Hợp đồng mua bán nhà căn hộ chung cư vừa là hợp đồng bán sản phẩm bất động sản, vừa là hợp đồng huy động vốn của chủ đầu tư. Soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải tuân thủ các quy tắc và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự. Bài viết này sẽ phân tích những quy định của pháp luật về loại hợp đồng trên.
Hợp đồng mua nhà chung cư
Hợp đồng mua bán nhà chung cư là gì?
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán dưới dạng văn bản. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở cũng như quyền sở hữu căn nhà đó sang cho bên mua. Bên mua phải tiến hành trả tiền, thanh toán cho người bán theo đúng thời hạn, địa điểm và phương thức đã được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà chung cư.
Nội dung của hợp đồng mua bán nhà chung cư
Quy định về nội dung của hợp đồng
Căn cứ Khoản 1 Điều 123, Điều 121 Luật Nhà ở 2014, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng;
- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
- Nội dung này được quy định tại Điều 124 Luật Nhà ở 2014 như sau: giá mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trường hợp Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở; thời hạn góp vốn;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người đại diện.
>>> Click Tải: Mẫu hợp đồng mua bán nhà chung cư cá nhân
Điều kiện của các bên trong giao dịch mua bán nhà chung cư
Bên bán
Bên bán trong hợp đồng mua bán nhà chung cư phải có điều kiện sau đây:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Bên mua
Bên mua của hợp đồng mua bán nhà chung cư là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Những lưu ý khi soạn thảo hợp đồng mua bán nhà chung cư
- Thông tin bên bán: cần xem thông tin người đại diện ký hợp đồng mua bán này có đúng là người đại diện pháp luật hay không hay là ủy quyền của chính chủ đầu tư để đảm bảo điều kiện về chủ thể. Tránh trường hợp bị lừa đảo, giả mạo thì hợp đồng bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý.
- Bên mua: cần xem kỹ thông tin cá nhân đã chính xác chưa, tránh sai sót vì đây là những thông tin cần thiết để làm sổ hồng và các giấy tờ liên quan sau này và cũng là căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi người mua khi có tranh chấp.
- Diện tích căn hộ bàn giao: Trong hợp đồng bạn cần phải làm rõ diện tích ghi trong đó là diện tích gì? Diện tích tim tường hay diện tích thông thủy? Và số đo chính xác là bao nhiêu?
- Trang thiết bị, tiện khi nhận được khi bàn giao: như đèn, trần, thiết bị vệ sinh, tủ bếp trên dưới…Và một số thông tin về kích thước, hãng sản xuất của các loại vật liệu,… Người mua cần nắm rõ các thiết bị trên và đối chiếu với phụ lục các thiết bị kèm theo hợp đồng mua bán (ghi rõ tên, chủng loại, kích thước,hãng sản xuất của các loại vật liệu,…)
- Điều khoản về thanh toán, thuế VAT: bạn cần chú ý đến mốc thời gian và phương thức thanh toán, phí khi thanh toán trễ. Đồng thời, khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, nên xem xét giá trị hợp đồng căn hộ của bạn đã bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khác hay chưa, tránh trường hợp khi nhận bàn giao căn hộ, chủ đầu tư yêu cầu ký thêm một số giấy tờ sẽ phát sinh những khoản phí không cần thiết như phí cấp sổ đỏ, tiền đặt cọc để hoàn thiện căn hộ hoặc tự ý tăng phí dịch vụ mà chưa thỏa thuận với bên mua.
- Thời hạn giao nhà, giao sổ hồng và bảo hành căn hộ: cần ghi rõ ràng, thỏa thuận rõ nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng cam kết thì trách nhiệm và mức bồi thường là bao nhiêu.
- Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ; Diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng căn hộ; Khoản kinh phí bảo trì; Mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư.
- Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt.
Luật sư tư vấn về hợp đồng mua bán bất động sản
Tư vấn hợp đồng mua nhà, chung cư
- Tư vấn về nội dung, điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định;
- Tư vấn quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch dân sự
- Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa cá nhân với cá nhân
- Hướng dẫn giải quyết khi có tranh chấp xảy ra giữa các bên
- Tư vấn pháp lý các vấn đề liên quan khác trên cơ sở các quy định của pháp luật.
>>> Tham khảo thêm về: Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng
Mua nhà chung cư là một trong những lựa chọn hàng đầu hiện nay, tuy nhiên để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của bản thân, mọi người nên đọc kỹ những điều khoản trong hợp đồng mua nhà chung cư, đặc biệt là trong giao dịch giữa cá nhân với cá nhân trước khi đặt bút ký để tránh bị lừa đảo. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào các bạn có thể liên hệ ngay với Luật L24H qua hotline: 1900.633.716 để được luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng trực tuyến miễn phí. Xin cảm ơn.
1900.633.716