Giá bán nhà ở xã hội, phương pháp xác định giá bán theo quy định 2023

Giá bán nhà ở xã hội, phương pháp xác định giá bán là một chủ đề mà nhiều người sở hữu nhà xã hội rất quan tâm. Vậy giá bán nhà ở xã hội 2023 được bán như thế nào và phương pháp xác định giá bán ra sao mời Quý độc giả cùng Luật L24H cùng làm rõ vấn đề này nhé!

Giá bán nhà ở xã hội

Quy định pháp luật về giá bán nhà ở xã hội hiện nay

Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định giá bán trên cơ sở tính đầy đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở  lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư.

Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá bán nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, giá bán nhà ở xã hội sẽ không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước đối với nhà đầu tư quy định tại Điều 58 Luật Nhà ở 2014 vào giá bán nhà ở xã hội.

Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP

Phương pháp xác định giá bán

Hiện nay, pháp luật quy định về phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội theo công thức như sau:

Trong đó:

Gi^B (đồng/m²): là giá bán 1m² sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội đã hoàn thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i.

T_đ (đồng): là tổng vốn đầu tư xây dựng, gồm chi phí đầu tư xây dựng và một số khoản mục chi phí hợp lý khác, được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán và được xác định phù hợp với thời điểm trình thẩm định; trong đó:

• Chi phí đầu tư xây dựng gồm một số hoặc toàn bộ các khoản mục chi phí thuộc nội dung tổng mức đầu tư xây dựng, được xác định theo quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán;
• Chi phí đầu tư xây dựng được xác định theo quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng (gồm cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, hạ tầng kỹ thuật (nếu có); chi phí chung của dự án được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán);
• Chi phí hợp lý khác bao gồm chi phí bán hàng, chi phí quảng cáo (nếu có) và các chi phí cần thiết khác để thực hiện dự án. Tổng các chi phí hợp lý khác không vượt quá 2% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở xã hội để bán.

T_dv (đồng): là phần lợi nhuận từ bán, cho thuê, cho thuê mua phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán, được xác định như sau:

• Đối với phần kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội quy định tại điểm a khoản 8 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP (được xác định cụ thể trong dự án xây dựng nhà ở xã hội được cấp có thẩm quyền phê duyệt) thì chủ đầu tư được bán, cho thuê, cho thuê mua theo giá kinh doanh thương mại (trong cơ cấu giá đã tính cả tiền sử dụng đất được miễn) cho các đối tượng có nhu cầu để bù đắp chi phí đầu tư nhà ở xã hội, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí quản lý, vận hành nhà ở xã hội của dự án.
• Việc hạch toán lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại để bù đắp chi phí cho nhà ở xã hội phải nêu rõ phần bù đắp để giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua, phần bù đắp cho quản lý, vận hành nhà ở xã hội và phải được thể hiện rõ trong phương án cân đối tài chính của toàn bộ dự án theo quy định tại điểm d khoản này. Sở Xây dựng hoặc cơ quan có chức năng thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội của địa phương có trách nhiệm kiểm tra việc hạch toán này của chủ đầu tư dự án.
• Lợi nhuận thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội được hạch toán cụ thể như sau:

Trường hợp chủ đầu tư bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại thì phần lợi nhuận thu được tính theo thực tế (trong trường hợp chưa tính được theo thực tế thì phải dự kiến phần lợi nhuận thu được để phân bổ) nhưng tối thiểu không được thấp hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn cho phần diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại. Căn cứ tình hình thực tế về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm phân bổ phần lợi nhuận thu được để xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội, trong đó ưu tiên phân bổ khoản lợi nhuận thu được vào giá cho thuê nhà ở xã hội cho phù hợp với thu nhập của hộ gia đình, cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội trên địa bàn.

L (đồng): là lợi nhuận định mức tính cho dự án, tối đa bằng 10% tổng vốn đầu tư xây dựng được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán.

S^B (m²): là tổng diện tích sử dụng nhà ở xã hội để bán của dự án, bao gồm cả diện tích các căn hộ hoặc căn nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán.

Ki: là hệ số điều chỉnh giá bán đối với phần diện tích tại vị trí thứ i nhưng phải đảm bảo nguyên tắc lợi nhuận thu được không vượt lợi nhuận định mức tính cho dự án.

Cơ sở pháp lý: Điều 9 Thông tư 09/2021/TT-BXD

Thẩm quyền xác định giá bán nhà ở xã hội

Căn cứ khoản 4 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP( Sửa đổi bởi khoản 14 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP) quy định về thẩm định giá bán nhà ở xã hội. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao Sở Xây dựng hoặc cơ quan chức năng trực thuộc thực hiện thẩm định giá bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án không phải bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công trên phạm vi địa bàn theo trình tự quy định tại Điều 21a Nghị định này.

Thẩm quyền xác định giá

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cơ quan chức năng trực thuộc thực hiện thẩm định giá bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước trên phạm vi địa bàn

Cơ sở pháp lý: khoản 4 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP( Sửa đổi bởi khoản 14 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP)

Lưu ý khi mua bán dự án nhà ở xã hội

Bạn phải xác định được bạn có phải là đối tượng được mua, bán nhà ở xã hội hay không? Bạn đã có đủ điều kiện cần có để có thể mua, bán nhà ở xã hội chưa.

Cần cân nhắc, lựa chọn nhà ở phù hợp nhất đối với nhu cầu của bản thân: Sau khi đã đáp ứng đầy đủ đối tượng, điều kiện, thỏa mãn được các yếu tố cần thiết, lựa chọn những dự án phù hợp nhất là vị trí, yếu tố tài chính,.. phù hợp với bản thân.

Thời điểm ký kết hợp đồng: Bên bán được phép huy động vốn từ phía khách hàng nhưng phải tuân thủ đúng theo quy định pháp luật và không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

Quy định đối với người mua, thuê nhà ở xã hội: Người mua nhà ở xã hội cũng không được phép chuyển nhượng căn nhà trong thời gian 5 năm tính từ thời điểm hoàn thành số tiền mua, thuê trong hợp đồng với chủ đầu tư. Sau thời gian đó, sẽ được cấp các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và mới được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê. Nếu trong thời gian giới hạn 5 năm, người mua nhà ở xã hội có nhu cầu bán lại thì chỉ có thể bán lại cho nhà nước, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đó hoặc các đối tượng thuộc diện được phép mua nhà ở xã hội khác.

Những lưu ý khi mua bán dự án nhà ở xã hội

Lưu ý đối với người mua lại nhà ở xã hội: Cần chú ý người bán nhà ở xã hội cho bạn đã trả hết số tiền theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư hay chưa. Nếu người này chưa trả hết thì việc mua bán này sẽ vi phạm pháp luật.

>>> Xem thêm: mua nhà ở xã hội thì cần những điều kiện gì

Luật sư tư vấn giá bán nhà ở xã hội

Cùng với sự tận tâm, chuyên nghiệp và nhanh chóng. Luật L24H xin được tư vấn Quý đọc giả các vấn đề về nhà ở xã hội như sau:

• Tư vấn, cung cấp thông tin về quy định của pháp luật về giá bán nhà ở xã hội 2023
• Giải đáp các thắc mắc về phương pháp xác định giá bán, thẩm quyền và những lưu ý khi mua bán các dự án nhà ở xã hội
• Hỗ trợ hồ sơ, trình tự thủ tục mua bán nhà ở xã hội
• Soạn thảo hợp đồng, các văn bản chứng từ có liên quan
• Luật sư đại diện cho thân chủ tham gia giải quyết các vấn đề pháp lý có liên quan

>>> Xem thêm: Thủ tục mua hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Hi vọng qua bài viết trên, đã làm rõ cho Quý đọc giả hiểu được phần nào các quy định của pháp luật về giá bán nhà ở xã hội cũng như phương pháp xác định giá bán theo quy định. Và thẩm quyền xác định giá bán thuộc về Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao cơ quan chức năng trực thuộc thẩm định giá bán, thuê nhà ở xã hội. Mọi vấn đề cần giải quyết, xin vui lòng liên hệ với HOTLINE: 1900.633.716. để được luật sư đất đai tư vấn giải đáp trực tuyến miễn phí.