Loại đất nào không được chuyển sang đất thổ cư

Loại đất nào không được chuyển sang đất thổ cư là một câu hỏi thường gặp khi người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đất thổ cư, hay đất ở, là loại đất phù hợp để xây dựng nhà ở, nhưng không phải loại đất nào cũng có thể chuyển sang đất thổ cư. Những loại đất không phù hợp với quy hoạch hoặc điều kiện pháp lý sẽ không được phép chuyển đổi. Việc nắm rõ các quy định về chuyển đổi đất đai giúp quý khách hàng tránh được những vấn đề pháp lý không mong muốn khi chuyển đất.

Những loại đất không được chuyển sang đất thổ cư ?

Đất thổ cư là gì?

Hiện nay, pháp luật không có quy định định nghĩa cụ thể nào về đất thổ cư. Tuy nhiên, có thể hiểu đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT).

Căn cứ khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 13 Nghị định 49/2026/NĐ-CP) quy định đất ở là là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

• Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã và đặc khu mà chính quyền địa phương ở đặc khu thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở xã, trừ đất ở thuộc khu vực thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã, đặc khu tương ứng của chính quyền địa phương ở xã;
• Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường và đặc khu mà chính quyền địa phương ở đặc khu thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở phường, đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, đặc khu tương ứng của chính quyền địa phương ở xã thuộc khu vực thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Phân loại đất thổ cư

Đất thổ cư đô thị

Theo Điều 196 Luật Đất đai 2024 quy định về đất ở tại đô thị quy định:

• Đất ở tại đô thị là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực đô thị.
• Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị.
• Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.
• Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tuân thủ quy định của pháp luật về trật tự, an toàn, pháp luật về bảo vệ môi trường và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đất thổ cư nông thôn

Theo Điều 195 Luật Đất đai 2024 quy định về đất ở tại nông thôn gồm:

• Đất ở tại nông thôn là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực nông thôn.
• Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn.
• Đất ở tại nông thôn phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
• Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Những loại đất nào không được chuyển sang đất thổ cư

Theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
• Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Theo khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024 (một số cụm từ tại khoản này bị thay thế bởi điểm a khoản 2 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024) thì hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư sẽ tùy vào thời điểm thực tế và quy hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền đã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư. Trường hợp đất không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì không được lên thổ cư.

Quy định pháp luật về đất thổ cư

>>> Xem thêm: Thủ tục mua bán đất khi chưa có sổ đỏ, hạn chế rủi ro cần lưu ý

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư

Căn cứ theo quy định tại Điều 14, Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP thì hồ sơ và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư sẽ do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định chi tiết. Do đó, để phù hợp với quy định giải quyết hồ sơ thực tiễn của từng địa phương thì người yêu cầu liên hệ UBND cấp xã, UBND cấp tỉnh để được hướng dẫn cụ thể.

Phí, lệ phí

Khi chuyển đổi từ loại đất khác sang đất thổ cư, người sử dụng đất phải nộp các khoản phí sau đây: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ. Cụ thể như sau:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, theo đó:

• Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê dựa trên mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thời gian sử dụng đất còn lại;
• Nộp tiền thuê đất hằng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất;
• Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng:
  • 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;
  • 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;
  • 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
  • Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).

Lệ phí trước bạ: lệ phí trước bạ được tính bằng công thức (giá đất tại bảng giá đất x diện tích) x 0,5%. Lệ phí trước bạ được tính căn cứ theo Điều 6, khoản 1 Điều 8  Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận thay đổi tùy theo từng tỉnh, thành phố.

Phí thẩm định hồ sơ: phí thẩm định hồ sơ được quy định bởi Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và có mức phí khác nhau.

Luật sư tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ cư

Luật sư tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ cư là người hỗ trợ pháp lý, giải đáp thắc mắc và thực hiện các thủ tục liên quan đến việc chuyển đổi đất từ loại đất khác. Vai trò luật sư trong quá trình này bao gồm:

• Luật sư giúp kiểm tra giấy tờ pháp lý như sổ đỏ, mục đích sử dụng đất hiện tại, và tình trạng pháp lý của khu đất.
• Luật sư giúp khách hàng xác định đất có nằm trong quy hoạch được phép chuyển đổi sang đất ở hay không.
• Tư vấn các điều kiện cần thiết để chuyển đổi, chẳng hạn như quy hoạch sử dụng đất, tình trạng hiện tại của đất, và các giới hạn pháp lý.
• Luật sư giải thích các vướng mắc trong quá trình làm thủ tục chuyển mục đích đất sử dụng
• Thay mặt khách hàng làm việc với các cơ quan nhà nước.

Tư vấn chuyển đổi mục đích đất sử dụng

>>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất

Thủ tục chuyển đổi đất sang đất thổ cư yêu cầu người thực hiện phải nắm rõ các quy định của pháp luật về thủ tục hành chính đất đai này như điều kiện, hạn mức chuyển đổi, hồ sơ, quy trình thực hiện, lệ phí. Nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến thủ tục trên hoặc cần được tư vấn pháp lý, xin vui lòng liên hệ ngay hotline: 1900.633.716 hoặc liên hệ chúng tôi qua Website: luat24h.com.vn để được tư vấn luật đất đai kịp thời từ chúng tôi.