Thủ tục mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung hiện nay được rất nhiều người quan tâm, nhất là đối với nhà ở thuộc sở hữu chung lại cần có những yêu cầu khác so với thủ tục mua bán thông thường. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho quý bạn đọc những thông tin cụ thể để thực hiện loại thủ tục này.
Thủ tục mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
Thế nào được xem là nhà ở thuộc sở hữu chung?
Theo Điều 98, khoản 2 Luật Đất đai 2013 thì nhà ở được xem là thuộc sở hữu chung nếu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và mỗi người được cấp 01 Giấy chứng nhận; hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện trong trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu.
Điều kiện mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
Căn cứ vào Điều Điều 126 Luật Nhà ở 2014 thì điều kiện để bán nhà ở thuộc sở hữu chung cần:
- Có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
- Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.
Thủ tục mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
Các giấy tờ chuẩn bị
Đầu tiên, cần chuẩn bị hồ sơ để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở tại Văn phòng công chứng theo Điều 40, khoản 1, 2 Luật Công chứng 2014:
Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
- Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực nhưng cần mang theo bản chính để công chứng viên đối chiếu.
Trường hợp chưa có dự thảo hợp đồng, giao dịch thì có thể yêu cầu công chứng viên soạn thảo và nộp bộ hồ sơ gồm:
Sau đó, tiến hành thủ tục đăng ký thay đổi người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hợp pháp tại Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi, bổ sung tại Điều 2, khoản 1 của Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, với bộ hồ sơ gồm những loại giấy tờ sau đây:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có công chứng).
- Biên bản thỏa thuận đồng ý của các đồng sở hữu đối với tài sản (có công chứng).
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Tờ khai lệ phí trước bạ.
- Giấy chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của các đồng sở hữu và người được chuyển nhượng.
Hồ sơ mua bán nhà ở
Thủ tục thực hiện
Căn cứ vào Điều 79, khoản 1, khoản 2 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai thì thủ tục thực hiện thay đổi người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sau khi mua bán nhà ở thực hiện như sau:
- Bước 1. Nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc văn phòng Đăng ký đất đai; hoặc trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ công tại địa phương nơi có bất động sản gắn liền với nhà ở.
- Bước 2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Sau đó, tiến hành chuyển hồ sơ đến văn phòng Đăng ký đất đai.
- Bước 3. Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, điều kiện thực hiện
- Bước 4. Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.
>>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất
Những lưu ý khi mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
- Cần phải có sự đồng thuận của tất cả đồng chủ sở hữu khi thực hiện mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung. Nếu như có một chủ sở hữu không đồng ý bán thì thủ tục giải quyết tương đối phức tạp do phải yêu cầu tòa án giải quyết.
- Ngoài ra, khi mua nhà ở thuộc sở hữu chung để xây dựng nhà ở thuộc sở hữu chung mà các đồng chủ sở hữu không thỏa thuận rõ ràng với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này, thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp.
- Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ.
Dịch vụ tư vấn lập hợp đồng và làm thủ tục mua bán
Thủ tục chuyển nhượng nhà ở
- Tư vấn quy định về điều kiện và thủ tục mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung;
- Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu chung;
- Hỗ trợ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng nhà ở;
- Đại diện thực hiện đăng ký thay đổi người có quyền sử dụng đất;
- Tư vấn, giải quyết các vấn đề khác liên quan đến luật đất đai.
Khác với thủ tục mua bán thông thường, việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung luôn phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý, cần có thêm một số điều kiện nhất định mới có thể thực hiện chuyển nhượng. Nếu quý bạn đọc có mong muốn được giải đáp thắc mắc hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ luật sư nhà đất tư vấn giải đáp xin hãy vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.633.716 để được hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả nhất.
1900.633.716