Đất dính quy hoạch có bán được không, điều kiện để được bán đất

Đất đai là tài sản có giá trị cao, sở hữu đất dính quy hoạch khiến chủ sở hữu băn khoăn về việc đất dính quy hoạch có bán được không, điều kiện để được bán đất, và liệu có được đền bù hay giá đền bù là bao nhiêu. Còn người mua thì lại lo lắng về việc có nên mua đất quy hoạch, những rủi ro kèm theo và cách để kiểm tra nhà đất. Để giải đáp những thắc mắc đó, mời bạn đọc cùng theo dõi bài viết dưới đây của Luật L24H.

Điều kiện để bán đất quy hoạch

Đất quy hoạch là gì?

Để hiểu đất quy hoạch hay đất dính quy hoạch là như thế nào, trước tiên ta cần hiểu quy hoạch sử dụng đất là gì. Theo quy định tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì:

• Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế-xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
• Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.

Như vậy, dựa vào quy định của Luật ta có thể hiểu đất ở khu vực nào cũng thuộc quy hoạch. Ví dụ: theo quy hoạch có khu vực là đất ở, đất thương mại – dịch vụ, đất nông nghiệp,…Và hậu quả pháp lý trong trường hợp này là phải chuyển, sử dụng đất đúng mục đích hoặc Nhà nước thu hồi.

Tuy nhiên, trên thực tế khi nhắc đến cụm từ đất quy hoạch, nó lại thường được hiểu là đất sẽ bị thu hồi để thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh. Do đó, khi rơi vào trường hợp này, người sở hữu đất thường thắc mắc về việc có thể bán, chuyển nhượng hay có được đền bù không khi đất mình rơi vào quy hoạch.

>>> Xem thêm: Có thể yêu cầu bồi thường bằng tiền khi bị thu hồi đất

Đất dính quy hoạch có bán được không?

Bán đất quy hoạch

Các trường hợp được mua bán đất quy hoạch

Trường hợp 1: quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp 2: đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

(Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018)

Lưu ý:

Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố nhưng sau 03 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng (hay còn gọi là quy hoạch treo) thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải:

• Điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích với phần diện tích đất trong kế hoạch đã công bố;
• Sau khi điều chỉnh, hủy bỏ thì phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đó.

Điều kiện để bán đất quy hoạch.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:

1. Có Giấy chứng nhận;
2. Đất không có tranh chấp;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đất trong quy hoạch được phép bán nhưng phải có đủ điều kiện mua bán đất. Bên cạnh đó, hoàn tất quá trình mua bán, các bên cũng phải đảm bảo quy định về thủ tục.

(Khoản 1 Điều 168, Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013).

Thủ tục chuyển nhượng đất quy hoạch.

Đất dính quy hoạch vẫn có thể được mua bán, chuyển nhượng khi thỏa mãn đầy đủ các điều kiện luật định. Việc ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất quy hoạch cũng không có sự khác biệt so với những loại đất thông thường khác.Theo đó:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).
• Người có thẩm quyền ký công chứng hợp đồng là công chứng viên, người có thẩm quyền ký chứng thực hợp đồng là Chủ tịch/hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất mua bán.
• Các bên có thể thỏa thuận, chuẩn bị sẵn dự thảo hợp đồng chuyển nhượng trước khi ký kết.
• Việc ký kết phải được thực hiện trước mặt công chứng viên hoặc người có thẩm quyền ký chứng thực.

Hợp đồng chuyển nhượng là căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành đăng ký biến động, sang tên cho các bên trong giao dịch.

>>>Xem thêm: Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất

Cách kiểm tra đất quy hoạch

Kiểm tra tình trạng đất có dính quy hoạch không

Người mua cần tìm hiểu kỹ khu vực đó có nằm trong diện quy hoạch không thông qua các phương thức:

1. Dựa vào thông tin trên sổ đỏ: nếu đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin quy hoạch sẽ được ghi rõ ràng trong phần ghi chú của sổ đỏ.
2. Nhờ công ty nhà đất: các công ty hoạt động trong lĩnh vực nhà đất tại địa phương là những người kinh doanh nhờ vào đất đai. Vì vậy, họ sẽ nắm được vấn đề quy hoạch đất ở địa phương đó.
3. Tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người dân có thể xem kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thông qua các cách sau:

• Xem kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
• Xem quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh;
• Xem quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND cấp xã.

(Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 48 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018)

Luật sư hỗ trợ khách hàng mua bán đất dính quy hoạch

• Tư vấn về trình tự, thủ tục ban hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• Giải đáp thắc mắc về quyền lợi của chủ sở hữu khi nhà nước ra quyết định thu hồi đất.
• Chuẩn bị hồ sơ mua bán đất có dính quy hoạch;
• Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước;
• Hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất quy hoạch;

Đất dính quy hoạch cũng kéo theo rất nhiều vấn đề pháp lý phức tạp, chủ sở hữu cũng như người mua nên tìm hiểu kĩ càng quy định của pháp luật để tránh những rủi ro, cũng như bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu quý bạn đọc vẫn còn thắc mắc có nên mua đất quy hoạch treo, cần luật sư hỗ trợ, tư vấn bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hoặc bị lừa mua đất, cần tư vấn luật đất đai xin vui lòng liên hệ qua hotline 1900.633.716 để được hỗ trợ và tư vấn kịp thời. Xin cảm ơn.