Đã nhận tiền đặt cọc chủ đất có được bán cho người khác?

Đã nhận tiền đặt cọc chủ đất có được bán cho người khác là vấn đề mà nhiều người trong quá trình mua bán đất gặp phải trong khi ký hợp đồng đặt cọc bán đất. Bài viết này sẽ cung cấp cho quý đọc giả các nội dung về quy định về đặt cọc bán đất, hậu quả và cách giải quyết khi chủ nhận đặt cọc và bán đất cho người khác. Sau đây là những nội dung cơ bản mà Luật L24H cung cấp về vấn đề trên.

Đã nhận tiền đặt cọc chủ đất có được bán cho người khác

Quy định của pháp luật về đặt cọc bán đất

Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc như sau:

• Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
• Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;
• Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc. Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
• Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
• Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Như vậy, với quy định trên thì người đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc. Do đó, người mua đất khi đã đặt cọc mảnh đất thì có quyền yêu cầu chủ đất không được bán mảnh đất lại cho người khác.

Quyền và nghĩa vụ bên nhận đặt cọc

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc như sau:

• Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;
• Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;
• Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;
• Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;
• Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Như vậy, với quy định trên thì người nhận đặt cọc có nghĩa vụ không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc. Do đó, chủ đất có nghĩa vụ không được bán lại mảnh đất cho người khác khi chưa có sự đồng ý của người đặt cọc.

>>> Xem thêm: Ký hợp đồng đặt cọc có cần người làm chứng không?

Hậu quả khi chủ đất nhận tiền cọc nhưng không bán

Nhận tiền đặt cọc bán đất nhưng không chịu bán

Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, với quy định trên trường hợp chủ đất đã nhận tiền cọc rồi nhưng không chịu bán đất thì chủ đất sẽ phải trả lại số tiền cọc và một khoản tiền tương đương số tiền cọc, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác về đền cọc.

Chủ bán đất cho người khác khi đã nhận tiền đặt cọc đất

Theo quy định tại điểm a Khoản 1 và điểm d Khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau:

• Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc.
• Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc.

Như vậy, với quy định trên người đặt cọc có quyền yêu cầu chủ đất ngừng việc bán đất cho người khác lại, và chủ đất có nghĩa vụ không được bán đất cho người khác khi chưa có sự đồng ý của người đặt cọc. Trường hợp chủ đất đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì hợp đồng đó vô hiệu vì đã vi phạm điểm d Khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Ngoài ra, chủ đất đã nhận tiền đặt cọc nhưng lại bán đất cho người khác thì hành vi này còn có dấu hiệu vi phạm trách nhiệm hình sự về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản quy định tại Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017, người phạm tội bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 20 năm. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu tài sản.

Chủ đất bán đất cho người khác

>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Cách giải quyết khi người chủ bán đất cho người khác

Đàm phán thương lượng

Khi xảy ra tranh chấp, đầu tiên các bên nên đàm phán, thương lượng với nhau. Đối với trường hợp người chủ bán đất cho người khác khi đã nhận tiền đặt cọc thì người đặt cọc có thể thương lượng theo hai cách sau:

Thứ nhất, người đặt cọc có thể yêu cầu chủ đất ngừng việc bán đất lại và giải thích việc bán đất cho người khác như vậy là không đúng quy định pháp luật.

Thứ hai, người đặt cọc có thể đồng ý cho chủ đất bán đất và yêu cầu trả lại số tiền cọc đồng thời bồi thường một khoản tiền đền cọc hợp lý.

Như vậy, với hai cách thương lượng như trên, vừa phù hợp với quy định của pháp luật về đặt cọc vừa giữ được hòa khí cho các bên và bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của người đặt cọc.

Khởi kiện đòi tiền đặt cọc

Trường hợp chủ đất bán đất cho người khác khi đã nhận tiền đặt cọc và các bên không thể thương lượng được với nhau thì người đặt cọc có thể nộp đơn khởi kiện ra Tòa đòi tiền đặt cọc theo quy định tại Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Khởi kiện đòi tiền cọc

>>> Xem thêm: Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Quy trình khởi kiện đòi tiền cọc

Thẩm quyền giải quyết

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 26, điểm a Khoản 1 Điều 35 và điểm a Khoản 1 Điều 39 thì Tòa án Nhân dân cấp huyện nơi cư trú, làm việc của chủ đất sẽ có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Hồ sơ khởi kiện

• Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS (Ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao)
• Hợp đồng đặt cọc hoặc các tài liệu chứng minh về việc đặt cọc
• CMND (bản sao y), hộ khẩu gia đình (bản sao y) của người khởi kiện
• Các giấy tờ liên quan khác

Trình tự thủ tục khởi kiện

Theo quy định  tại Điều 190, 191, 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 về trình tự giải quyết đơn khởi kiện đòi tiền hụi như sau:

1. Bước 1: người đặt cọc nộp đơn khởi kiện kèm theo hồ sơ khởi kiện đến Tòa án Nhân dân cấp huyện nơi cư trú, làm việc của chủ đất
2. Bước 2: Tòa án cấp giấy xác nhận đã nhận đơn sau khi nhận được đơn khởi kiện
3. Bước 3: Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện
4. Bước 4: Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày được phân công xem xét đơn, Thẩm phán phải ra thông báo về kết quả xem xét đơn khởi kiện. Trường hợp đơn khởi kiện được thụ lý thì phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí
5. Bước 5: Trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nộp tạm ứng án phí thì người khởi kiện phải đến cơ quan thi hành án có thẩm quyền làm thủ tục nộp tạm ứng án phí và nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án
6. Bước 6: Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán thụ lý và giải quyết vụ án theo đúng trình tự pháp luật.

Luật sư tư vấn cách giải quyết khi chủ đất bán đất cho người khác

• Thực hiện soạn thảo đơn khởi kiện, hồ sơ khởi kiện; chuẩn bị tài liệu chứng cứ cũng như các giấy tờ cần thiết khác cho khách hàng;
• Tư vấn chiến lược giải quyết tranh chấp; phân tích và đánh giá về điểm mạnh, điểm yếu của các bên trong tranh chấp;
• Tư vấn làm rõ các quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc nhà đất đã thế chấp ngân hàng
• Luật sư sẽ thay mặt khách hàng tham gia tố tụng với tư cách người đại diện theo ủy quyền, hoặc có thể là người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng.
• Với kiến thức, kinh nghiệm của mình Luật sư sẽ mang đến những giải pháp pháp lý tốt nhất cho khách hàng.
• Các yêu cầu khác liên quan đến giải quyết tranh chấp tài sản trên thực tế.

>>> Xem thêm: Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai

Như vậy, bài viết cũng đã phần nào cung cấp được các nội dung về cách giải quyết khi chủ đất bán đất cho người khác mà đã nhận cọc, trình tự thủ tục khởi kiện đòi lại tiền cọc. Nếu Quý khách hàng có khó khăn hoặc thắc mắc gì về vấn đề trên, hãy vui lòng liên hệ đến hotline 1900.633.716 để được các luật sư đất đai tư vấn kỹ hơn. Xin cảm ơn.