Thủ tục ủy quyền bán nhà khi chủ sở hữu đang ở nước ngoài

Thủ tục ủy quyền bán nhà khi chủ sở hữu đang ở nước ngoài là một vấn đề pháp lý quan trọng được nhiều kiều bào ở nước ngoài quan tâm. Theo quy định hiện hành, chủ sở hữu nhà đang ở nước ngoài có thể ủy quyền cho người Việt Nam thông qua giấy ủy quyền hay hợp đồng ủy quyền để thực hiện việc bán nhà. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết về vấn đề này.

Thủ tục bán nhà khi chủ sở hữu đang ở nước ngoài

Điều kiện bán nhà khi đang ở nước ngoài

Điều 195 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.”

Theo đó, có thể thấy khi chủ sở hữu nhà không thể ở Việt Nam để thực hiện các thủ tục bán nhà đứng tên mình thì có thể ủy quyền cho người khác tại Việt Nam để thực hiện việc bán nhà.

Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Thủ tục ủy quyền bán nhà khi đang ở nước ngoài

Hồ sơ ủy quyền

Hồ sơ ủy quyền bao gồm:

• Văn bản đề nghị công chứng, kèm theo 01 bản sao để lưu hồ sơ;
• 01 bản sao hộ chiếu;
• 01 bản sao giấy phép cư trú tại nước sở tại (trường hợp giấy phép cư trú dán trong hộ chiếu thì chụp trang hộ chiếu liên quan; trường hợp giấy phép cư trú là thẻ nhựa thì chụp thẻ nhựa);
• 01 bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
• 01 bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có;
• Lệ phí.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng 2014, thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc. Tuy nhiên, trong trường hợp nội dung công chứng phức tạp, thời gian này có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Công chứng văn bản ủy quyền

Trình tự thực hiện ủy quyền

Theo quy định tại khoản 1 Điều 78 Luật Công chứng, người ở nước ngoài có thể đến cơ quan đại diện ngoại giao hoặc lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài để công chứng văn bản uỷ quyền.

Khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014 có quy định: “Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng giấy ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc giấy ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng giấy ủy quyền”.

Theo đó, vì người sở hữu nhà đang ở nước ngoài không thể về Việt Nam nên văn bản ủy quyền cần phải được công chứng tại hai nơi khác nhau.

Trước hết, chủ sở hữu nhà cần làm văn bản ủy quyền tại nước ngoài và có thể đến Đại sứ quán Việt Nam tại nơi người sở hữu nhà đang cư trú để công chứng văn bản ủy quyền này. Sau đó, chủ sở hữu nhà gửi văn bản ủy quyền về Việt Nam.

Sau khi nhận được văn bản uỷ quyền đã được cơ quan lãnh sự công chứng, chứng thực thì người được uỷ quyền tiếp tục đến Văn phòng công chứng tại Việt Nam để thực hiện công chứng văn bản ủy quyền đó. Sau khi đã hoàn thành thủ tục công chứng văn bản uỷ quyền theo đúng quy định thì người được uỷ quyền tại Việt nam có thể thay mặt chủ sở hữu thực hiện các thủ tục bán nhà.

>>> Xem thêm: Giấy ủy quyền cho con bán đất có bắt buộc phải công chứng không

Nghĩa vụ của bên nhận ủy quyền

Theo quy định tại Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận uỷ quyền bán nhà cho người đang ở nước ngoài có các nghĩa vụ sau đây:

• Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó;
• Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền;
• Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền;
• Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền;
• Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
• Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.

Như vậy, người được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện các công việc trong phạm vi được ủy quyền và phải bồi thường thiệt hại khi vi phạm các nghĩa vụ này theo quy định tại Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Thủ tục ủy quyền mua bán nhà đất

Cần lưu ý gì khi thực hiện ủy quyền mua bán đất

Phạm vi ủy quyền

Căn cứ Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2015, phạm vi đại diện theo ủy quyền như sau:

• Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
• Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
• Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.
• Người được ủy quyền chỉ được thực hiện giao dịch bán đất trong phạm vi đại diện.

Thời hạn ủy quyền

Đối với hợp đồng ủy quyền, thời hạn có ý nghĩa quan trọng, nếu hết thời hạn ủy quyền thì các bên sẽ chấm dứt quyền và nghĩa vụ của mình. Điều 563 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.”

Nghĩa vụ thông báo

Bên được ủy quyền khi thực hiện mua bán đất phải thông báo cho bên thứ ba trong quan hệ về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền. Cũng như khi thực hiện mua bán đất theo ủy quyền thì báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện này.

Chấm dứt ủy quyền

Các bên ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có), quy định này được ghi nhận rõ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015:

• Ủy quyền có thù lao: Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại. Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.
• Ủy quyền không có thù lao: Bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý.

>>> Xem thêm: Nhờ người khác bán đất thông qua ủy quyền cần lưu ý những gì

Bán nhà cho người nước ngoài được không?

Theo quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở 2014, người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng điều kiện sau:

• Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Hình thức sở hữu nhà ở của người nước ngoài được quy định:

• Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;
• Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Điều này được hướng dẫn tại khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Cụ thể, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở mà dự án đó không thuộc khu vực bảo đảm an ninh quốc phòng hoặc mua lại nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Như vậy, chỉ có chủ đầu tư dự án nhà ở mà dự án đó không thuộc khu vực đảm bản an ninh quốc phòng thì mới được bán cho người nước ngoài.

>>> Xem thêm: Định cư nước ngoài có được ủy quyền mua bất động sản tại Việt Nam

Người nước ngoài mua nhà đất tại Việt Nam

Tư vấn thủ tục bán nhà khi đang ở nước ngoài

• Tư vấn soạn thảo giấy ủy quyền mua bán nhà;
• Tư vấn soạn thảo hợp đồng ủy quyền mua bán nhà;
• Tư vấn quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động ủy quyền;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp về ủy quyền mua bán nhà;
• Đại diện theo ủy quyền khách hàng giải quyết các thủ tục pháp lý cần thiết.

>>> Tham khảo thêm về: Dịch vụ luật sư soạn thảo hợp đồng

Qua bài viết trên đây, Luật L24H đã trình bày các vấn đề liên quan đến thủ tục bán nhà khi chủ sở hữu đang ở nước ngoài. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào cần Luật sư nhà đất tư vấn thủ tục mua bán nhà đất giải đáp, Quý khách vui lòng liên hệ tổng đài 1900.633.716 để được tư vấn kịp thời và hiệu quả. Xin cảm ơn!