Thủ tục mua bán đất khi chưa có sổ đỏ, hạn chế rủi ro cần lưu ý

Thủ tục mua bán đất khi chưa có sổ đỏ là một trong những thủ tục phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với các bên mua bán đất. Theo quy định của pháp luật việc mua bán đất bắt buộc phải có sổ đỏ; tuy nhiên trong một số trường hợp không có sổ đỏ thì vẫn được phép chuyển nhượng. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này cũng như là hạn chế những rủi ro thì có thể tham khảo bài viết dưới đây.

Mua bán đất chưa có sổ đỏ

Điều kiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất

Căn cứ vào  Điều 188 Luật Đất đai 2013 để được chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cần có các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện cụ thể tại Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Mua bán đất chưa có sổ đỏ thì có được coi là hợp pháp không?

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 một trong những điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có sổ đỏ. Tuy nhiên, trong một số trường hợp không có sổ đỏ vẫn có thể chuyển nhượng được trong 2 trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013

• Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất
• Đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, mua bán đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể là hợp pháp nếu thuộc một trong hai trường hợp đã kể trên và đáp ứng các điều kiện còn lại về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua bán đất viết tay chưa có sổ đỏ

Thủ tục mua bán đất khi chưa có sổ đỏ

Các loại giấy tờ cần có

• Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ;
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất;…..
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Thủ tục

1. Bước 1: Thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2. Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi được cấp giấy chứng nhận
3. Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
4. Bước 4: Kê khai nghĩa vụ tài chính
5. Bước 5: Tiến hành các thủ tục sang tên sổ đỏ
6. Bước 6: Bên nhận chuyển nhượng sẽ nhận sổ đỏ mới sau khi đã được sang tên

Cơ sở pháp lý: khoản 1, 2 Điều 70 Nghị định  43/2014/NĐ-CP

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất

Rủi ro khi mua bán đất chưa có sổ đỏ

• Khó xác minh được nguồn gốc, tình trạng của đất đang được chuyển nhượng
• Dễ xảy ra tranh chấp
• Không được thế chấp để vay tiền
• Khó bán lại đất không có sổ đỏ
• Hạn chế quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê,…
• Khó được cấp giấy phép xây dựng
• Có thể không được bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi đất

Tranh chấp đất đai mua bán đất chưa có sổ đỏ

>>> Xem thêm: Bán đất chưa sang tên sổ đỏ có đòi lại đất được không

Những kinh nghiệm cần lưu ý tránh rủi ro khi mua đất chưa có sổ đỏ

• Cần tìm hiểu rõ thông tin về nguồn gốc và tình trạng của đất trước khi mua: đất có thuộc lấn chiếm hay là có quy hoạch hay không, đảm bảo phải không có bất kỳ sự tranh chấp nào, đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không
• Dùng hợp đồng đặt cọc để giao kết việc mua đất, bởi đặt cọc sẽ có các chế tài phạt cọc nếu việc mua bán bị hủy bỏ hoặc không có giá trị hoặc lập vi bằng thỏa thuận mua bán đất tại văn phòng thừa phát lại để củng cố việc có người làm chứng cho việc mua bán đất đã diễn ra hoặc làm hợp đồng mua bán đất viết tay nhưng cụ thể hóa các thỏa thuận phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại nếu việc mua đất bị hủy bỏ do lỗi của bên bán.
• Kiểm tra và xác minh rõ giấy tờ tùy thân của bên bán
• Yêu cầu người bán giao bản gốc các giấy tờ có liên quan đến đất.
• Có thể cần một số người làm chứng và ký hoặc điểm chỉ về việc làm chứng giao kết hợp đồng mua bán đất
• Ngoài ra còn có thể làm cả giấy ủy quyền quản lý, định đoạt, sử dụng đất để trong trường hợp đất của bạn được cấp sổ đỏ mà người bán lại đổi ý không hợp tác bạn vẫn có thể chủ động đứng ra thực hiện thủ tục làm sổ đỏ.

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ đỏ

Luật sư tư vấn, rà soát thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ

• Tư vấn các trường hợp được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có sổ đỏ
• Hỗ trợ khách hàng soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Tư vấn trình tự, thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ hợp pháp
• Hỗ trợ trong việc xác định nguồn gốc, tình trạng của đất đang giao dịch
• Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ công chứng, chứng thực, hồ sơ về cấp sổ đỏ hoặc sang tên sổ đỏ
• Tư vấn về một số cách để hạn chế rủi ro khi mua bán đất không có sổ đỏ
• Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước về thủ tục mua bán đất không có sổ đỏ

Mua bán đất đai là một trong  giao dịch phức tạp liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý và thường xảy ra nhiều tranh chấp giữa các bên. Đặc biệt chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro mà các bên trong hợp đồng có thể gánh chịu. Vì vậy, nếu khách hàng có bất kỳ sự thắc mắc hay cần sự hỗ trợ nào từ luật sư tư vấn đất đai vui lòng liên hệ qua Hotline: 1900.633.716 để được luật sư tư vấn kíp thời và hiệu quả.