Thu hồi nhà đất khi hợp đồng thuê chưa hết hạn xử lý thế nào?

Thu hồi nhà đất khi hợp đồng thuê chưa hết hạn xử lý thế nào là điều mà các bên trong quan hệ dân sự muốn hiểu rõ nhất khi nhà nước thu hồi đất đai. Trong trường hợp, các bên có thoả thuận với nhau về thời hạn thuê đất, thời gian sử dụng,… thì khi thu hồi đất, các bên sẽ dễ dàng hơn trong việc thanh lý hợp đồng thuê nhà đất. Vì vậy, Luật L24H sẽ hướng dẫn Quý bạn đọc về việc thu hồi đất và hướng xử lý khi hợp đồng thuê chưa hết hạn

Thu hồi nhà đất khi hợp đồng thuê chưa hết hạn xử lý thế nào?

Thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai

Theo quy định của Luật Đất đai, nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
• Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Đồng thời ở Hiến pháp hiện hành quy định rằng nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Cơ sở pháp lý: Điều 54 Hiến pháp 2013; Điều 16 Luật Đất đai 2013

>>>Xem thêm: Quy trình chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư năm 2023

Hợp đồng thuê có bị chấm dứt khi nhà nước thu hồi đất

Những trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

• Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
• Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
• Nhà ở cho thuê không còn;
• Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
• Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác;
• Chấm dứt theo quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.

Đối với đất đang cho thuê, thế chấp mà Nhà nước thu hồi theo quy định thì hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt. Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan đến quyền sử dụng đất giữa các bên trong hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà cũng như hợp đồng thuê đất sẽ chấm dứt nếu bị Nhà nước thu hồi

Cơ sở pháp lý: Khoản 28 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai, Điều 131 Luật Nhà ở 2014

Hợp đồng thuê có bị chấm dứt khi nhà nước thu hồi đất

Xử lý khi hợp đồng thuê chưa hết hạn mà bị thu hồi đất như thế nào?

Bên cho thuê có hoàn trả tiền không khi thu hồi đất?

Theo như quy định, trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

• Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
• Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
• Nhà ở cho thuê không còn;
• Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
• Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Ngoài ra, bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo quy định. Trong trường hợp này, thì bên cho thuê sẽ không phải hoàn tiền do có quyết định thu hồi đất trừ khi các bên có thoả thuận khác

Cơ sở pháp lý: Điều 131 Luật Nhà ở 2014

Bồi thường khi Người đang thuê nhà ở có quyết định thu hồi đất

Hộ gia đình, cá nhân đang thuê nhà ở không phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chi phí di chuyển tài sản theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Như vậy, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ chi phí di chuyển tài sản đối với người cho thuê

Cơ sở pháp lý: Điều 23 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Bồi thường khi có quyết định thu hồi đất

Bên thuê xử lý thế nào khi không được giải quyết

Đối tượng được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
• Cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo;
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Bên thuê không thuộc đối tượng bồi thường của nhà nước nhưng được hỗ trợ chi phí di chuyển tài sản theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Tuy nhiên, nếu vẫn chưa được hỗ trợ chi phí di chuyển thì có quyền khiếu nại

Trong trường hợp, bên thuê không được giải quyết bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất thì bên thuê có thể khiếu nại đối với UBND cấp tỉnh. Cụ thể như sau:

• Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
• Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
• Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Như vậy, bên thuê có thể khiếu nại đối với việc không được hỗ trợ từ phía UBND cấp tỉnh khi bị thu hồi nhà đất

>>>Xem thêm: Khiếu nại về bồi thường thu hồi đất

Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011; Điều 75 Luật Đất đai 2013; Điều 23 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Tư vấn về hợp đồng thuê khi bị thu hồi đất

• Tư vấn hợp đồng thuê nhà đất;
• Tư vấn phương án giải quyết khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê đất khi bị thu hồi đất;
• Soạn thảo đơn từ, chuẩn bị hồ sơ nhằm giải quyết nhu cầu thiết thực cho khách hàng;
• Cử đại diện theo ủy quyền để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khi bị thu hồi đất;
• Cử Luật sư tham gia bảo vệ với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

Vậy khi thu hồi đất, bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê về việc thu hồi đất. Đồng thời, bên thuê được hỗ trợ từ cơ quan nhà nước chi phí di chuyển tài sản. Qua đó, có thể thấy rằng, việc xử lý hợp đồng thuê chưa hết hạn, các bên nên có sự thoả thuận trước để khi có thông báo thu hồi đất thì tránh khỏi những vướng mắc về giải quyết hợp đồng. Nếu có thắc mắc cần luật sư tư vấn luật về đất đai, hợp đồng, xin vui lòng liên hệ HOTLINE 1900.633.716 để được tư vấn chi tiết miễn phí. Xin chân thành cảm ơn!