Đất đang tranh chấp có được phép xây dựng không là câu hỏi thường gặp vào thời điểm hiện tại; bởi lẽ quy định pháp luật chưa hoàn chỉnh quy định trên dẫn đến việc giải quyết tranh chấp cũng khá phức tạp. Dưới đây, Luật L24H sẽ cung cấp các thông tin liên quan đến các thủ tục hòa giải hay khởi kiện tại Tòa án để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên.
Xây dựng trên đất đang tranh chấp
Thế nào là Đất đang tranh chấp?
Đất đang tranh chấp được hiểu là bất động sản mà người sử dụng hợp pháp của thửa đất đó bị cá nhân, tổ chức khác đang xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất, về các tài sản gắn liền với đất, ranh giới, mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
Điều kiện để được xây dựng nhà
Căn cứ khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 và Luật Kiến trúc 2019 quy định về điều kiện chung về cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị:
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
- Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.
Ngoài ra, Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Như vậy, để xây dựng nhà cần phải có giấy phép xây dựng và tuân thủ các quy định được quy định như phải đảm bảo quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị,… Đến khi nhà hoàn thành thì chủ nhà cần làm thủ tục hoàn công cho cơ quan có thẩm quyền.
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất tranh chấp có xây dựng
Cách giải quyết tranh chấp tranh chấp có xây dựng
Thông qua hòa giải
Tranh chấp đất đai mà các bên không thể tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đang tranh chấp để hòa giải.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.
Thời hạn hòa giải không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
Bước 1: Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm:
- Thẩm tra, xác minh và tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập chứng cứ liên quan do các bên cung cấp;
- Lập hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải;
- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền và nghĩa vụ liên quan.
Bước 2: Lập biên bản hòa giải thành hoặc biên bản hòa giải không thành
- Nếu hòa giải thành:
Sau khi lập biên bản hòa giải thành, nếu trong vòng 10 ngày có bên tranh chấp có ý kiến khác với nội dung đã thỏa thuận thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phải tổ chức Hội đồng hòa giải để xem xét lại ý kiến đó và lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
Nếu hòa giải thành mà có thay đổi về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã phải gửi biên bản hòa giải thành cho cơ quan có thẩm quyền để xử lý theo quy định
- Nếu hòa giải không thành:
Nếu hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có bên nào đổi ý về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã phải lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn cho cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
CCPL: Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP
Khởi kiện tại Tòa án
Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai đã hòa giải không thành tại UBND cấp xã:
Thứ nhất, nếu có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ khác theo Điều 100, tranh chấp do Tòa án nhân dân giải quyết.
Thứ hai, nếu không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ khác theo Điều 100, tranh chấp chỉ được giải quyết bằng một trong hai cách:
- Yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết;
- Kiện ra Tòa án nhân dân theo luật tố tụng dân sự.
Trong trường hợp yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết, thì:
- Nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, do Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết. Không đồng ý có thể khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc kiện ra Tòa án nhân dân theo luật tố tụng hành chính;
- Nếu tranh chấp một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, do Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết. Không đồng ý có thể khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc kiện ra Tòa án nhân dân theo luật tố tụng hành chính;
Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 (Chủ tịch UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp tỉnh) phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Thủ tục xin giấy phép xây dựng
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng
Bước 1: Người sử dụng đất mang theo 01 hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tới UBND cấp huyện nơi mình muốn xây dựng nhà ở và nộp đơn xin giấy phép xây dựng. Hồ sơ phải được lập theo mẫu quy định và có chữ ký của người sử dụng đất.
Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ của UBND cấp huyện sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đủ các giấy tờ cần thiết thì yêu cầu người sử dụng đất bổ sung trong thời hạn quy định, nếu hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thì viết giấy biên nhận và trao cho người sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ cần được xem xét thêm về các vấn đề liên quan đến quy hoạch, an toàn, môi trường hoặc bảo vệ di sản thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất biết lý do và thời gian xem xét, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp để có chỉ đạo thực hiện.
Bước 3: Sau khi hoàn tất việc xem xét hồ sơ, người sử dụng đất tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả. Nếu được cấp giấy phép xây dựng thì người sử dụng đất phải nộp lệ phí theo mức quy định và nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng. Nếu không được cấp giấy phép xây dựng thì người sử dụng đất phải nhận văn bản trả lời có ghi rõ lý do và căn cứ pháp lý (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng).
>>> Tham khảo thêm: Quy định về cấp giấy phép xây dựng
Tư vấn cách giải quyết đất xây dựng nhà trái phép trên đất đang tranh chấp
Hiện nay, vẫn chưa có một quy định cụ thể nào liên quan đến việc giải quyết tranh chấp về việc xây dựng trên phần đất đang tranh chấp nên việc xây dựng trên đất chỉ cần đúng mục đích sử dụng đất và đáp ứng được giấy phép xây dựng như đã đề cập.
Tuy nhiên, nếu đất đang tranh chấp có khiếu kiện tại Tòa án và trong quá trình thụ lý vụ án có một bên yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 về Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp thì lúc này UBND sẽ có căn cứ để không cấp giấy phép xây dựng.
Nên các khách hàng đến với Luật L24H luôn được đội ngũ luật sư tư vấn một cách tận tình về hướng giải quyết hay trực tiếp giải quyết thay cho khách hàng theo quy định của pháp luật.
- Đánh giá các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai
- Tư vấn phương án giải quyết tranh chấp (Hòa giải, khởi kiện,..)
- Tư vấn thu thập và chuẩn bị chứng cứ
- Soạn thảo hồ sơ khởi kiện
- Làm luật sư đại diện theo pháp luật
Trên đây là bài viết liên quan đến vấn đề xây dựng trên đất đang tranh chấp , Luật L24H đã cung cấp cho quý bạn đọc về các vấn đề như các tranh chấp thường gặp , thẩm quyền giải quyết tranh chấp,… Nếu có khó khăn hoặc thắc mắc gì cần luật sư tư vấn hãy vui lòng liên hệ đến hotline 1900.633.716 để được luật sư chuyên hợp đồng, doanh nghiệp tư vấn kỹ hơn. Xin cảm ơn
Một số bài viết liên quan có thể bạn đọc quan tâm:
1900.633.716