Tư vấn xử lý chủ đầu tư chậm bàn giao giấy chứng nhận nhà chung cư

Xử lý chủ đầu tư chậm bàn giao giấy chứng nhận nhà chung cư là việc áp dụng các chế tài hành chính khác nhau nhằm xử lý chủ đầu tư bàn giao giấy chứng nhận chậm trễ, không đúng so với tiến độ dự kiến. Trường hợp này, người nhận bàn giao giấy chứng nhận nhà chung cư có thể thực hiện việc khởi kiện chủ đầu tư để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Chậm bàn giao giấy chứng nhận nhà chung cư

Khi nào được xem là chậm bàn giao giấy chứng nhận nhà chung cư?

• Việc một bên bàn giao nhà cho một bên khác về bản chất là hợp đồng mua bán bất động sản. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Vậy nên thời hạn giao nhà chung cư của chủ đầu tư cho bên mua tùy theo thỏa thuận của các bên.
• Việc bàn giao Giấy chứng nhận nhà chung cư được xem là trách nhiệm của chủ đầu tư bên cạnh trách nhiệm bàn giao nhà chung cư. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Vậy nên nếu sau 50 ngày kể từ ngày chủ đầu tư bàn giao nhà chung cư mà chủ đầu tư chưa thực hiện việc bàn giao Giấy chứng nhận thì được xem là chậm bàn giao Giấy chứng nhận nhà chung cư.

Cơ sở pháp lý: khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khoản 1 Điều 434 Bộ luật Dân sự năm 2015.

>>> Xem thêm Nên làm gì khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà để đảm bảo quyền lợi

Mức xử phạt khi chủ đầu tư chậm bàn giao Giấy chứng nhận nhà chung cư

Chủ đầu tư chậm bàn giao Giấy chứng nhận nhà chung cư

Pháp luật quy định thời gian chậm trễ bàn giao Giấy chứng nhận nhà chung cư khác nhau sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức độ khác nhau. Tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật Nhà ở và khoản 4 Điều 13 của Luật kinh doanh bất động sản thì hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm như sau:

Thứ nhất, từ sau 50 ngày đến 06 tháng:

• Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Thứ hai, từ trên 06 tháng đến 09 tháng:

• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Thứ ba, từ trên 09 tháng đến 12 tháng:

• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
• Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Thứ tư, từ 12 tháng trở lên:

• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
• Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
• Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Ngoài ra, có thể áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như: Buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Cơ sở pháp lý: Điều 31 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19 tháng 11 năm 2019.

Quy định về khởi kiện và bồi thường thiệt hại

Khởi kiện và bồi thường thiệt hại

Bồi thường thiệt hại

• Việc chậm bàn giao Giấy chứng nhận nhà chung cư được xem là hành vi vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư. Chậm thực hiện nghĩa vụ là nghĩa vụ vẫn chưa được thực hiện hoặc chỉ được thực hiện một phần khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết.
• Bên chậm thực hiện nghĩa vụ phải thông báo ngay cho bên có quyền về việc không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn.
• Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
• Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
• Trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong Bộ luật Dân sự phát sinh khi có đầy đủ các yếu tố sau đây: có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác; có thiệt hại xảy ra là thiệt hại về vật chất, thiệt hại về tinh thần; có mối quan hệ nhân quả giữa thiệt hại xảy ra và hành vi xâm phạm. Thiệt hại xảy ra phải là kết quả tất yếu của hành vi xâm phạm và ngược lại hành vi xâm phạm là nguyên nhân gây ra thiệt hại.
• Ngoài ra, nếu trong hợp đồng có thỏa thuận việc chậm bàn giao giấy chứng nhận nhà chung cư phải chịu phạt vi phạm thì bên không thực hiện nghĩa vụ phải chịu phạt vi phạm. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
• Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
• Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Cơ sở pháp lý: Điều 353, Điều 360, Điều 418, khoản 1 Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015, khoản 1 Điều 2 Nghị quyết số 02/2022/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ngày 06 tháng 9 năm 2022.

>>> Tham khảo thêm: Có được yêu cầu bồi thường khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Hồ sơ và thủ tục khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện theo thủ tục sơ thẩm:

• Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS (được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao).
• Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

>>>Click tải mẫu đơn khởi kiện dân sự: Mẫu số 23-DS

Cơ sở pháp lý: khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Trình tự khởi kiện theo thủ tục sơ thẩm:

• Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án Nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư để giải quyết căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
• Trong 03 ngày sau kể từ ngày nhận đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
• Trong 05 ngày kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây: yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn; chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác; trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
• Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Cơ sở pháp lý: khoản 2, khoản 3 Điều 191, Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Hồ sơ khởi kiện theo thủ tục phúc thẩm:

Thứ nhất, đơn kháng cáo phải có các nội dung sau:

• Ngày, tháng, năm làm đơn kháng cáo;
• Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người kháng cáo;
• Kháng cáo toàn bộ hoặc phần của bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật;
• Lý do của việc kháng cáo và yêu cầu của người kháng cáo;
• Chữ ký hoặc điểm chỉ của người kháng cáo.

Thứ hai, Kèm theo đơn kháng cáo, người kháng cáo phải gửi tài liệu, chứng cứ bổ sung (nếu có) để chứng minh cho kháng cáo của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Thứ ba, Đơn kháng cáo phải được gửi cho Tòa án cấp sơ thẩm đã ra bản án, quyết định sơ thẩm bị kháng cáo. Trường hợp đơn kháng cáo được gửi cho Tòa án cấp phúc thẩm thì Tòa án đó phải chuyển cho Tòa án cấp sơ thẩm để tiến hành các thủ tục cần thiết theo quy định của Bộ luật này.

Cơ sở pháp lý: khoản 1, khoản 7, khoản 8 Điều 272 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Trình tự khởi kiện theo thủ tục phúc thẩm:

• Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Tòa án cấp sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
• Đối với trường hợp đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện đã tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày tuyên án.
• Sau khi nhận được đơn kháng cáo, Tòa án cấp sơ thẩm phải kiểm tra tính hợp lệ của đơn kháng cáo.
• Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm, người kháng cáo phải nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm và nộp cho Tòa án cấp sơ thẩm biên lai thu tiền tạm ứng án phí phúc thẩm. Hết thời hạn này mà người kháng cáo không nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm thì được coi là từ bỏ việc kháng cáo, trừ trường hợp có lý do chính đáng.
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Tòa án phải thông báo bằng văn bản cho các đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện và Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án và thông báo trên Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
• Trong thời hạn 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án, tùy từng trường hợp, Tòa án cấp phúc thẩm ra một trong các quyết định: tạm đình chỉ xét xử vụ án, đình chỉ xét xử vụ án, đưa vụ án ra xét xử.
• Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa phúc thẩm; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 273, khoản 1 Điều 274, khoản 2 Điều 276, khoản 1 Điều 285, khoản 1, khoản 2 Điều 286 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Luật sư tư vấn khởi kiện đối với chủ đầu tư

• Tư vấn hướng dẫn thủ tục khởi kiện.
• Tư vấn soạn thảo văn bản theo yêu cầu.
• Tư vấn làm việc với Cơ quan Nhà nước.
• Tư vấn hỗ trợ tham gia phiên tòa.
• Tư giải pháp định hướng tối ưu quyền lợi của khách hàng.
• Tư vấn quy định pháp luật và các rủi ro về giao kết hợp đồng mua bán nhà ở

>>> Xem thêm Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản

Người nhận bàn giao Giấy chứng nhận nhà chung cư quá hạn có thể áp dụng nhiều chế tài khác nhau bên cạnh việc khởi kiện đối với chủ đầu tư như yêu cầu bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm để bảo vệ quyền lợi của mình. Qua bài viết nếu Quý Khách hàng thấy chưa rõ hoặc muốn tham khảo thêm về dịch vụ Tư vấn Luật Dân sự miễn phí qua tổng đài điện thoại, vui lòng liên hệ Hotline 1900633716 để được đội ngũ luật sư hỗ trợ tư vấn kịp thời hiệu quả. Trân trọng cảm ơn!