Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai có phải đăng ký bảo đảm?

Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một trong những hình thức huy động vốn của chủ đầu tư trong việc kinh doanh dự án bất động sản hoặc sẽ tạo lập tài sản trên đất có quyền sử dụng đất hợp pháp. Vậy chủ đầu tư có bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm không? Cùng Luật L24H nghiên cứu những quy định của pháp luật về vấn đề này nhé!

Thế chấp nhà ở được hình thành trong tương lai

Thế nào là tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

• Tài sản chưa hình thành;
• Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 108 Bộ luật dân sự 2015

Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai có phải đăng ký bảo đảm không?

Các trường hợp đăng ký theo yêu cầu:

• Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
• Thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành không phải là nhà ở mà pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu và cũng chưa được đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều này;
• Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc từ hợp đồng mua bán tài sản khác gắn liền với đất sang đăng ký thế chấp đối với nhà ở, thế chấp đối với tài sản khác gắn liền với đất;
• Đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP

Theo như quy định trên thì việc thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai là một trong các trường hợp đăng ký biện pháp theo yêu cầu. Có nghĩa là việc đăng ký biện pháp bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai sẽ phụ thuộc vào ý chí và nguyện vọng của đôi bên.  Do đó, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai không bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm.

Thế chấp tài sản có phải đăng ký không?

>>> Xem thêm: Quy định về tài sản bị hạn chế trong giao dịch bảo đảm

Trình tự thủ tục thế chấp tài sản

Hồ sơ

Đối với tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

• Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
• Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc);
• Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
• Các giấy tờ khác (nếu có).

Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

• Các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này;
• Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai được mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

• Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (bản gốc);
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);
• Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);
• Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
• Các giấy tờ khác (nếu có).

Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình:

• Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai (bản gốc);
• Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;
• Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
• Các giấy tờ khác (nếu có)

Cơ sở pháp lý: Điều 9 Thông tư 26/2015/TT-NHNN

Trình tự thủ tục

Trình tự thủ tục để thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải thực hiện theo đúng các trình tự, đúng thẩm quyền giải quyết, theo đó:

Nộp hồ sơ đăng ký theo cách thức sau

• Qua hệ thống đăng ký trực tuyến;
• Nộp bản giấy trực tiếp hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính;
• Qua thư điện tử.

Tiếp nhận hồ sơ đăng ký

Từ chối đăng ký

Từ chối đăng ký được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau đây:

• Không thuộc thẩm quyền của cơ quan đăng ký;
• Hồ sơ đăng ký không hợp lệ theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Nghị định này;
• Tài sản không đủ điều kiện dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan. Trường hợp tài sản có tranh chấp thì cơ quan đăng ký chỉ từ chối đăng ký khi đã nhận được văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc thụ lý giải quyết tranh chấp của Tòa án hoặc của cơ quan khác có thẩm quyền;
• Thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký, trừ trường hợp quy định tại khoản 8 Điều 25, khoản 1 và khoản 3 Điều 36, Điều 37 Nghị định này;
• Thông tin mô tả trên Phiếu yêu cầu đăng ký đối với tài sản quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định này không phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thông tin mô tả trên Phiếu yêu cầu đăng ký phù hợp với thông tin đang được lưu giữ tại cơ quan đăng ký do có việc thành lập bản đồ địa chính mới thay thế tài liệu, số liệu đo đạc đã sử dụng để cấp Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chưa cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới;
• Thông tin của bên bảo đảm hoặc của bên nhận bảo đảm trong trường hợp đăng ký thông qua hệ thống đăng ký trực tuyến hoặc thông tin của người đại diện trong trường hợp đăng ký quy định tại khoản 2 Điều 24 Nghị định này không phù hợp với thông tin của tài khoản đăng ký trực tuyến được sử dụng;
• Yêu cầu đăng ký thay đổi hoặc xóa đăng ký đối với thông tin về biện pháp bảo đảm, về thông báo xử lý tài sản bảo đảm không được lưu giữ tại cơ quan đăng ký;
• Cơ quan đăng ký tự phát hiện tài liệu, chữ ký, con dấu trong hồ sơ đăng ký là giả mạo tài liệu, chữ ký, con dấu của mình hoặc nhận được thông tin kèm xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về xác định tài liệu, chữ ký, con dấu trong hồ sơ đăng ký là giả mạo;
• Trước thời điểm ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu, cơ quan đăng ký nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự, của Chấp hành viên về việc thông báo kê biên tài sản thi hành án là tài sản bảo đảm hoặc về việc yêu cầu tạm dừng, dừng việc đăng ký đối với tài sản mà bên bảo đảm là người phải thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền tiến hành tố tụng, của người có thẩm quyền tiến hành tố tụng hoặc của cơ quan khác có thẩm quyền, của người khác có thẩm quyền về việc yêu cầu không thực hiện đăng ký theo quy định của luật.
• Quy định tại điểm này không áp dụng trong trường hợp Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, luật có liên quan quy định khác;
• Người yêu cầu đăng ký không nộp phí đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về phí, lệ phí, pháp luật khác có liên quan quy định khác.

Cơ quan đăng ký chỉ được từ chối đăng ký khi có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này và phải chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật có liên quan trong trường hợp từ chối đăng ký không có căn cứ.

• Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký thì cơ quan đăng ký thực hiện việc từ chối trong ngày làm việc nhận được hồ sơ hoặc trong ngày làm việc nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền, người có thẩm quyền quy định tại các điểm c, h và i khoản 1 Điều này, nếu thời điểm nhận sau 15 giờ cùng ngày thì có thể thực hiện trong ngày làm việc tiếp theo.
• Việc từ chối phải lập thành văn bản có nêu rõ căn cứ từ chối đăng ký. Trường hợp từ chối đăng ký theo căn cứ quy định tại các điểm b, d hoặc đ khoản 1 Điều này thì trong văn bản từ chối phải có hướng dẫn về nội dung cần được hoàn thiện, cần được bổ sung.

Trường hợp đã đăng ký mà cơ quan đăng ký mới nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền, người có thẩm quyền quy định tại điểm i khoản 1 Điều này thì cơ quan đăng ký thông báo bằng văn bản về việc đã thực hiện đăng ký cho cơ quan hoặc người có văn bản yêu cầu.

Trường hợp người yêu cầu đăng ký khiếu nại văn bản, quyết định của cơ quan có thẩm quyền không phải là cơ quan đăng ký hoặc của người có thẩm quyền không phải là người có thẩm quyền của cơ quan đăng ký quy định tại các điểm c, h và i khoản 1 Điều này thì thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng, về thi hành án dân sự, pháp luật khác có liên quan.

Trình tự thủ tục thế chấp tài sản

Thời hạn giải quyết

Cơ quan đăng ký có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký trong ngày làm việc nhận được hồ sơ hợp lệ; nếu thời điểm nhận hồ sơ sau 15 giờ cùng ngày thì có thể hoàn thành việc đăng ký trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp cơ quan đăng ký có lý do chính đáng phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì thời hạn giải quyết hồ sơ không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Trong trường hợp này, cơ quan đăng ký phải thông báo có nêu rõ lý do cho người yêu cầu đăng ký bằng bản giấy hoặc văn bản điện tử (sau đây gọi là bản điện tử) hoặc bằng hình thức khác thuận lợi cho người yêu cầu đăng ký và phù hợp với điều kiện của cơ quan đăng ký ngay khi có lý do chính đáng.

Cơ sở pháp lý: Điều 13, Điều 14, Điều 15, Điều 16 Nghị định 99/2022/NĐ-CP

Tư vấn về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

• Tư vấn về tài sản hình thành trong tương lai;
• Tư vấn về quy định của pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai;
• Tư vấn về hồ sơ, trình tự thủ tục và thời hạn giải quyết về thế chấp tài sản;
• Hỗ trợ, giải quyết các vấn đề pháp lý có liên quan.

Hy vọng bài viết trên đã cung cấp những thông tin bổ ích tới Quý đọc giả về quy định của pháp luật trong việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và việc thế chấp đó không bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm. Phải thực hiện đúng hồ sơ và trình tự thủ tục để có thể thế chấp tài sản được nhanh chóng và đúng luật nhất. Nếu Quý đọc giả có thắc mắc gì về vấn đề này, xin vui lòng nhấc máy và gọi ngay tới HOTLINE: 1900.633.716 để được luật sư đất đai tư vấn miễn phí. Xin cảm ơn!