Loại đất nào không được chuyển sang đất thổ cư là một câu hỏi thường gặp khi người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đất thổ cư, hay đất ở, là loại đất phù hợp để xây dựng nhà ở, nhưng không phải loại đất nào cũng có thể chuyển sang đất thổ cư. Những loại đất không phù hợp với quy hoạch hoặc điều kiện pháp lý sẽ không được phép chuyển đổi. Việc nắm rõ các quy định về chuyển đổi đất đai giúp quý khách hàng tránh được những vấn đề pháp lý không mong muốn khi chuyển đất.
Những loại đất không được chuyển sang đất thổ cư ?
Đất thổ cư là gì?
Hiện nay, pháp luật không có quy định định nghĩa cụ thể nào về đất thổ cư. Tuy nhiên, có thể hiểu đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT).
Căn cứ khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, cụ thể như sau:
- Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, trừ đất ở đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã;
- Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn.
Phân loại đất thổ cư
Đất thổ cư đô thị
Theo Điều 196 Luật Đất đai 2024 quy định về đất ở tại đô thị quy định:
- Đất ở tại đô thị là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực đô thị.
- Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị.
- Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.
- Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tuân thủ quy định của pháp luật về trật tự, an toàn, pháp luật về bảo vệ môi trường và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Đất thổ cư nông thôn
Theo Điều 195 Luật Đất đai 2024 quy định về đất ở tại nông thôn gồm:
- Đất ở tại nông thôn là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực nông thôn.
- Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn.
- Đất ở tại nông thôn phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
- Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.
Những loại đất nào không được chuyển sang đất thổ cư
Theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Theo khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024 thì hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Từ quy định nêu trên, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm như trước kia.
Như vậy, điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư sẽ tùy vào thời điểm thực tế và quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư. Trường hợp đất không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không được lên thổ cư.
Quy định pháp luật về đất thổ cư
>>> Xem thêm: Thủ tục mua bán đất khi chưa có sổ đỏ, hạn chế rủi ro cần lưu ý
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư
Hồ sơ
Người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất.
Thủ tục
Bước 1. Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Bước 2. Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm thì người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan quản lý đất đai.
Bước 3. Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4. Nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp được miễn.
Bước 5. Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.
Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
CSPL: Điều 227 Luật Đất đai 2024
Phí, lệ phí
Khi chuyển đổi từ loại đất khác sang đất thổ cư, người sử dụng đất phải nộp các khoản phí sau đây: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ. Cụ thể như sau:
Tiền sử dụng đất:
- Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở, tiền sử dụng đất phải nộp bằng 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
- Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp mà Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở, tiền sử dụng đất phải nộp bằng (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
Lệ phí trước bạ: lệ phí trước bạ được tính bằng công thức (giá đất tại bảng giá đất x mức thu thu lệ phí trước bạ )
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận thay đổi tùy theo từng tỉnh, thành phố, nhưng hầu hết đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
Phí thẩm định hồ sơ: phí thẩm định hồ sơ được quy định bởi Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và có mức phí khác nhau.
Luật sư tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ cư
Luật sư tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ cư là người hỗ trợ pháp lý, giải đáp thắc mắc và thực hiện các thủ tục liên quan đến việc chuyển đổi đất từ loại đất khác. Vai trò luật sư trong quá trình này bao gồm:
- Luật sư giúp kiểm tra giấy tờ pháp lý như sổ đỏ, mục đích sử dụng đất hiện tại, và tình trạng pháp lý của khu đất.
- Luật sư giúp khách hàng xác định đất có nằm trong quy hoạch được phép chuyển đổi sang đất ở hay không.
- Tư vấn các điều kiện cần thiết để chuyển đổi, chẳng hạn như quy hoạch sử dụng đất, tình trạng hiện tại của đất, và các giới hạn pháp lý.
- Luật sư giải thích các vướng mắc trong quá trình làm thủ tục chuyển mục đích đất sử dụng
- Thay mặt khách hàng làm việc với các cơ quan nhà nước.
Tư vấn chuyển đổi mục đích đất sử dụng
>>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất
Thủ tục chuyển đổi đất sang đất thổ cư yêu cầu người thực hiện phải nắm rõ các quy định của pháp luật về thủ tục hành chính đất đai này như điều kiện, hạn mức chuyển đổi, hồ sơ, quy trình thực hiện, lệ phí. Nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến thủ tục trên hoặc cần được tư vấn pháp lý, xin vui lòng liên hệ ngay hotline: 1900.633.716 hoặc liên hệ chúng tôi qua Website: luat24h.com.vn để được tư vấn luật đất đai kịp thời từ chúng tôi.
1900.633.716