Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện đang là giao dịch phổ biến trong thị trường bất động sản. Để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các bên cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này mời quý bạn đọc theo dõi bài viết sau đây.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể như sau:
- Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Như vậy dựa vào quy định trên, hoàn toàn có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
>>> Tham khảo thêm: Giấy tờ nào cần kiểm tra trước khi hợp đồng đặt cọc mua nhà đất
Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ vào Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 06 tháng 01 năm 2022 quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
Thứ nhất, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Thứ hai, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;
- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
- Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Thứ ba, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định này.
Như vậy, để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật như trên.
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo luật
Hồ sơ cần chuẩn bị
Căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:
- Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu quy định tại Mẫu số 09 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 06 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.
- Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trình tự thủ tục thực hiện
Căn cứ theo khoản 2 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trình tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng chuẩn bị văn bản chuyển nhượng hợp đồng nhà ở trong tương lai theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Bước 2: Thực hiện công chứng hồ sơ
Theo quy định tại điểm b, c khoản 2 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm:
- Các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng;
- Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;
- Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; Bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng;
Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không phải công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật;
Bước 3: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, sau khi thực hiện công chứng hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng bao gồm:
- 06 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng;
- Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;
- Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế;
Bước 4: Chủ đầu tư xác nhận hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được các giấy tờ quy định tại điểm d khoản này, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.
Sau khi xác nhận vào các văn bản chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 04 văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận theo quy định tại điểm d khoản này;
Bước 5: Tiến hành chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại các khoản e, g, h khoản 2 và khoản 3 điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, sau khi chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì:
- Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và văn bản chuyển nhượng hợp đồng;
- Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này, bên chuyển nhượng phải nộp đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng;
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng hợp đồng thì trong thời hạn tối đa 05 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc nhận chuyển nhượng quy định tại điểm đ khoản 2 Điều này phải gửi văn bản thông báo về việc nhận chuyển nhượng hợp đồng (bao gồm tên, địa chỉ dự án bất động sản, tên doanh nghiệp chuyển nhượng hợp đồng, số lượng hợp đồng, số lượng nhà ở, công trình xây dựng theo hợp đồng chuyển nhượng) đến cơ quan quản lý nhà ở của Trung ương để tổng hợp, theo dõi.
Như vậy, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo trình tự nêu trên.
>> Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng
Luật sư tư vấn chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai
Luật L24H cung cấp các dịch vụ tư vấn về việc chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
- Tư vấn các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
- Tư vấn việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật
- Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật
- Tư vấn trình tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
- Tư vấn phương thức giải quyết tranh chấp về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua nhà, căn hộ chung cư
Tư vấn chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. Để thực hiện việc chuyển nhượng này cần phải đáp ứng các điều kiện và phải thực hiện theo trình tự thủ tục mà pháp luật quy định. Nếu bạn đang gặp khó khăn trong vấn đề này vui lòng liên hệ HOTLINE 1900 633 716 để được Luật sư nhà đất của Luật L24H tư vấn trực tuyến miễn phí.
1900.633.716