Tranh chấp đất đai trên 30 năm là một trong những tranh chấp diễn ra ngày càng nhiều. Tuy đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn có trường hợp bị người khác chiếm hữu ngay tình trong một thời gian dài. Các bên đã sở hữu quyền sử dụng đất này như thế nào, đây có phải là tài sản thừa kế do di chúc để lại hay không và cách giải quyết tranh chấp này, những điều này sẽ được chúng tôi phân tích một cách chi tiết thông qua bài viết sau đây.
Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trên 30 năm
Quyền sử dụng đất là gì?
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất.
Cơ sở pháp luật: Điều 166 Luật Đất đai 2013; Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015
Xác lập quyền sử dụng đất thế nào?
Phương thức xác lập quyền sử dụng đất được hiểu là cách thức để có được quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai, có những phương thức xác lập quyền sử dụng đất sau đây:
- Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đồng thời, việc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Có thể hiểu khi các cá nhân, tổ chức có được phương thức xác lập theo quy định thì việc đăng ký biến động đất đai vào sổ địa chính để ghi nhận về việc thay đổi hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất. Như thế cũng được xem là thời điểm xác lập quyền sử dụng đất
>>>Xem thêm: Cách chứng minh nguồn gốc đất khi tranh chấp đất đai
Cơ sở pháp lý: khoản 7, khoản 8, khoản 9, khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013; khoản 3 Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính
Tranh chấp đất đai khi chiếm hữu ngay tình trên 30 năm
Đòi lại đất từ người chiếm hữu ngay tình
Trong trường hợp chủ sở hữu quyền sử dụng đất vì một lý do nào đó mà sau hơn 30 mới tiến hành đòi lại mảnh đất đang bị chiếm hữu ngay tình. Chủ sở hữu có thể khởi kiện đòi lại bất động sản để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, theo đó chủ sở hữu được đòi lại bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ một số trường hợp sau đây:
- Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
- Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 133, Điều 168 Bộ luật Dân sự 2015
Tranh chấp đất đai trên 30 năm
Xác lập quyền sử dụng đất khi chiếm hữu ngay tình
Việc xác lập quyền sử dụng đất khi chiếm hữu ngay tình sẽ xảy ra trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, nếu chiếm hữu đất một thời gian dài và không có tranh chấp thì người sử dụng đất có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất nếu thuộc một trong hai trường hợp sau:
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;
- Không vi phạm pháp luật về đất đai;
- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Thứ hai, việc chiếm hữu đất trên 30 năm mà xảy ra tranh chấp thì tùy từng trường hợp người chiếm hữu sẽ được công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai một bất động sản trong thời hạn 30 năm thì trở thành chủ sở hữu của bất động sản đó.
Thêm vào đó, người chiếm hữu cần lưu ý rằng giấy tờ, tài liệu hay biên lai nộp thuế sử dụng đất. Mặc dù, các loại giấy tờ ấy không chứng minh được quyền sử dụng đất, nhưng khi phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất, người chiếm hữu ngay tình có thể sử dụng giấy tờ, biên lai nộp thuế sử dụng đất như là bằng chứng để chứng minh cho việc mình đã sử dụng đất lâu dài, ổn định.
Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013; Điều 236 Bộ luật Dân sự 2015
Một số câu hỏi liên quan “tranh chấp đất đai trên 30 năm”
Có khởi kiện đòi lại đất trên 30 năm được không?
Theo quy định, thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.
Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự hiện hành cũng có quy định về những trường hợp không áp dụng khởi kiện sau đây:
- Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản;
- Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu;
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai;
- Trường hợp khác do luật quy định.
Như vậy, vẫn có thể khởi kiện đối với việc tranh chấp đất trên 30 năm. Nói cách khác, người có cơ sở chứng minh yêu cầu đòi lại đất là hợp pháp có quyền khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất bất cứ lúc nào.
Cơ sở pháp lý: Điều 150, Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015
Đất ở trên 30 năm có được cấp sổ đỏ không?
Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp theo quy định thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
- Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
Đất ở trên 30 năm có được cấp sổ đỏ không?
Tuy nhiên để được thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;
- Không vi phạm pháp luật về đất đai;
- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Lưu ý: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nếu tính từ thời điểm này thì việc sử dụng đất có thể từ những năm 1993 đổ về trước do đó có thể áp dụng như trên. Trong trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì các bên phải giải quyết tranh chấp trước rồi bên nhận chuyển quyền mới có thể làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất
>>>Xem thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Như vậy, trước ngày 01/01/2008, có hoặc không có giấy tờ viết tay và cũng như không có tranh chấp được UBND cấp xã xác nhận thì được đăng ký quyền sử dụng đất mà không cần phải làm thủ tục sang tên
Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2013 (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP); khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013
Đòi quyền thừa kế đất đai sau hơn 30 năm có được không?
Quy định về thời hiệu thừa kế như sau:
- Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế;
- Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế;
- Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
Lưu ý: Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:
- Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định;
- Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định.
Như vậy, nếu hết thời hạn 30 năm đối với bất động sản thì di sản thừa kế ấy sẽ thuộc về người quản lý, người chiếm hữu hoặc thuộc về Nhà nước nếu không có ai chiếm hữu.
Cơ sở pháp lý: Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015
Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trên 30 năm
- Tư vấn về hiện trạng pháp lý đối với đất trên 30 năm;
- Soạn thảo đơn khởi kiện cho khách hàng đối với tranh chấp đất đai trên 30 năm;
- Thu thập chứng cứ hợp lý, đầy đủ để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định lại thời hiệu khởi kiện;
- Thực hiện các thủ tục khởi kiện, liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thay mặt cho khách hàng giải trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai trên 30 năm;
- Tư vấn cơ sở pháp lý, đề xuất hướng giải quyết cho khách hàng khi khởi kiện ra Tòa án
- Trực tiếp tham gia với tư cách Luật sư bảo vệ quyền lợi cho khách hàng tại phiên Tòa
>>>Xem thêm: Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
Như vậy, thời hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền sử dụng đất đai không có có sự giới hạn về thời gian nên có thể khởi kiện lên Tòa án. Tuy nhiên, nếu có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng hoặc di sản thừa kế thì thời hiệu khởi kiện sẽ được quy định rõ tại các văn bản pháp luật hiện hành. Để biết thêm chi tiết hơn, Quý khách hàng có thể liên lạc qua số HOTLINE 1900.633.716 để được luật sư tư vấn luật đất đai của chúng tôi tư vấn, hỗ trợ. Xin chân thành cảm ơn!
1900.633.716