Tranh chấp, chuyển nhượng đất đai ngày nay không còn xa lạ, từ đó mà việc lừa đảo đặt cọc, cọc tiền nhà đất cũng xảy ra rất phổ biến. Vậy không phải là chủ đất có quyền đứng ra nhận cọc không, không phải là chủ đất nhưng đứng ra nhận cọc sẽ bị xử lý như thế nào? Để hiểu hơn về vấn đề này, xin mời Quý bạn đọc cùng theo dõi bài viết dưới đây.
Hậu quả pháp lý đối với người nhận cọc mà không phải chủ đất.
Quy định pháp luật về đặt cọc chuyển nhượng đất
Pháp luật Việt nam quy định về đặt cọc như sau: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, đặt cọc là một giao dịch dân sự, được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác trong một thời hạn nhằm để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015.
Không phải chủ đất nhận cọc có giá trị pháp lý không?
Theo quy định của pháp luật hiện hành quy định: Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Từ đó có thể thấy, việc đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia tài sản một khoản tiền, kim quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời gian để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Do đó, pháp luật quy định người tham gia giao dịch không nhất thiết phải là chủ sở hữu của tài sản đó tùy vào thỏa thuận của các bên (thỏa thuận trong hợp đồng hoặc giấy ủy quyền nhận đặt cọc giữa chủ thể có quyền nhận đặt cọc và người thứ 3). Trường hợp không có ủy quyền thì rủi ro là nếu hợp đồng không thực hiện được sẽ không có căn cứ để phạt cọc, bên bán sẽ có thể sẽ nói không nhận được số tiền đặt cọc.
Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
>>> Xem thêm: Giấy đặt cọc không thỏa thuận mức phạt thì đền bù như thế nào?
Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người không có quyền nhận cọc có bị xử lý hình sự?
Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý ghi nhận người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người có quyền sử dụng đất.
Theo đó thì trường hợp đã có một thỏa thuận giao kết hợp đồng đặt cọc với một người không phải là chủ sở hữu đất thì người đó không có quyền thực hiện việc hứa chuyển nhượng quyền sử dụng và quyền sở hữu mảnh đất đó (trừ trường hợp người nhận đặt cọc không phải chủ đất nhưng đã nhận được sự ủy quyền từ phía chủ đất). Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung 2017 thì tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản có quy định như sau:
“Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
- Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
- Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
- Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
- Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ”
Như vậy, nếu người nhận đặt cọc không phải chủ đất mà sử dụng hành vi hoặc thủ đoạn gian dối để làm cho người đặt cọc lầm tưởng người đó là chủ đất để chiếm đoạt tài sản của người đặt cọc thì có thể cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Xử lý hình sự đối với hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản.
Xử lý trường hợp có tranh chấp khi người nhận cọc không phải chủ đất
Đối với người không có quyền nhận cọc thì:
Trường hợp người nhận cọc không phải chủ đất và có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người đặt cọc thì sẽ bị xử lý hình sự theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017, hợp đồng đặt cọc giữa người nhận cọc không phải chủ đất và người đặt cọc sẽ bị vô hiệu do lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015. Ví dụ như người không được sự ủy quyền của chủ đất nhưng đã có những hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản sẽ bị xử lý theo pháp luật, hợp đồng sẽ bị vô hiệu do lừa dối.
Trường hợp người nhận cọc không phải là chủ đất nhưng không có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản thì rủi ro là nếu hợp đồng giao kết khi nhận đặt cọc mà không được thực hiện sẽ không có căn cứ để phạt cọc.
>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua nhà đất
Tư vấn về quyền đứng ra nhận cọc
- Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
- Soạn thảo, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đầy đủ theo quy định của pháp luật
- Đại diện khách hàng giải quyết tranh chấp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho thân chủ
- Hướng dẫn trình tự, thủ tục, giấy tờ có liên quan về hợp đồng đặt cọc.
Việc tranh chấp về việc đặt cọc hợp đồng chuyển nhượng đất xảy ra rất nhiều trên thực thế, tuy nhiên việc giải quyết cũng còn nhiều khó khăn. Vì thế, nếu Quý bạn đọc có thắc mắc hay cần luật sư TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI hãy liên hệ trực tiếp đến số điện thoại 1900.633.716 để được Luật sư tư vấn về đất đai Luật L24H tư vấn kỹ hơn trực tuyến miễn phí.
1900.633.716