Mua phải nhà đất đang có tranh chấp là một rủi ro lớn cho người mua. Theo quy định của pháp luật đất đai, đất tranh chấp là đất mà giữa các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất đang có sự mâu thuẫn, bất đồng và chưa được giải quyết. Việc mua phải tài sản như nhà, đất có thể sẽ gây thiệt hại và không đảm bảo cho người mua. Bài viết dưới đây, Luật L24H sẽ thông tin về cách xử lý khi mua nhà đất tranh chấp.
Mua phải nhà đất đang tranh chấp
Các điều kiện để thực hiện quyền mua, bán quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn đáp ứng các điều kiện riêng tại điều 191,192,193,194 Luật Đất đai 2013,cụ thể:
- Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
- Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
- Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
Như vậy, để thực hiện việc mua bán quyền sử dụng đất hợp pháp cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung và các điều kiện riêng đối với từng chủ thể và từng loại đất nhất định
Mua phải nhà đất đang tranh chấp phải xử lý như thế nào?
Mua nhà đất đang tranh chấp xử lý thế nào
Thương lượng
Căn cứ theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Các bên xảy ra tranh chấp sẽ cùng nhau tự thỏa thuận, bàn bạc để giải quyết các vấn đề đang gặp tranh chấp. Đây là phương thực được thực hiện chủ yếu dựa vào sự tự nguyện, thiện chí của các bên, không bị ép buộc bởi bất cứ điều gì
Hòa giải
Căn cứ theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định: Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Ngoài ra, căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao ngày 05/5/2017 không phải mọi tranh chấp về đất đai đều bắt buộc phải hòa giải trước khi khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết:
- Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban Nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện ra Tòa
- Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án
Như vậy, hòa giải có thể là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa án, tùy thuộc vào tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hay là tranh chấp liên quan đến đất đai.
Khởi kiện yêu cầu đòi lại tiền mua đất do có tranh chấp
Khởi kiện đòi tiền mua đất do có tranh chấp
Hồ sơ
Theo quy định tại Điều 189 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, hồ sơ khởi kiện bao gồm các loại giấy tờ sau:
- Đơn khởi kiện theo mẫu số 23-DS (Ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao)
- Các giấy tờ liên quan đến vụ kiện ( giấy tờ sở hữu nhà, đất, hợp đồng liên quan…)
- Đối với cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu (bản sao có công chứng).
- Đối với pháp nhân: Giấy tờ về tư cách pháp lý của người khởi kiện, của các đương sự và người có liên quan khác như: giấy phép, quyết định thành lập doanh nghiệp, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc ủy quyền đại diện doanh nghiệp (bản sao có công chứng).
- Bản kê các giấy tờ nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao)
Quy trình, thủ tục
Quy trình giải quyết vụ án dân sự được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện và tài liệu chứng cứ kèm theo
Nộp đơn khởi kiện và tài liệu chứng cứ kèm theo đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án
- Gửi theo đường dịch vụ bưu chính
- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có)
Bước 3: Thụ lý
Thủ tục nhận và xử lý đơn khởi kiện được quy định cụ thể tại Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, cụ thể:
Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính thì trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện. Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có)
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau:
- Xem xét thụ lý vụ án
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác
- Trả lại đơn khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Bước 4: Chuẩn bị xét xử
Tùy theo từng tính chất của từng loại vụ việc mà thời hạn chuẩn bị xét xử các vụ án dân sự có quy định khác nhau. Trừ các vụ án được xét xử theo thủ tục rút gọn hoặc có yếu tố nước ngoài, các vụ án thông thường được xác định như sau:
- Đối với các vụ án quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì thời hạn là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án;
- Đối với các vụ án quy định tại Điều 30 và Điều 32 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì thời hạn là 2 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án.
Bước 5: Mở phiên tòa sơ thẩm
Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng
Bước 6: Thực hiện thủ tục phúc thẩm nếu có kháng cáo hoặc kháng nghị
Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 190, Điều 191, khoản 1 Điều 203, Điều 273 Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015
>>>Xem thêm: Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
Luật sư tư vấn về việc xử lý khi mua phải nhà đất đang tranh chấp
- Tư vấn, hỗ trợ khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua nhà đất đang xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hướng dẫn soạn thảo đơn, hồ sơ và chuẩn bị giấy tờ đính kèm;
- Đưa ra hướng xử lý vấn đề nhằm giúp khách hàng giải quyết tranh chấp;
- Tham gia với tư cách người bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của khách hàng, làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Thu thập tài liệu chứng cứ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.
>>> Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
Mua nhà đất đang tranh chấp là một rủi ro lớn và người mua có thể phải gánh chịu hậu quả, thiệt hại phát sinh trong việc này. Do đó, người mua cần tìm hiểu kỹ về tình trạng tranh chấp trước khi mua để tránh thiệt hại cho mình. Trên đây là bài viết Luật L24H cung cấp thông tin về vấn đề pháp lý khi mua phải nhà đất đang có tranh chấp. Nếu có vấn đề thắc mắc cần LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI TƯ VẤN hoặc muốn sử dụng dịch vụ luật sư nhà đất hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 1900.633.716 để được hướng dẫn kịp thời, miễn phí.
1900.633.716