Thủ tục hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất khi bên mua không trả tiền đang là vấn đề pháp lý được nhiều người quan tâm. Vì trên thực tế, có rất nhiều tranh chấp diễn ra do không tuân thủ các yêu cầu cơ bản trong hợp đồng mua bán nhà đất. Vậy trong trường hợp này, cần làm gì khi bên mua không trả tiền đối với hợp đồng mua bán nhà đất. Bài viết dưới đây của sẽ đưa ra giải đáp về vấn đề này.
Thủ tục hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất
Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà đất
Theo quy định tại Điều 500, Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán nhà đất là sự là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà đất được coi là hợp pháp và được công nhận khi có đủ 4 điều kiện theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013:
- Người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;
- Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Trong đó, điều cấm của pháp luật được xác định là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng;
- Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;
- Hợp đồng mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của văn phòng Công chứng hoặc Ủy ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng.
Điều kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng
Hợp đồng công chứng bị hủy chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng bằng văn bản của tất cả các bên tham gia trong hợp đồng.
Bên cạnh đó, theo Điều 51 Luật công chứng 2014 thì nếu việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đó chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện hủy bỏ hợp đồng.
Theo Điều 423 Bộ luật dân sự 2015 quy định một số trường hợp một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại như sau:
- Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
- Trường hợp khác do pháp luật quy định.
Như vậy, nếu một trong các bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng làm cho bên còn lại không đạt được mục đích khi giao kết như việc bên mua không thanh toán tiền cho bên bán hay trường hợp nếu trong hợp đồng các bên có thỏa thuận việc một trong 02 bên vi phạm nghĩa vụ như bên mua không trả tiền hay bên bán không thiện chí trong việc cung cấp hồ sơ, tài liệu để bên mua sang tên đổi chủ là điều kiện để một trong các bên có quyền hủy bỏ hợp đồng, thì khi sự kiện giao ước này xảy ra thì một trong các bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất
Hợp đồng mua bán nhà đất sẽ bị hủy khi có yêu cầu hợp lý giữa một trong các bên như đã đề cập và được Tòa án chấp thuận qua việc ra Bản án, quyết định và sau đó có hiệu lực không bị kháng cáo, kháng nghị. Theo quy định tại Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 thì Hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng được quy định như sau:
- Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
- Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
- Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
- Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.
- Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.
Trình tự, Thủ tục hủy bỏ hợp đồng khi bên mua không trả tiền
Hồ sơ khởi kiện
Theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 khi tiến hành khởi kiện cần chuẩn bị các hồ sơ sau:
- Đơn khởi kiện (Mẫu đơn khởi kiện số 23 – DS Ban hành kèm Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao).
- Giấy tờ chứng minh về nhân thân (CMND/ CCCD, Sổ hộ khẩu,…)
- Hợp đồng mua bán nhà đất.
- Tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện: Đối với các tranh chấp liên quan đến hợp đồng nhà đất, tài liệu, chứng cứ kèm theo được xác định có thể là giấy tờ ghi nhận việc giao tiền, các loại giấy tờ khác có liên quan,…
Mẫu đơn khởi kiện
Thủ tục khởi kiện
Căn cứ theo Chương XII Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì trình tự thủ tục hủy bỏ hợp đồng khi bên mua không trả tiền bao gồm các bước sau:
- Bước 1: Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm các tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết bằng phương thức nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi theo đường dịch vụ bưu chính.
- Bước 2: Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Bước 3: Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công, Thẩm phán tiến hành xem xét đơn khởi kiện và ra một trong số các quyết định như yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; thụ lý vụ án; chuyển đơn khởi kiện cho Tòa có thẩm quyền; trả lại đơn khởi kiện và nêu rõ lý do.
- Bước 4: Sau khi được thụ lý vụ án, tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý. Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.
- Bước 5: Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
- Bước 6: Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
>> Tham khảo thêm bài viết về: Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất
>> Tham khảo thêm bài viết về: Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua nhà đất
Luật sư tư vấn hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất khi bên mua không trả tiền
Luật sư tư vấn hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất
Giải đáp thắc mắc về các quy định pháp luật liên quan đến thủ tục mua bán nhà đất, khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất.
- Hỗ trợ khách hàng đưa ra phương hướng giải quyết đối với từng trường hợp hủy hợp đồng mua bán nhà đất cụ thể.
- Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, làm việc với các cơ quan có thẩm quyền.
- Luật sư đại diện bảo vệ quyền và lợi hợp pháp của khách hàng khi khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất tại Tòa.
>> Tham khảo thêm bài viết về: Dịch vụ luật sư tranh tụng
Tóm lại, trong hợp đồng mua bán nhà đất việc bên mua không trả tiền được xem là hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng và có thể gây ra thiệt hại cho bên bán. Vì vậy, Quý độc giả cần phải biết cách xử lý trong trường hợp này để có đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Để được đội ngũ luật sư tư vấn Luật đất đai dày dặn kinh nghiệm hỗ trợ giải đáp thắc mắc trong trường hợp Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quý bạn đọc vui lòng liên hệ Luật L24H qua số Hotline: 1900.633.716 để được luật sư tư vấn trực tuyến miễn phí hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn.
1900.633.716