Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng là một thủ tục quan trọng bởi vì khi mua căn hộ chung cư không phải lúc nào cũng nhận được sổ hồng ngay lập tức. Cho nên với những người chưa có nhiều kinh nghiệm mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, cần phải tìm hiểu rõ về các quy định, thủ tục cần thiết để tránh được những rủi ro có thể phát sinh. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, mời Quý bạn đọc đến với bài viết dưới đây của Luật L24H.

Chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Sổ hồng chung cư là gì?

Sổ hồng chung cư là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư hợp pháp.

Sổ hồng chung cư có tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận). Tại trang 2 Giấy chứng nhận sẽ ghi thông tin về nhà chung cư.

Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì Giấy chứng nhận gồm 01 tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng.

Căn cứ để chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng thực chất là giao dịch chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Căn cứ theo quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP việc chuyển nhượng này được quy định như sau:

• Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
• Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng..
• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều kiện sang tên chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng

Những điều kiện để sang tên căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014, một trong những điều kiện mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, dù chưa có Giấy chứng nhận (Sổ hồng) thì vẫn được phép mua bán nhà ở bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Theo khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

• Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở;
• Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

Theo khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở.

Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng

Căn cứ theo thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng tại Chương V. Cụ thể, các bước chuyển nhượng nhà chung cư chưa có sổ hồng gồm các bước:

Bước 1: Xác lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư

• Căn cứ Điều 33 – Thông tư 19/2016/TT-BXD, theo đó bên mua và bên bán sẽ tiến hành soạn thảo thành văn bản có nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Trong đó sẽ ghi rõ các thỏa thuận đã thống nhất như: Mức giá mua bán, phương thức thanh toán, thời hạn chuyển giao căn hộ, quyền và nghĩa vụ các bên…
• Văn bản này cần được công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

Bước 2: Kê khai, nộp các khoản lệ phí, thuế liên quan

• Theo hướng dẫn tại Công văn 56877/CT-TTHT ngày 19/7/2019 và điểm g khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
• Do đó, sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định.

Bước 3: Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đã công chứng

• Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ.
• Trong vòng 5 ngày kể từ khi nhận các giấy tờ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được công chứng và nộp đầy đủ thuế, phí từ người bán và người mua.

Bước 4: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

Tóm lại, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục như trên thì việc chuyển nhượng mới được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi.

Trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư, bên bán và bên mua đều phải chi trả các khoản phí liên quan hoặc phát sinh để hoàn tất thủ tục mua nhà chung cư. Cụ thể:

Đối với người mua

Lệ phí trước bạ: Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư.

Khi giá mua bán chung cư cao hơn giá UBND cấp tỉnh quy định:

• Lệ phí trước bạ = 0,5%  x  Giá chuyển nhượng

Khi giá mua bán chung cư bằng hoặc thấp hơn giá UBND cấp tỉnh quy định:

• Lệ phí trước bạ = 0,5%  x  (Diện tích  x  Giá/ 1m2  x  Tỷ lệ (%) chất  lượng còn lại)

Đối với người bán

• Thuế thu nhập cá nhân: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư chậm nhất là 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng mua bán có hiệu lực.
• Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
• Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà: giao động từ 4 – 5 triệu bao gồm các chi phí: phí in ấn, lệ phí, phí cho công chứng viên
• Phí môi giới (nếu có): giao động từ 1 – 2% giá trị căn hộ chuyển nhượng, tùy theo thỏa thuận giữa người bán và người môi giới.
• Phí hồ sơ cho chủ đầu tư: chủ đầu tư có thể quy định thu phí hoặc không. Nếu có tính phí, thông thường mức phí sẽ giao động từ 3 – 5 triệu

Luật sư tư vấn chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Với đội ngũ luật sư kinh nghiệm, Luật L24H có thể tư vấn hỗ trợ khách hàng:

• Tư vấn quy định pháp luật liên quan đến mua căn hộ chung cư chưa có sổ, mua bán nhà đất;
• Tư vấn, hỗ trợ kiểm tra giá trị pháp lý của bất động sản giao dịch;
• Tư vấn, soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất; hướng dẫn khách hàng chuẩn bị đầy đủ tài liệu, hồ sơ cần thiết.
• Tư vấn, đại diện khách hàng đàm phán, ký kết hợp đồng;
• Tư vấn về trình tự, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Tư vấn hướng giải quyết khi phát sinh tranh chấp trong và sau hợp đồng;
• Đại diện cho khách hàng theo ủy quyền hoặc người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho thân chủ trực tiếp làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp.

>>> Tham khảo thêm về trường hợp: Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua nhà chung cư

Luật sư tư vấn hỗ trợ thủ tục

Việc thực hiện chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng thường chứa nhiều rủi ro cao. Vì vậy để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp và để việc chuyển nhượng được an toàn và đảm bảo về tính pháp lý hoặc khi có thắc mắc về vấn đề này quý khách hàng có thể liên hệ đến các Luật sư giỏi về đất đai tại văn phòng luật L24H qua số hotline 1900.633.716 hoặc email [email protected].