Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có trả cọc không?

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có trả cọc không phải do hai bên cho thuê và bên đi thuê cùng nhau thỏa thuận. Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn còn phải thống nhất về việc thanh lý hợp đồng hoặc dựa vào nội dung thỏa thuận trước đó. Nhưng để biết có trả cọc hay không thì bài viết của Luật L24h sau đây, sẽ cho quý khách biết thêm những quy định và thông tin về vấn đề trên.

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Thế nào là hợp đồng thuê nhà?

Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản, mà tài sản trong trường hợp này là nhà ở. Do đó hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng dân sự, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn thỏa thuận và bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo quy định tại Điều 121, Luật nhà ở năm 2014 quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản. Bên cạnh đó, hợp đồng thuê nhà cũng xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên trong thời gian thuê nhà.

Trường hợp bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Căn cứ theo khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì đối với trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì những trường hợp sau đây bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau:

• Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng
• Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba

Như vậy, nếu như thuộc 3 trường hợp trên thì bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi được đề cập ở trên.

Thời hạn báo trước khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Thời hạn chấm dứt hợp đồng

Căn cứ theo khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà bên thuê nhà phải báo trước và với thời hạn được quy định như sau:

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật

Như vậy, khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì dù là vì lý do gì đi nữa thì các bên trong hợp đồng thuê nhà vẫn phải đáp ứng thời gian báo trước và phải đáp ứng các điều kiện trên.

>>> Xem thêm: Có được lấy lại tiền cọc hợp đồng thuê nhà khi chưa hết hạn hợp đồng?

Hậu quả pháp lý khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Đối với tiền cọc

Căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trường hợp đặt cọc như sau:

Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác

Như vậy, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì hai bên cần căn cứ vào thỏa thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà. Mặt khác, cũng sẽ có trường hợp sẽ không được trả lại tiền cọc như việc hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà, hai bên thỏa thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn, cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan.

Trả tiền cọc thuê nhà

Đối với tiền bồi thường

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì đối với trường hợp tiền bồi thường khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn được quy định như sau:

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật

Theo đó, nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường. Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức, phương thức bồi thường. Trong trường hợp nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Tòa để yêu cầu bồi thường.

Tư vấn, hỗ trợ hợp đồng thuê nhà

• Tư vấn thời hạn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn;
• Tư vấn việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà;
• Tư vấn, soạn thảo hợp đồng thuê nhà;
• Tư vấn vấn đề trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng;
• Tư vấn việc bồi thường thiệt hại khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
• Luật sư nhận ủy quyền tham gia tranh tụng tại Tòa án

Tóm lại, việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có thể trả cọc nếu như hai bên có thỏa thuận với nhau trước đó về vấn đề trả cọc trước khi lập văn bản và được giao kết hợp đồng. Bài viết trên do Luât L24h cung cấp và giúp quý khách làm rõ được những vướng mắc cho vấn đề này. Nếu quý khách muốn Luật sư hợp đồng,  tư vấn tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà hay sử dụng dịch vụ luật sư liên quan vấn đề trên có thể liên hệ qua HOTLINE: 1900633716 để được hỗ trợ nhanh chóng. Xin cảm ơn.