Bán đất giấy tay không chịu công chứng sang tên xử lý như thế nào?

Bán đất giấy tay không chịu công chứng sang tên khi cả hai bên đã và đang thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán bất động sản. Đó là hành vi cố ý của bên bán khi không chịu sang tên cho bên mua hoặc một lý do khách quan nào đó khiến bên bán không sang nhượng quyền sử dụng nhà đất cho bên đối phương. Vậy việc chứng thực giấy tay ấy có hiệu lực hay không thì hãy cùng tìm hiểu thông tin và cách giải quyết tranh chấp thông qua bài viết dưới đây

Bán đất giấy tay không chịu công chứng sang tên

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch mua bán đất

Quy định về giao dịch mua bán đất hay Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Theo đó, Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Theo quy định pháp luật hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực

Như vậy, Hợp đồng mua bán nhà đất là một loại hợp đồng dân sự. Phải được lập thành văn bản trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của các bên và được xác nhận của cơ quan nhà nước bằng hình thức công chứng, chứng thực. Khi đó giao dịch mua bán đất đai mới có hiệu lực về mặt pháp lý.

Cơ sở pháp lý: Điều 500, khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013

Giải quyết tranh chấp khi không chịu công chứng hợp đồng bán đất bằng giấy tay

Mua đất bằng giấy viết tay trong giai đoạn 01/01/2008 đến trước 01/07/2014

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

• Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
• Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
• Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.
• Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Như vậy, từ thời điểm sau ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014, nếu có giấy tờ hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất (có thể giấy tay) mà không có công chứng thì vẫn được đăng ký quyền sử dụng đất mà không cần làm thủ tục sang tên. Trong trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì các bên phải giải quyết tranh chấp trước rồi bên nhận chuyển quyền mới có thể làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

Mua bán đất bằng viết tay qua các giai đoạn

Mua đất bằng giấy viết tay trong giai đoạn 01/7/2014 đến nay

Để một hợp đồng có hiệu lực thì cần đảm bảo những quy định về hình thức và nội dung theo quy định của pháp luật như sau:

• Nội dung không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức và phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Đặc biệt, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực theo quy định

Tuy nhiên, nếu hợp đồng viết tay không được công chứng nhưng vẫn có hiệu lực trong trường hợp sau đây:

• Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
• Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Nếu hợp đồng vô hiệu thì sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý như sau:

• Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
• Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

Trong trường hợp bên mua không chịu làm thủ tục sang tên hoặc không chịu công chứng đối với hợp đồng giao dịch mua bán đất thì bên bán có quyền khởi kiện ra Toà án để công nhận giao dịch dân sự này có hiệu lực pháp luật hoặc trong trường hợp giao dịch không đủ điều kiện để được công nhận thì có thể yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng và yêu cầu bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường, giải quyết vấn đề hậu quả pháp lý khi giao dịch vô hiệu.

Cơ sở pháp lý: khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013; Điều 129, Điều 131, Điều 501, Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015

Thủ tục khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng giấy tay

Hồ sơ

• Đơn khởi kiện theo mẫu;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay;
• Bản sao công chứng Chứng minh thư nhân dân, hộ chiếu hoặc thẻ căn cước công dân;
• Các tài liệu, giấy tờ có liên quan việc quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.

>>>Xem thêm: Mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai

Cơ sở pháp lý: Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Mẫu 23 – DS Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP

Trình tự, thủ tục

• Bước 1: Cá nhân, tổ chức làm đơn khởi kiện gửi đến Tòa án có thẩm quyền.
• Bước 2: Sau khi nhận đơn khởi kiện và chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án và hồ sơ khởi kiện đã đáp ứng đủ điều kiện thụ lý theo quy định thì Thẩm phán phải thông báo về việc thụ lý vụ án cho người khởi kiện và đương sự khác.
• Bước 3: Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án sẽ xem xét thực hiện các biện pháp tố tụng cần thiết để chuẩn bị xét xử vụ án.
• Bước 4: Tòa án sẽ tiến hành phiên họp kiểm tra giao nộp, công khai chứng cứ và hòa giải.
• Bước 5: Tòa án sẽ ban hành các quyết định như công nhận hòa giải thành, tạm đình chỉ vụ án hoặc đình chỉ vụ án.
• Bước 6: Nếu vụ án không rơi vào trường hợp này thì Thẩm phán phải đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ban hành bản án hoặc quyết định.
• Bước 7: Trong trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án, các bên có quyền kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực.

>>>Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

Cơ sở pháp lý:  Điều 186, Điều 189, Điều 190, Điều 191, Điều 195, Điều 196, Điều 209, Điều 212, Điều 220 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sửa đổi bổ sung 2019

Một số câu hỏi liên quan

Sang nhượng đất bằng giấy viết tay có được sổ đỏ không?

Như đã phân tích như trên, ở khoảng thời gian từ 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 nếu có giấy tờ hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất (có thể giấy tay) mà không có công chứng thì vẫn được đăng ký quyền sử dụng đất mà không cần làm thủ tục sang tên. Trong trường hợp này, bất động sản hoặc tài sản, hoa lợi, lợi tức trên bất động sản ấy không có tranh chấp và được cơ quan có thẩm quyền công nhận thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là cấp sổ đỏ

Còn theo pháp luật hiện hành thì việc sang nhượng hay còn gọi chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng rồi mới được làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất trong trường hợp giấy viết tay đủ các điều kiện về nội dung, hình thức và không trái với pháp luật. Còn không thì phải được sự công nhận của Toà án về giao dịch dân sự này có hiệu lực pháp luật rồi mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là cấp sổ đỏ

Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai; khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013; Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015

Mua đất bằng giấy tay bị lật lọng phải làm sao?

Đối với hợp đồng mua bán đất bằng giấy tờ viết tay không được công chứng chứng thực theo quy định, hợp đồng sẽ bị vô hiệu vì không đáp ứng yêu cầu về hình thức của hợp đồng theo quy định. Tuy nhiên, như những phân tích trên thì hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn có thể được công nhận hiệu lực bởi Tòa án có thẩm quyền. Do đó, khi bị bên bán lật lọng thì có thể tiến hành khởi kiện bảo vệ quyền lợi bản thân.

Mua nhà bằng giấy tay bị lật lọng phải làm sao?

>>>Xem thêm: Có được đòi lại tiền mua nhà khi hợp đồng mua nhà không công chứng

Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 117, Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015; khoản 3 Điều 167, khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013; Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sửa đổi bổ sung 2019

Bán đất giấy tay có được công nhận không?

Nếu không có công chứng, chứng thực thì việc chuyển nhượng bị coi là vô hiệu và không đủ điều kiện hồ sơ để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy viết tay không được coi là căn cứ để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013

Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay

• Tư vấn về giá trị pháp lý của giao dịch bằng giấy viết tay
• Tư vấn thủ tục công chứng cho đất đai
• Tư vấn pháp lý và đưa giải pháp xử lý tranh chấp
• Tư vấn lấy lại tiền mua nhà khi hợp đồng không công chứng
• Chuẩn bị các hồ sơ, tài liệu đính kèm cần thiết
• Thu nhập tài liệu, chứng cứ và gửi cho Tòa án
• Nghiên cứu hồ sơ vụ án, ghi chép những tài liệu cần thiết theo quy định pháp luật
• Đại diện ủy quyền thay mặt khách hàng để tham gia tố tụng và thực hiện các biện pháp thủ tục tố tụng cần thiết nhằm đảm bảo giải quyết vụ án chính xác, khách quan
• Luật sư tham gia tranh luận tại phiên tòa, đưa ra các lập luận về đánh giá chứng cứ;
• Soạn thảo đơn kháng cáo, khiếu nại bản cáo của Tòa án;
• Luật sư tham gia phiên tòa phúc thẩm để bảo vệ quyền lợi thân chủ.

Có thể thấy rằng, việc chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng, chứng thực rồi khi đó mới có thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp đặc biệt, nếu có sự công nhận của toà án về hiệu lực thì không cần công chứng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp, Quý khách gặp phải tranh chấp như trên cần luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai xin vui lòng liên hệ với số HOTLINE 1900.633.716 để được chúng tôi tư vấn, hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!