Mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng thường thu hút người mua vì giá bán sẽ thấp hơn so với nhà đất thông thường. Do đó, mà việc mua bán nhà đất đang thế chấp cũng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro khiến người mua luôn trăn trở về cách giao dịch, các thủ tục, hợp đồng cũng như cách chuyển nhượng có những yêu cầu đặc biệt gì. Hiểu được điều đó, bài viết của Luật L24H dưới đây sẽ cung cấp cho bạn đọc những thông tin pháp lý liên quan.

Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Nhà đất đang thế chấp có được quyền mua bán?

Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ do pháp luật quy định. Theo đó, Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Căn cứ quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp: “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

• Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
• Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, trong trường hợp thế chấp nhà đất tại ngân hàng thì ngân hàng là bên nhận thế chấp, còn người đi vay sẽ là bên thế chấp. Tài sản thế chấp ở đây là nhà đất do đó căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 321 và Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 thì nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng vẫn có thể được mua bán khi có sự đồng ý của ngân hàng.

>>>> xem thêm: Quy trình thu hồi xử lý tài sản đảm bảo thế chấp ngân hàng

Cách thức mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Cách mua nhà đất đang thế chấp

Theo thỏa thuận ba bên

Biên bản thỏa thuận ba bên được lập giữa các bên: bên bán, bán mua và ngân hàng. Ba bên sẽ có quyền và nghĩa vụ liên quan với nhau, khi lập thỏa thuận này các bên nên thực hiện theo trình tự sau:

• Trước khi tiến hành mua bán tài sản thế chấp, các bên nên ký kết hợp đồng cam kết về việc mua nhà đất tại ngân hàng để minh chứng cho sự đồng ý của ngân hàng đối với việc mua bán này.
• Bên mua chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả cho ngân hàng, số tiền này phải lớn hơn hoặc bằng cả số tiền vay và lãi của bên bán nợ ngân hàng. Các bên có thể thỏa thuận về việc thanh toán: nhiều lần hay một lần.
• Ngân hàng nhận đủ tiền và ra thông báo giải chấp; đồng thời giao Sổ đỏ cho Bên mua.
• Bên mua thực hiện thủ tục giải chấp (phải có sự ủy quyền của bên bán).
• Bên mua và bên bán đến phòng công chứng thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Bên mua thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.

Thay thế bằng tài sản thế chấp khác

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên thế chấp có quyền thay thế tài sản đã thế chấp trước đó bằng một tài sản khác. Theo đó:

• Bên bán đưa một tài sản khác làm tài sản đảm bảo cho khoản vay tại ngân hàng và rút sổ đỏ nhà đất ra để thực hiện giao dịch. Phương pháp này cũng cần phải có sự đồng ý từ ngân hàng.
• Ngân hàng trả lại Sổ đỏ và ra thông báo giải chấp để chủ sở hữu thực hiện xóa đăng ký thể chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
• Bên bán và bên mua thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại văn phòng công chứng.
• Sau khi ký hợp đồng công chứng thì bên mua làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai, nộp các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định của pháp luật và nhận sổ đỏ đã sang tên mình.

>>>>xem thêm: Thủ tục xóa thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng

Thủ tục mua nhà đang thế chấp

Hồ sơ cần có

Khi thực hiện mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng, bên mua và bên bán cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

• Cam kết giữa 3 bên có công chứng, chứng thực về việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua, cũng như thành toán khoản vay giữa bên bán và ngân hàng.
• Văn bản giải chấp nhà đất đang thế chấp.
• Hợp đồng mua bán được công chứng chứng thực
• Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
• Chứng minh nhân dân/ căn cước công dân, sổ hộ khẩu
• Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai.
• Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trình tự tiến hành giao dịch

Tùy thuộc vào hình thức giao dịch mà sẽ có trình tự tiến hành cụ thể khác nhau. Nhưng thủ tục bán và mua sẽ được diễn ra theo chu trình sau:

1. Bước 1: Ký hợp đồng cam kết có công chứng ( phải có chữ ký của cả ba bên gồm bên mua, bên bán và ngân hàng đối với hình thức thỏa thuận ba bên).
2. Bước 2: Ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ra thông báo giải chấp, thực hiện thủ tục giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Bước 3: Bên mua và bên bán phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng.
4. Bước 4: Nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ.
5. Bước 5: Bên mua làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.

>>>>xem thêm: Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Lưu ý khi mua nhà đất đang thế chấp

• Cần xác định nhà đất đó có đang thực sự được thế chấp tại ngân hàng hay tổ chức tín dụng nào khác bằng cách: đến ngân hàng nơi đang cầm sổ của tài sản để xác minh; yêu cầu công chứng viên tra cứu lịch sử giao dịch của nhà đất đó, yêu cầu người bán đất cung cấp Hợp đồng thế chấp,….
• Người mua chỉ được sang tên khi sổ đỏ đã được giải chấp, khi bên bán đã trả nợ cho ngân hàng. Do đó người mua phải ký thỏa thuận giải chấp và nộp hồ sơ xin giải chấp.
• Có thể phát sinh tranh chấp khi nhà đất đó là tài sản đồng sở hữu của nhiều người và những đồng sở hữu không thống nhất thực hiện giao dịch mua bán đó.

Tư vấn các rủi ro khi mua nhà thế chấp

Luật sư hướng dẫn tránh rủi ro khi mua nhà đang tranh chấp

• Tìm hiểu, giúp người mua xác định rõ thông tin pháp lý của nhà đất muốn mua;
• Hỗ trợ soạn thảo đơn từ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà thế chấp phù hợp quy định pháp luật;
• Nhận ủy quyền để thực hiện yêu cầu của khách hàng; trực tiếp làm việc với các cơ quan có thẩm quyền liên quan tới giao dịch mua bán nhà đất;
• Thực hiện các thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán;
• Dự trù các khoản thuế, phí, lệ phí người mua phải trả.

Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro vì các thủ tục mua bán phức tạp và đòi hỏi rất nhiều giấy tờ pháp lý liên quan. Nhưng đây cũng là một giao dịch phổ biến, vì nhu cầu vay vốn và mua, thuê nhà; mua căn hộ ngày càng nhiều. Để tránh được các rủi ro và giao dịch được diễn ra an toàn, nhanh chóng, văn phòng Luật L24H sẽ cung cấp Đội ngũ Luật sư chuyên tư vấn luật đất đai sẵn sàng hỗ trợ Quý bạn đọc 24/24. Nếu có bất cứ thắc mắc, hay cần sự hỗ trợ pháp lý Quý bạn đọc có thể liên hệ số hotline 1900.633.716 để được Luật sư hướng dẫn kịp thời. Xin cảm ơn.