nhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật.
Đất dính quy hoạch có chuyển nhượng được không?
Theo quy định của pháp luật về đất đai thì đất dính quy hoạch về nguyên tắc là không được chuyển nhượng. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp ngoại lệ và người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng.
Căn cứ tại khoản 2, khoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định rằng:
- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
- Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”
Như vậy, đất quy hoạch có thể được chuyển bán nếu thuộc các trường hợp ngoại lệ trên theo quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Đất dính quy hoạch có bán được không?
Những rủi ro khi mua bán đất quy hoạch
Các rủi ro khi mua bán đất quy hoạch
Việc mua phải đất dính quy hoạch tồn tại rất nhiều rủi ro cho bên mua và có thể liệt kê như sau:
Thứ nhất, không hưởng được nhiều quyền lợi
Khi người mua đất dính quy hoạch, người mua sẽ không thể có được nhiều quyền lợi so với việc sở hữu những khu đất, nhà đất nằm ngoài quy hoạch. Người mua sẽ gặp nhiều khó khăn hạn chế trong việc xin giấy phép để sửa chữa nhà, thi công, cải tạo, … Nếu khu đất của bạn nằm ở vị trí không thuận lợi thì càng khó để tìm người để giao dịch vì thế khả năng bị mất vốn rất cao và chi phí được đền bù khi bị thu hồi cũng thấp.
Thứ hai, Đất có thể bị thu hồi
Đất mua trong khu quy hoạch có thể bị thu hồi bất cứ khi nào, nhà nước, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thông báo việc thu hồi cho người sử dụng đất biết.
Thứ ba, không được sử dụng khai thác
Người mua sẽ không thể tự ý xây nhà ở, trồng cây lâu năm trên phần đất dính quy hoạch. Chỉ có thể thực hiện việc cải tạo, sửa chữa nhà ở nhưng phải có sự có phép của cơ quan thẩm quyền.
Thứ tư, Đất quy hoạch có thể bị “treo”
Sau 3 năm kể từ khi công bố quy hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa thực hiện sử dụng và cũng không có bất kỳ công bố nào về điều chỉnh, hủy bỏ, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất thuộc quy hoạch.
Cách giải quyết lấy lại tiền cọc khi mua đất dính quy hoạch
Thủ tục lấy lại cọc khi mua dính đất quy hoạch
Người đặt cọc có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có dấu hiệu lừa dối, buộc bên kia phải trả lại số tiền đã cọc.
Theo đó, nếu bên bán cố ý không cung cấp thông tin về đất quy hoạch làm người mua không biết đó là đất quy hoạch thì người mua có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép” . Theo đó, nếu giao dịch vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Thủ tục khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc như sau:
Về thẩm quyền khởi kiện giải quyết của Tòa án được quy định tại Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Về hồ sơ và trình tự thủ tục khởi kiện:
Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm:
- Đơn khởi kiện;
- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thỏa thuận gia hạnđặt cọc);
- Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình ( có chứng cứ hoặc công chứng nếu người khởi kiện là cá nhân;
- Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác như; giấy phép kinh doanh, quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người đại diện doanh nghiệp ( bản sao có công chứng), nếu là pháp nhân;
- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện ( ghi rõ số lượng bản chúng, bản sao).
>>> Xem thêm: Mẫu đơn khởi kiện đòi tiền cọc mua bán nhà đất
Trình tự thực hiện
Bước 1: Tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện
- Nộp đơn khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền. Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.
- Tòa án phân công thẩm phán để xem xét và giải quyết đơn khởi kiện.
- Nếu đơn hợp lệ, Thẩm phán ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí theo quy định.
- Người khởi kiện thực hiện đóng tiền tạm ứng và nộp biên lai cho Tòa án.
- Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án theo quy định pháp luật.
Bước 2: Chuẩn bị xét xử
- Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 4 thángkể từ ngày thụ lý.
- Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.
Bước 3: Xét xử sở thẩm và phúc thẩm (nếu có)
- Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
- Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
>>>>Xem thêm tại: Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua nhà đất
Luật sư tư vấn đòi lại tiền cọc khi mua phải đất quy hoạch
- Tư vấn về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự
- Tư vấn về các biện pháp bảo đảm theo quy định pháp luật
- Tư vấn, hỗ trợ soạn thảo đơn khởi kiện
- Tư vấn các vấn đề pháp lý khi đất dính quy hoạch
- Tham gia tố tụng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng.
>>> Xem thêm: Dịch vụ luật sư tranh tụng
Bài viết trên của Luật L24H đã cung cấp thông tin cho Quý bạn đọc những thông tin liên quan đến vấn đề về đòi lại tiền cọc khi mua phải đất quy hoạch như trình tự thủ tục khởi kiện vụ án dân sự. Nếu Quý bạn đọc mong muốn hỗ trợ việc đòi lại tiền cọc sớm nhất hay có bất kỳ câu hỏi thắc mắc nào vui lòng liên hệ Hotline: 1900.633.716 để được luật sư đất đai giải đáp và hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!
1900.633.716