Cách đòi lại tiền đặt cọc khi mua nhầm đất quy hoạch là vấn đề được rất nhiều người quan tâm. Ngày nay tình trạng mua nhầm đất quy hoạch diễn ra ngày càng phổ biến. Việc này trực tiếp ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua đất. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích về cách đòi lại tiền cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy hoạch
Cách đòi lại tiền đặt cọc khi mua nhầm đất quy hoạch
Đất quy hoạch là gì?
Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.”
Như vậy, đất quy hoạch có thể hiểu là mảnh đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, được chia thành từng kỳ và phân theo mục đích sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định
Tham khảo thêm: Giấy tờ nào cần kiểm tra trước khi hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Có đòi lại được tiền cọc và phạt cọc khi mua nhầm đất quy hoạch không?
Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép như sau:
- Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
- Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
- Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.
Với quy định trên nếu bên bán (bên nhận cọc) trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất không cung cấp đầy đủ thông tin về đất, có hành vi gian dối, không trung thực nhằm dụ dỗ để chuyển nhượng mảnh đất đang quy hoạch thì bên mua (bên đặt cọc) có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 buộc bên kia phải trả lại số tiền cọc đó
Bên cạnh đó căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì:
- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Như vậy, trong trường hợp thửa đất quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì bên bán không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu bên bán biết mà vẫn cố tình nhận cọc của bên mua là không đúng quy định pháp luật. Bên mua có quyền khởi kiện tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Hợp đồng vô hiệu thì bên bán có nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho bên mua.
Đòi lại tiền cọc khi mua phải đất quy hoạch
Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua phải đất quy hoạch
Hồ sơ
Hồ sơ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua phải đất quy hoạch gồm những loại giấy tờ sau đây:
- Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Đơn khởi kiện soạn theo mẫu đơn khởi kiện số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ- HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017.
- Hợp đồng đặt cọc mua đất
- Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm
- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của người khởi kiện
- Các giấy tờ liên quan khác
Thủ tục
Thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua phải đất quy hoạch sẽ được giải quyết theo các trình tự, thủ tục được quy định trong Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, cụ thể như sau:
Bước 1: Nộp đơn
Khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định các phương thức mà người khởi kiện có thể gửi đơn kiện cụ thể như sau:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án;
- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 2: Tòa án thụ lý đơn
Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định:
- Sau khi nhận được đơn khởi kiện, Tòa án phải xem xét những tài liệu, chứng cứ cần thiết, nếu xét thấy thuộc thẩm quyền của mình thì Tòa án sẽ thông báo cho đương sự biết để đương sự nộp tiền tạm ứng án phí.
- Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý
Bước 3: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm
- Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định
- Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm
Tư vấn của luật sư về cách đòi lại tiền cọc khi mua nhầm đất quy hoạch
- Tư vấn trình tự, thủ tục khởi kiện đòi lại tiền cọc mua đất
- Tư vấn hồ sơ khởi kiện đòi lại tiền cọc mua đất
- Tư vấn căn cứ khởi kiện đòi lại tiền cọc mua đất
- Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
- Các yêu cầu khác liên quan đến thủ tục tố tụng
Tham khảo thêm: Thủ tục khởi kiện vô hiệu hợp đồng mua bán đất bị lừa dối
tư vấn đòi lại tiền đặt cọc mua đất
Có thể thấy rằng việc mua bán đất đai hiện nay tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý mà các bên không thể lường trước được. Trước khi quyết định tham gia vào giao dịch mua bán đất đai, các bên (đặt biệt là người mua) cần tìm hiểu kỹ về tình trạng mảnh đất. Nếu quý khách còn bất kỳ vướng mắc cần Luật sư Đất đai tư vấn xin hãy vui lòng liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE: 1900.633.716 để được giải đáp tận tình
1900.633.716