Nhờ người khác bán đất thông qua ủy quyền cần lưu ý những gì?

Nhờ người khác bán đất thông qua ủy quyền cần lưu ý những gì khi chủ đất không thể trực tiếp mua bán đất, phải uỷ quyền cho người khác. Tuy nhiên hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bài viết dưới đây tôi sẽ phân tích cụ thể về ủy quyền chuyển  nhượng đất cũng như cần lưu ý gì khi lựa chọn hình thức này, mời quý bạn đọc tham khảo.

Bán đất thông qua ủy quyền

Có được ủy quyền nhờ người khác bán nhà đất không?

Có thể ủy quyền nhờ người khác bán nhà nhưng cần phải thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền, căn cứ Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015:”Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

>> Xem thêm: Chủ đầu tư có được ủy quyền cho bên môi giới ký hợp đồng mua bán nhà ở

Cần lưu ý gì khi thực hiện ủy quyền mua bán đất

Phạm vi ủy quyền

Căn cứ Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2015, phạm vi đại diện theo ủy quyền như sau:

• Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
• Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
• Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.
• Người được ủy quyền chỉ được thực hiện giao dịch bán đất trong phạm vi đại diện.

Thời hạn ủy quyền

Đối với hợp đồng ủy quyền, thời hạn có ý nghĩa quan trọng, nếu hết thời hạn ủy quyền thì các bên sẽ chấm dứt quyền và nghĩa vụ của mình. Điều 563 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.”

Nghĩa vụ thông báo

Bên được ủy quyền khi thực hiện mua bán đất phải thông báo cho bên thứ ba trong quan hệ về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền. Cũng như khi thực hiện mua bán đất theo ủy quyền thì báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện này.

Chấm dứt ủy quyền

Các bên ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có), quy định này được ghi nhận rõ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015:

• Ủy quyền có thù lao: Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại. Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.
• Ủy quyền không có thù lao: Bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý.

Thủ tục ủy quyền mua bán nhà đất

Lập hợp đồng

Việc mua bán đất bằng ủy quyền là bên được ủy quyền đại diện để thực hiện quyền mua bán đất của bên ủy quyền, quyền này được quy định tại nội dung của hợp đồng. Ngoài ra, để bên được ủy quyền có thể thực hiện việc chuyển nhượng đất thì phải đảm bảo theo yêu cầu (Điều 188 Luật đất đai năm 2013):

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Trong hạn sử dụng đất

Khi lập hợp đồng ủy quyền bán đất cần giấy quyền sử dụng đất, chứng minh thư nhân dân/ thẻ Căn cước công dân, sổ hộ khẩu của các bên.

Công chứng ủy quyền

Thực tế ở Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền không có điều khoản nào quy định bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định, các trường hợp chứng thực chữ ký có đề cập đến giấy ủy quyền như sau: Chứng thực chữ ký trong giấy ủy quyền đối với trường hợp ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản.

Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 14 Thông tư 01/2020/TT-BTP quy định Đối với việc ủy quyền không thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì không được yêu cầu chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền; người yêu cầu chứng thực phải thực hiện các thủ tục theo quy định về chứng thực hợp đồng, giao dịch:

Như vậy, giấy ủy quyền chỉ được chứng thực chữ ký trong trường hợp không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường. Đồng thời, chỉ thực hiện hiện chứng thực chữ ký nếu thuộc 04 trường hợp trên. Do đó, Giấy ủy quyền mua bán đất thì sẽ phải thực hiện theo chứng thực hợp đồng, giao dịch.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Mua bán đất

Thực tế, nhiều người mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền nhằm để trốn thuế, vậy điều kiện để mua bán đất như sau:

• Người ủy quyền mua bán nhà đất phải có quyền bán nhà
• Người ủy quyền và người được ủy quyền phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ
• Phải có hợp đồng ủy quyền cần được thành lập bằng văn bản, công chứng.
• Với hợp đồng ủy quyền thì người bán đất ủy quyền cho người khác bán đất là được phép.

>>> Xem thêm: Thủ tục ủy quyền mua bán nhà đất

Những rủi ro khi mua bán đất thông qua ủy quyền

Với mục đích hợp pháp hóa mà các bên chủ thể không đủ điều kiện thực hiện giao dịch nên đã ký một hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì thế, tồn tại những rủi ro nhất định xoay quanh hợp đồng ủy quyền này:

• Bản chất không xác định có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Phạm vi quyền đối với thửa đất có thể bị giới hạn do các bên có quyền tự thỏa thuận phạm vi ủy quyền.
• Một trong hai bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào.
• Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực nếu một bên chết (Khoản 3 Điều 422 Bộ luật dân sự năm 2015).
• Người ủy quyền có nguy cơ mất đất thổ cư đối với những trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất kết hợp tách thửa.

Các rủi ro khi giao dịch bán đất thông qua ủy quyền ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các bên nên hạn chế hoặc không nên mua bán đất qua giao dịch này.

Thủ tục chuyển nhượng khi mua bán đất

Luật sư tư vấn hồ sơ bán đất bằng thủ tục ủy quyền.

• Tư vấn soạn thảo hợp đồng, Mẫu giấy ủy quyền bán nhà đất
• Cách ghi mẫu giấy ủy quyền viết tay
• Tư vấn thời hạn ủy quyền
• Soạn thảo hồ sơ bán đất thông qua thủ tục ủy quyền
• Tư vấn vấn đề pháp lý khi ủy quyền bán đất

Trong thực tế, giao dịch mua bán nhà đất thông qua người khác xảy ra nhiều rủi ro, bị lừa đảo, chiếm đoạt tiền, tài sản. Nên nếu khách hàng gặp khó khăn hay là thắc mắc liên quan đến hồ sơ, thủ tục về bán đất thông qua ủy quyền, tư vấn luật đất đai thì có thể liên hệ tôi qua Hotline: 1900.633.716 Luật L24H để được tư vấn giải đáp trực tuyến miễn phí.