Đòi lại nhà đất bán đã công chứng nhưng chưa sang tên có được không?

Đòi lại nhà đất bán đã công chứng nhưng chưa sang tên là trường hợp tranh chấp đất đai hiện nay trở nên khá phổ biến trong đời sống. Việc đã công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có thể được xem như là hoàn thành một phần nghĩa vụ trong giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, nếu bên còn lại muốn đòi lại đất thì phải làm sao, có lẽ sẽ phải tham khảo bài viết dưới đây để hiểu rõ về điều kiện sang tên sổ đỏ và huỷ hợp đồng đã công chứng khi mua nhà đất

Đòi lại nhà đất nhưng chưa sang tên

Thế nào là chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định về Luật Đất đai hiện hành, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý: khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013

Điều kiện khi sang tên sổ đỏ

Điều kiện để được sang tên sổ đỏ hoặc theo cách gọi khác là điều kiện để được chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

• Có Giấy chứng nhận
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013

>>>Xem thêm: Bán đất đã công chứng xong nhưng không trả tiền phải làm sao?

Trường hợp không được sang tên sổ đỏ

Như đã nêu trên thì nếu không đáp ứng các điều kiện trên thì sẽ không được sang tên sổ đỏ. Ngoài ra, các tổ chức, cá nhân dưới đây sẽ không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 188, Điều 191 Luật Đất đai 2013

Trường hợp không được sang tên sổ đỏ

Đất đã công chứng nhưng chưa sang tên có đòi lại được không?

Có thể thấy, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất là một trong những thủ tục công nhận phần nào về việc sang tên của người bán sang cho người mua. Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì Hợp đồng mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực theo quy định trừ trường hợp một trong các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng 2014 thì Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Do vậy, hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan kể từ thời điểm được công chứng, chứng thực.

Thủ tục sang tên đất sau khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất như sau:

1. Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký biến động
2. Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ
3. Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính phải nộp, các nghĩa vụ tài chính
4. Bước 4: Nộp lệ phí trước bạ và các chi phí có liên quan do cơ quan thuế thông báo

Nhưng thực tế, nếu nhà đất vẫn chưa làm thủ tục sang tên đổi chủ thì các bên có thể không tiếp tục thực hiện theo nghĩa vụ hợp đồng bất cứ lúc nào. Nói một cách nôm na là việc công chứng hợp đồng không làm thay đổi tình trạng pháp lý trên mảnh đất chuyển nhượng cụ thể không làm thay đổi tên người bán, việc chuyển nhượng đất hay đất đổi chủ chỉ hoàn tất khi được ghi tên vào sổ địa chính. Cho nên, trong trường hợp này các bên có thoả thuận với nhau để không tiếp tục hợp đồng công chứng, nghĩa là bên bán có thể đòi lại được nhà đất khi thỏa thuận và được bên mua đồng ý về việc chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015.

Như đã đề cập vì hợp đồng mua bán nhà đất đã phát sinh hiệu lực ràng buộc các bên về quyền và nghĩa vụ kể từ thời điểm được công chứng, chứng thực. Do vậy, dù bên mua chưa thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ, bên bán vẫn sẽ không thể đòi lại được nhà đất, phải tiếp tục thực hiện theo hợp đồng và để bên mua tiến hành tiếp thủ tục sang tên đổi chủ tại cơ quan có thẩm quyền. Nếu phát sinh tranh chấp, một trong các bên đều có quyền yêu cầu Tòa án buộc bên còn lại phải tiếp tục thực hiện hợp đồng do hợp đồng đã phát sinh hiệu lực.

Tuy nhiên, vẫn có trường hợp bên bán đòi lại được nhà đất khi và chỉ khi bên mua vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng hay vi phạm nghĩa vụ hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc bên mua vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Khi ấy, bên bán nhà đất có thể yêu cầu Tòa án tuyên hủy bỏ hợp đồng theo quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 hoặc tuyên hợp đồng vô hiệu quy định tại Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015.

>>>Xem thêm: Bán đất chưa sang tên sổ đỏ có đòi lại đất được không?

Thủ tục hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng

Theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014, khi các bên thuận tình muốn sớm hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất thì việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó. Hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng sẽ được công chứng viên hủy khi được bên bán và bên mua cùng thỏa thuận như cả hai bên đã thống nhất hủy bỏ hợp đồng với nhau hoặc thỏa thuận về việc một bên đơn phương hủy và chịu toàn bộ thiệt hại theo cam kết hoặc quy định pháp luật…

Trường hợp chỉ một trong các bên muốn đơn phương hủy bỏ hợp đồng thì thẩm quyền giải quyết ở đây sẽ là Tòa án nhân dân.

Đối với việc cùng thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng

Thứ nhất, Thành phần hồ sơ

• Phiếu yêu cầu công chứng
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Biên bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán đất
• Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

>>>Xem thêm: Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 40, Điều 63 Luật Công chứng 2014

Thủ tục hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng

Thứ hai, Trình tự thủ tục

1. Bước 1: Người “yêu cầu hủy hợp đồng công chứng” nộp hồ sơ (bao gồm các tài liệu, giấy tờ như trên) đến tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng mua bán đất trước đó.
2. Bước 2: Công chứng viên kiểm tra hồ sơ. Nếu đầy đủ và phù hợp với quy định pháp luật thì tiến hành thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
3. Bước 3: Công chứng viên giải thích cho các bên về quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng. Trường hợp nếu hợp đồng mà các bên giao dịch có dấu hiệu vi phạm pháp luật thì công chứng viên tiến hành xác minh hoặc giám định; trường hợp không làm rõ thì có quyền từ chối công chứng.
4. Bước 4: Yêu cầu các bên đọc lại hợp đồng.
5. Bước 5: Các bên trong hợp đồng đã công chứng đồng ý việc hủy bỏ hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên yêu cầu các bên trong hợp đồng xuất trình bản chính của các giấy tờ liên quan trong hồ sơ.

Cơ sở pháp lý: Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng 2014

Đối với việc đơn phương hủy bỏ hợp đồng

Thứ nhất, Thành phần hồ sơ:

• Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS (được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao).
• Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Cơ sở pháp lý: khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015

Thứ hai, trình tự thủ tục:

• Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án Nhân dân có thẩm quyền nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc nơi đã tiến hành giao kết hợp đồng mua bán nhà đất để giải quyết căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
• Trong 03 ngày sau kể từ ngày nhận đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
• Trong 05 ngày kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây: yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn; chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác; trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
• Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Cơ sở pháp lý: khoản 2, khoản 3 Điều 191, Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Tư vấn đòi lại nhà đất bán đã công chứng nhưng chưa sang tên

• Tư vấn các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán đất không công chứng;
• Hỗ trợ khách hàng soạn thảo hợp đồng mua bán đất;
• Đưa ra các phương án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
• Chuẩn bị hồ sơ, giải quyết các trình tự, thủ tục công chứng, chứng thực tại các cơ quan có thẩm quyền;
• Thẩm định các nội dung trong hợp đồng mua bán đất theo các yêu cầu của khách hàng và theo quy định của pháp luật.

Việc đòi lại nhà đất đã công chứng nhưng chưa sang tên rất có khả năng lấy lại được. Tuy nhiên, các bên cũng phải thỏa thuận để huỷ hợp đồng đúng cách mà có thể hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Vì thế, Luật L24H của chúng tôi giới thiệu đội ngũ luật sư đất đai của chúng tôi để giúp Quý khách hàng bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho mình, xin vui lòng HOTLINE 1900.633.716 để được phản hồi nhanh nhất. Xin cảm ơn!