Hướng dẫn thủ tục hoán đổi đất đai giữa hai hộ gia đình với nhau

Thủ tục hoán đổi đất đai giữa hai hộ gia đình hay còn gọi là thủ tục chuyển đổi đất đai thường được các hộ gia đình thực hiện đối với đất nông nghiệp của mình để tiện cho việc canh tác. Và cũng có trường hợp họ hoán đổi vị trí đất ở cho nhau vì muốn phù hợp với mục đích sử dụng nhà đất của mỗi gia đình. Nắm bắt được nhu cầu đó, bài viết dưới đây Tôi sẽ cung cấp cho bạn đọc những thông tin hướng dẫn thực hiện thủ tục hoán đổi đất đai một cách đơn giản, dễ hiểu.

Thủ tục hoán đổi đất giữa hai hộ gia đình

Điều kiện hoán đổi đất đai giữa hai gia đình

Trường hợp dồn điền đổi thửa.

Dồn điền, đổi thửa là một chính sách được áp dụng đối với đất nông nghiệp với mục đích giúp việc việc canh tác diễn ra thuận lợi, hiệu quả. Bởi lẽ, dồn điền đổi thửa là việc các hộ gia đình, cá nhân có những ô/thửa ruộng nhỏ, manh mún ở nhiều nơi sẽ được tạo điều kiện hoán đổi gộp thành các thửa lớn.

Ngoài việc, phải đáp ứng các điều kiện để được thực hiện chuyển đổi đất đai được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì khi hoán đổi đất để dồn điền đổi thửa phải lưu ý những vấn đề sau:

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
• Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai và sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm được cơ quan chức năng ghi nhận vào sổ địa chính.
• Việc hoán đổi đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình cũng phải phù hợp với phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) do UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất lập và được UBND cấp huyện phê duyệt.

(Cơ sở pháp lý: Điều 190 của Luật Đất đai 2013, Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

 Chuyển đổi không do dồn điền đổi thửa.

Cũng như những giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho hay những giao dịch đất đai khác thì khi chuyển đổi đất đai giữa hai hộ gia đình cũng chỉ được tiến hành khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Ngoài ra, trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ hai hộ gia đình trong cùng xã, phường, thị trấn mới được hoán đổi vị trí đất cho nhau.

(Cơ sở pháp lý: Điều 192 Luật Đất Đai 2013)

Thủ tục hoán đổi đất giữa hai gia đình

Thủ tục chuyển đổi đất đai

Hồ sơ chuyển đổi đất.

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04đ/ĐK (được ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT). Đối với trường hợp chuyển đổi không do dồn điền đổi thừa thì cần chuẩn bị đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Trong trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thay cho Giấy chứng nhận gốc để làm thủ tục cấp mới. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (VP ĐKĐĐ) có trách nhiệm thông báo cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào GCN mới. Việc trao GCN được thực hiện đồng thời giữa ba bên: Chi nhánh VP ĐKĐĐ, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng; người sử dụng đất ký, nhận và trao GCN mới cho tổ chức tín dụng; tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao GCN cũ đang thế chấp cho Chi nhánh VP ĐKĐĐ để quản lý.
• Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
• Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;
• Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có).

(Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT)

Trình tự thực hiện việc đổi đất cho nhau.

Trong trường hợp các hộ gia đình hoán đổi đất cho nhau nhằm thực hiện chính sách dồn điền đổi thửa thì trình tự tiến hành chuyển đổi sẽ như sau:

1. Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi.
2. Bước 2: UBND xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện) và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
3. Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thẩm tra phương án trình UBND huyện phê duyệt và chỉ đạo UBND xã tổ chức chuyển đổi theo phương án được duyệt.
4. Bước 4: Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp đổi sổ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND huyện.
5. Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện những công việc theo thẩm quyền và trả kết quả cho người sử dụng đất.

(Cơ sở pháp lý: Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP)

Thuế, phí, lệ phí hoán đổi đất.

Bất kỳ một giao dịch nào liên quan đến đất đai, thì vấn đề nghĩa vụ tài chính luôn được quan tâm vì đất đai là một tài sản có giá trị cao. Tuy nhiên, đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình trong cùng một xã, phường, thị trấn với nhau thì pháp luật quy định về việc đóng thuế, phí, lệ phí như sau:

• Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (vì các bên không phát sinh thu nhập từ việc chuyển đổi, bản chất của việc hoán đổi là nhằm tạo sự thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp).
• Không phải nộp lệ phí trước bạ.

Luật sư tư vấn tiến trình trao đổi vị trí đất giữa hai hộ gia đình.

Tư vấn trình tự thực hiện hoán đổi đất

• Tư vấn trường hợp nên thực hiện việc chuyển đổi đất;
• Tư vấn tính hợp pháp của hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất đai;
• Hướng dẫn thủ tục, trình tự tiến hành việc hoán đổi vị trí đất;
• Hồ sơ, thuế và lệ phí phải thực hiện khi thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất;
• Chuẩn bị các văn bản, tài liệu hoàn tất hồ sơ theo quy định của pháp luật;
• Thay mặt khách hàng thực hiện các thủ tục chuyển đổi đất.

Các giao dịch liên quan đến đất đai, cần phải được thực hiện một cách cẩn trọng để có thể đảm bảo lợi ích của các bên và được pháp luật công nhận. Đối với giao dịch hoán đổi đất đai giữa hai hộ gia đình thì khi tiến hành, cũng cần phải tuân thủ một số quy định đặc biệt của pháp luật. Nếu trong quá trình tìm hiểu quý bạn đọc vẫn còn những thắc mắc, hoặc cần hỗ trợ cho tình huống mình đang mắc phải thì hãy liên hệ số hotline 1900.633.716 để được Luật sư đất đai tư vấn trực tuyến miễn phí.