Xử lý khi mua bán đất diện tích thực tế không đúng sổ đỏ là một việc cần sự kỹ lưỡng, chuyên nghiệp và hiểu biết các quy định của Luật đất đai. Sự không khớp giữa thông tin trên sổ đỏ và diện tích đất thực tế có thể gây ra tranh chấp. Trong bài viết này, Luật L24H sẽ cung cấp thông tin về các biện pháp cần thực hiện để giải quyết tình huống mua bán đất này.
Mua bán đất diện tích thực tế không đúng sổ đỏ
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong quá trình giao dịch bất động sản, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng và quyết định tính hợp pháp của giao dịch. Việc hiểu rõ những quy định về điều kiện này sẽ giúp bảo vệ quyền và lợi ích của cả người mua và người bán. Căn cứ vào Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền mua bán, chuyển nhượng đất thì có các điều kiện sau:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp. Giấy chứng nhận còn đóng vai trò quan trọng trong việc xác định người có quyền sử dụng đất và người sở hữu tài sản gắn liền với đất dựa trên thông tin được ghi trên trang bìa. Và đặc biệt khi có tranh chấp thì nó là căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai.
Đất không tranh chấp
Theo khoản 24 điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Vậy đất đang có tranh chấp là tình trạng đất khi có mâu thuẫn, xung đột giữa các bên về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất,…
Để xác minh đất không có tranh chấp cần soạn hồ sơ xin giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã nơi có thửa đất.
>>>Xem thêm: Mẫu giấy cam kết không có tranh chấp ranh giới đất đai
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Quyền sử dụng đất bị kê biên, đấu giá là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án. Việc áp dụng kê biên quyền sử dụng đất căn cứ vào bản án quyết định của người phải thi hành án và được áp dụng sau khi hết thời gian tự nguyện thi hành án.
Trong trường hợp như trên, đất không còn thuộc quyền sở hữu của cá nhân nào nữa. Nếu vẫn tiến hành giao dịch thì pháp luật sẽ không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.
Trong thời hạn sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình. Thời hạn sử dụng đất thay đổi tùy theo từng loại đất, mục đích sử dụng đất cụ thể.
Một số loại đất có thời hạn như: đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất, đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuê,…
Đất đã hết hạn sử dụng thì không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu làm thủ tục gia hạn sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai trước 6 tháng hết hạn sử dụng thì vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vậy nên mọi người cần chú ý tìm hiểu thời hạn sử dụng đất khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Mua đất đã sang tên diện tích thực tế không đúng trên sổ cần làm gì
Diện tích thực tế của một thửa đất đôi khi không khớp với diện tích ghi trong sổ đỏ, có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn. Dưới đây là một số tình huống và cách giải quyết tương ứng.
Diện tích thực tế lớn hơn
Khi mua đất diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trong sổ đỏ, chúng ta có thể căn cứ khoản 5 điều 98 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:
- Về ranh giới đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện tích thực tế.
- Về ranh giới đất có sự thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho cả phần diện tích tăng thêm.
Như vậy, khi mua đất diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trong sổ đỏ, thì người sử dụng đất cần làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện tích thực tế.
Diện tích thực tế nhỏ hơn
Diện tích thực tế của thửa đất nhỏ hơn diện tích ghi trong sổ đỏ được phân thành hai trường hợp là ranh giới đất không thay đổi và ranh giới đất có sự thay đổi. Căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, và để hiểu rõ hơn quy định này chúng ta cùng xem qua nội dung dưới đây:
Ranh giới đất không thay đổi
Trong trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong sổ đỏ, ranh giới đất không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì người sử dụng đất cần làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi gặp vấn đề mua đất bị thiếu hụt, diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích trong sổ đỏ, thuộc quy định tại khoản 5 điều 98 Luật Đất đai 2013, thì bạn có thể yêu cầu bên bán hoàn lại số tiền tương ứng với phần diện tích còn thiếu.
Ranh giới đất có sự thay đổi
Trường hợp khi mua đất có diện tích tế nhỏ hơn diện tích trong sổ đỏ, ranh giới đất có sự thay đổi, nguyên do là bị lấn chiếm bởi một hộ gia đình liền kề nào đó thì:
- Chủ sở hữu đất và hộ gia đình liền kề có thể tự thương lượng.
- Nếu không thương lượng được thì gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã nơi có đất để được hòa giải.
- Trường hợp hòa giải không thành, chủ sở hữu đất có thể gửi đơn khiếu nại đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết tranh chấp.
Như vậy, khi mua phải đất có diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong sổ đỏ, do bị lấn chiếm bởi hộ gia đình liền kề thì chúng ta cần tiến hành các bước như trên để giải quyết tranh chấp đất đai.
Mua bán đất diện tích thực tế không đúng trên sổ đỏ
>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai liền kề
Thủ tục yêu cầu cấp đổi sổ đỏ khi diện tích thực tế không đúng trên sổ đỏ
khi mua đất có diện tích thực tế khác so với sổ đỏ, không có tranh chấp, không thay đổi ranh giới thì người sử dụng đất được cấp đổi sổ đỏ mới theo diện tích đất thực tế.
Hồ sơ
Căn cứ theo khoản 1 điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận.
Người sử dụng đất cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ yêu cầu cấp đổi sổ đỏ bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 10/ĐK.
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.
Thủ tục
Bước 1: Nộp hồ sơ tại cơ quan phụ trách.
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ yêu cầu cấp đổi sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- Nếu địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
- Đồng thời người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
- Ngoài ra, người sử dụng đất cũng có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của địa phương (nếu có).
Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ.
- Cơ quan tài nguyên và môi trường sau khi nhận hồ sơ sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ; kiểm tra xác minh tình trạng thực tế của thửa đất, thẩm định khu vực chênh lệch về diện tích đất.
- Cơ quan sẽ hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và trình Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền quyết định; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 3: Cấp giấy chứng nhận, sổ đỏ mới.
- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
- Uỷ ban nhân dân cấp xã sẽ gửi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất nếu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Luật sư tư vấn về việc diện tích thực tế không đúng trên sổ
Các dịch vụ pháp lý sẽ được cung cấp khi khách hàng tin tưởng, lựa chọn luật sư tư vấn của Luật L24h, để giải quyết về việc mua bán đất có diện tích thực tế không đúng trên sổ đỏ.
- Tư vấn hướng giải quyết khi mua bán đất có diện tích thực tế không đúng trên sổ, tư vấn luật đất đai.
- Tư vấn các quyền và nghĩa vụ của các bên trong tranh chấp đất đai.
- Hỗ trợ soạn thảo văn bản, đơn từ cần thiết cho các thủ tục hành chính.
- Đại diện theo ủy quyền của khách hàng hoặc luật sư bảo vệ quyền lợi cho khách hàng làm việc với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục hành chính hoặc giải quyết tranh chấp đất đai,…
- Giải quyết tranh chấp trong việc diện tích đất thực tế nhỏ hơn trên sổ do bị lấn chiếm bởi một hộ gia đình liền kề.
- Hỗ trợ khách hàng trình tự thủ tục khởi kiện dân sự, thời hiệu khởi kiện, điều kiện khởi kiện giải quyết tranh chấp.
- Trực tiếp tham gia gia tố tụng với tư cách là luật sư – Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại các cấp tòa xét xử.
Luật sư tư vấn về việc diện tích đất thực tế không đúng trên sổ đỏ
>>> Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện hành vi sai phạm chỉnh lý bản đồ địa chính UBND xã
Khi mua bán đất có diện tích thực tế khác với diện tích trên sổ đỏ, mọi người có thể tham khảo thông tin các phương pháp giải quyết cho từng trường hợp cụ thể và các hồ sơ, thủ tục cần thực hiện trên bài viết. Nếu quý khách hàng muốn nhận được tư vấn chuyên sâu, được hỗ trợ từ luật sư đất đai trong việc giải quyết tranh chấp đất vui lòng liên hệ với Luật L24H qua hotline: 1900633716 để được hỗ trợ tư vấn kịp thời miễn phí.
1900.633.716