Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua nhà chung cư ngày càng phổ biến khi mà nhu cầu mua nhà chung cư tăng cao. Các luật sư chuyên môn của Luật L24H có kinh nghiệm trong giải quyết mâu thuẫn về hợp đồng mua bán bất động sản nói chung và căn hộ chung cư nói riêng. Luật L24H sẽ hướng dẫn, cung cấp các hướng xử lý tranh chấp hợp đồng mua nhà, căn hộ chung cư một cách nhanh chóng qua bài viết này.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua nhà, căn hộ chung cư
Điều kiện để căn hộ chung cư được phép mua bán.
Điều kiện chung
Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận;
- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
- Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh:
- a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
- b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
- c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- d) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
- đ) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
- e) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Theo khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
- a) Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
- b) Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- c) Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;
- d) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng.
Khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
- a) Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua;
- b) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định riêng với các phần diện tích khác trong công trình xây dựng theo dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế của dự án, công trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó;
- c) Công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và công năng của công trình xây dựng đó;
- d) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai;
- đ) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua;
- e) Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Điều kiện đối với căn hộ hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cụ thể về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, như sau:
1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
- a) Quyết định giao đất;
- b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
- e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Có các loại giấy tờ sau đây:
- a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Chính phủ quy định chi tiết khoản này.
5. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
6. Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 .
7. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 .
8. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Đối với bên bán
Bên bán nhà, căn hộ chung cư phải có điều kiện sau đây:
- a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Căn cứ vào khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2023.
Đối với bên mua
Bên mua nhà, căn hộ chung cư phải có điều kiện sau đây:
- a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
- b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Bên mua nhà, căn hộ chung cư là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Căn cứ vào khoản 2, khoản 3 Điều 119 Luật Nhà ở 2023.
Tranh chấp thường gặp về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
- Tranh chấp về tiến độ thực hiện hợp đồng (như bên bán không giao nhà cho bên mua);
- Tranh chấp liên quan đến đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư (như không đủ điều kiện mua bán);
- Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
- Tranh chấp khi bàn giao căn hộ chung cư không đúng như giao kết;
- Tranh chấp quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;
- Tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng căn hộ chung cư.
Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
- Đàm phán, thỏa thuận giải quyết tranh chấp;
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng Trọng tài;
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng khởi kiện Tòa án.
>>> Tham khảo thêm về: Giải quyết tranh chấp hợp đồng
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng Trọng tài
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua nhà chung cư
Trình tự thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, căn hộ chung cư tại Tòa án bao gồm các bước sau:
- Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
- Bước 2: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý.
- Bước 3: Tòa án xét xử sơ thẩm.
- Bước 4: Tòa án ra bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Căn cứ vào: Chương XII đến Chương XVII Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, sửa đổi bổ sung 2025.
Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị.
- Đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP.
- Tài liệu người khởi kiện: Giấy tờ nhân thân (chứng minh nhân dân/căn cước công dân). Nếu khởi kiện theo ủy quyền thì cung cấp tài văn bản thể hiện việc được ủy quyền.
- Tài liệu người bị kiện: Giấy tờ nhân thân (chứng minh nhân dân/căn cước công dân). Nếu bên bị kiện là cơ quan, tổ chức thì cung cấp giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó.
- Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, gồm: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư; biên bản làm việc; biên lai thu/nộp tiền;…
- Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp, như là: biên bản làm việc, hòa giải;…
Cơ sở pháp lý: Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, sửa đổi bổ sung 2025.
Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
- Tư vấn về các quy định của pháp luật cụ thể về từng hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng để đảm bảo có lợi nhất cho khách hàng;
- Rà soát tính pháp lý của hợp đồng, thẩm định toàn bộ hồ sơ pháp lý liên quan đến các thỏa thuận hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;
- Tư vấn giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà chung cư;
- Hướng dẫn và tư vấn trình tự thủ tục, thời hiệu, điều kiện khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;
- Soạn thảo, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất, căn hộ chung cư;
- Đại diện khách hàng với tư cách người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trực tiếp tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, làm việc với cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, căn hộ chung cư phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp sẽ tiết kiệm thời gian, công sức cho khách hàng. Để biết thêm thông tin về dịch vụ giải quyết tranh chấp mua bán căn hộ nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng hoặc muốn được tư vấn luật về các vấn đề pháp lý liên quan, Quý khách vui lòng liên hệ tổng đài 1900633716 để được luật sư chuyên môn hỗ trợ.
1900.633.716