Hợp đồng mượn nhà và những quy định cần biết

Hợp đồng mượn nhà là văn bản pháp lý quan trọng, được lập ra nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ giữa bên cho mượn và bên mượn trong việc sử dụng tài sản. Việc soạn thảo và thực hiện hợp đồng này đòi hỏi sự rõ ràng về điều kiện, hình thức, và quyền lợi giữa bên cho mượn và bên mượn. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết các quy định hợp đồng mượn nhà, hướng dẫn soạn mẫu hợp đồng và những lưu ý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.

Quy định pháp luật về hợp đồng mượn nhà

Hợp đồng cho mượn nhà là gì?

Theo quy định tại Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015, Hợp đồng mượn nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền. Hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được, bên mượn phải trả lại tài sản đó.

Điều kiện giao kết hợp đồng cho mượn nhà.

Nhà cho mượn

Căn cứ khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở muốn được giao dịch phải có đủ các điều kiện như sau:

• Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở;
• Không bị tranh chấp, bị khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu và đang trong thời hạn sở hữu nhà ở (đối với sở hữu nhà ở có thời hạn);
• Không bị kê biên;
• Không thuộc diện quyết định bị giải toả, phá dỡ hoặc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ điểm d khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở là đối tượng trong hợp đồng cho mượn nhà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trường hợp cho mượn nhà thì bên cho mượn phải có hợp đồng mua bán nhà ở, thuê mua nhà đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở.

Chủ thể

Bên cho mượn quy định tại khoản 1 Điều 161 Luật Nhà ở 2023, điều kiện bên cho mượn tham gia hợp đồng cho mượn nhà gồm:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người ủy quyền của chủ sở hữu theo giấy ủy quyền/hợp đồng ủy quyền hợp pháp;
• Chủ sở hữu là cá nhân: phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;
• Chủ sở hữu là tổ chức: phải có tư cách pháp nhân.

Nhà ở thuộc sở hữu chung tại khoản 1 Điều 180 Luật Nhà ở 2023:

• Nhà cho mượn thuộc sở hữu chung hợp nhất thì khi giao kết hợp đồng cho mượn nhà cần phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó.
• Nhà cho mượn thuộc sở hữu chung theo phần thì bên cho mượn chỉ có quyền cho mượn phần nhà ở thuộc sở hữu của mình và không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung còn lại.
• Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể ủy quyền cho người khác đại diện ký hợp đồng cho mượn nhà.

Bên ở nhờ quy định tại khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2023, điều kiện bên mượn tham gia hợp đồng cho mượn nhà gồm:

• Nếu là cá nhân trong nước: phải có đủ năng lực hành vi dân sự và và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở cho ở nhờ;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: phải có đủ năng lực hành vi dân sự, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định pháp luật và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú/thường trú tại nơi có nhà ở cho ở nhờ.

Quyền và nghĩa vụ các bên

1. Đối với bên mượn tài sản:

Bên mượn tài sản phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ quy định tại Điều 496 Bộ Luật Dân sự 2015:

• Giữ gìn và bảo quản tài sản mượn: Không tự ý thay đổi tình trạng tài sản; nếu hư hỏng thông thường, phải sửa chữa.
• Không cho người khác mượn lại nếu không có sự đồng ý của bên cho mượn.
• Trả lại tài sản đúng thời hạn hoặc ngay sau khi đạt được mục đích mượn (nếu không thỏa thuận thời hạn).
• Bồi thường thiệt hại nếu làm mất hoặc hư hỏng tài sản.
• Chịu rủi ro đối với tài sản trong thời gian chậm trả.

Quyền của bên mượn tài sản quy định tại điều 497 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:

• Sử dụng tài sản đúng công dụng và mục đích đã thỏa thuận.
• Yêu cầu bên cho mượn thanh toán chi phí hợp lý về việc sửa chữa hoặc làm tăng giá trị tài sản mượn, nếu có thỏa thuận.
• Không chịu trách nhiệm với hao mòn tự nhiên của tài sản mượn.

2. Đối với bên cho mượn tài sản:

Nghĩa vụ của bên cho mượn tài sản quy định Điều 498 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:

• Cung cấp thông tin về cách sử dụng và khuyết tật của tài sản (nếu có).
• Thanh toán chi phí sửa chữa hoặc tăng giá trị tài sản (nếu có thỏa thuận).
• Bồi thường thiệt hại nếu không thông báo về khuyết tật của tài sản gây thiệt hại cho bên mượn (trừ khi bên mượn biết hoặc phải biết về khuyết tật).

Bên cho mượn tài sản quy định tại Điều 499 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:

• Đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
• Đòi lại tài sản khi bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn lại mà không có sự đồng ý của bên cho mượn.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tài sản do bên mượn gây ra.

Quyền của các bên trong hợp đồng mượn nhà

Hình thức của hợp đồng cho mượn nhà.

• Căn cứ khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng cho mượn nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên trong hợp đồng có yêu cầu. Như vậy, hình thức của hợp đồng cho mượn nhà là bằng văn bản, có hoặc không có công chứng, chứng thực.
• Tuy nhiên, nhà ở là tài sản có giá trị cao và để tránh những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng cho mượn nhà thì các bên nên thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho mượn nhà.

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng mượn nhà

Hậu quả pháp lý khi chấm dứt hợp đồng cho mượn nhà

Khi việc chấm dứt hợp đồng được thực hiện theo đúng thỏa thuận hoặc đúng quy định pháp luật, hậu quả pháp lý bao gồm:

Chấm dứt quyền và nghĩa vụ giữa các bên:  quyền và nghĩa vụ của bên cho mượn và bên mượn kết thúc từ thời điểm chấm dứt hợp đồng.

Trả lại tài sản mượn: Bên mượn có trách nhiệm trả lại nhà và các tài sản đi kèm (nếu có) theo đúng tình trạng như khi nhận hoặc theo thỏa thuận của hai bên.

Giải quyết các khoản phát sinh:

• Chi phí liên quan trong quá trình sử dụng (bảo trì, sửa chữa…), các bên cần thanh toán theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Các chi phí chưa thanh toán cần được giải quyết trước khi chấm dứt.

Theo khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.

Tuy nhiên, trước hết, các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Tòa để yêu cầu bồi thường.

Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:

• Thiệt hại về tài sản: Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê bị mất, bị giảm sút; chi phí để khắc phục thiệt hại do nhà thuê bị đòi trước hạn…
• Thiệt hại về sức khỏe: Thu nhập thực tế bị mất/giảm sút do việc đòi lại nhà thuê trước hạn. Nếu không xác định được thì tính theo mức trung bình thu nhập của lao động cùng loại…

>>> Xem thêm: Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có trả cọc không?

Tư vấn pháp lý liên quan hợp đồng mượn nhà

• Tư vấn thời hạn chấm dứt hợp đồng mượn nhà trước thời hạn;
• Tư vấn việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mượn nhà;
• Tư vấn, soạn thảo hợp đồng cho mượn nhà;
• Tư vấn vấn đề trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng (nếu có);
• Tư vấn việc bồi thường thiệt hại khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
• Luật sư có thể thay mặt thân chủ làm việc với bên còn lại để thương lượng.

Luật sư tư vấn hợp đồng mượn nhà

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng

Hợp đồng cho mượn nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Nếu quý khách cần làm rõ được những vướng mắc về vấn đề này vui lòng liên hệ chúng tôi qua hotline:1900.633.716 hoặc liên hệ chúng tôi qua Website: luat24h.com.vn để được hỗ trợ nhanh chóng từ chúng tôi.