Mua đất giấy viết tay có công chứng được không, hợp pháp không là câu được tìm khá phổ biến hiện nay khi nhiều người mua đất giấy viết tay. Việc tranh chấp mua đất giấy viết tay ngày càng nhiều khi thực hiện các hợp đồng mua đất giấy viết tay. Để cung cấp các thông tin hữu ích về mua đất giấy viết tay, Luật L24H xin gửi bạn bài viết dưới đây.
Mua đất bằng giấy viết tay liệu có trái pháp luật
Mua bán đất giấy viết tay là gì?
Mua bán đất giấy viết tay là việc chủ sở hữu đất thỏa thuận các điều khoản mua bán với bên mua qua giấy viết tay . Thông thường giấy mua bán đất viết tay này sẽ không được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Quy định pháp luật về mua đất giấy viết tay
Có được công chứng khi mua đất giấy viết tay
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Theo quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hợp pháp.
Mua đất giấy viết tay có hợp pháp không
Cũng theo điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân xã, phường
Việc giao dịch, mua bán đất đai chỉ bằng giấy tờ viết tay là rất rủi ro về mặt pháp lý vì hợp đồng có khả năng bị vô hiệu do vi phạm về hình thức. Kể cả trong trường hợp đã trả hết tiền mua đất nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên bán.
Do đó mua bán nhà đất thông qua hợp đồng mua bán nhà đất giấy tay không có giá trị pháp lý với pháp luật hiện hành
>>> Xem thêm: Hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay có giá trị pháp lý không?
Hiệu lực của việc mua đất giấy viết tay
Trường hợp chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014
Theo quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:” Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
- a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
- b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
- c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Theo đó, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực).
Như vậy, Có 02 trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà không phải công chứng hoặc chứng thực là đất chuyển nhượng từ ngày 01/1/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; hoặc đất được chuyển nhượng từ trước ngày 01/1/2008.
Hiệu lực của mua đất bằng giấy viết tay
Trường hợp chuyển nhượng từ ngày 01/07/2014
Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Và theo khoản 1 Điều 211 Luật Đất đai 2013 quy định Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014.
Như vậy, từ ngày 01/7/2014 đến nay, khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực, nếu không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng vô hiệu (hợp đồng không có hiệu lực).
Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng hoặc chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Kết Luận: Có 02 trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà không phải công chứng hoặc chứng thực nhưng hợp đồng chuyển nhượng đó chỉ có hiệu lực khi diễn ra trước ngày 01/7/2014.
Từ ngày 01/07/2014 khi chuyển nhượng đất hoặc chuyển nhượng nhà đất thì hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực.
Mua đất giấy tay, lập vi bằng mà không công chứng hợp đồng có hợp pháp không?
Lập vi bằng mua đất giấy viết tay mà không công chứng có được không
Căn cứ theo Khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:” Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- b) Đất không có tranh chấp;
- c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Và căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:” Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Như vậy để mua bán đất thì cần phải đáp ứng các điều kiện ở Điều 167 và hợp đồng mua bản phải được công chứng hoặc chứng thực.
Và căn cứ theo khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực. Theo đó, việc chuyển nhượng mua đất mà mua giấy tờ tay chưa có công chứng thì hợp đồng chuyển nhượng này không hợp pháp, không được công nhận.
Có đòi lại được đất khi mua bán đất bằng giấy viết tay?
Đòi lại đất khi mua đất giấy viết tay
Về giao dịch dân sự vô hiệu có hậu quả pháp lý như sau:
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Theo đó, căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 và Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, mua bán, chuyển nhượng bằng giấy viết tay mà bên chuyển nhượng hoặc người có quyền lợi liên quan muốn “đòi lại” thì vẫn thực hiện được nếu có căn cứ yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc bên nhận chuyển nhượng trả lại quyền sử dụng đất.
Vậy, có thể yêu cầu tòa án công nhận giao dịch dân sự vô hiệu lực, yêu cầu bên bán trả lại quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu bên bán trả lại đầy đủ tiền.
Mua đất giấy viết tay khi nào thì được cấp sổ
Thời gian thực hiện quá trình xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua bán đất viết tay chưa có sổ đỏ
Bên bán không hỗ trợ cấp Sổ đỏ thì bên mua cần làm gì?
Quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ- HĐTP: Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Nên chỉ bắt buộc hòa giải khi tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất còn những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất không bắt buộc. Cho nên, đối với vấn đề liên quan đến yêu cầu bên bán tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo đúng hợp đồng thì không bắt buộc hòa giải tại Ủy ban Nhân dân cấp xã, phường, thị trấn trước khi khởi kiện mà bên mua có quyền gửi đơn khởi kiện ngày ra tòa án nhân dân quận, huyện nơi người bán đất cư trú yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ hợp đồng và yêu cầu tòa án hủy bỏ hợp đồng mua bán giữa bên bán và bên thứ ba.
Cơ sở pháp lý: Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015
Trường hợp bên mua đã gửi đơn khởi kiện ra tòa án nhân dân nhưng bên bị đơn không đến thì căn cứ theo quy định tại điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn.
Khi Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai, đương sự hoặc người đại diện của họ, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự phải có mặt tại phiên tòa, trừ trường hợp họ có đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt;
Nếu vắng mặt vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì Tòa án có thể hoãn phiên tòa, nếu không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì xử lý như sau:
- Nguyên đơn vắng mặt mà không có người đại diện tham gia phiên tòa thì Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án đối với yêu cầu khởi kiện của người đó, trừ trường hợp người đó có đơn đề nghị xét xử vắng mặt;
- Bị đơn không có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập vắng mặt mà không có người đại diện tham gia phiên tòa thì Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt họ;
- Bị đơn có yêu cầu phản tố vắng mặt mà không có người đại diện tham gia phiên tòa thì Tòa án quyết định đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu phản tố, trừ trường hợp bị đơn có đơn đề nghị xét xử vắng mặt;
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập vắng mặt mà không có người đại diện tham gia phiên tòa thì bị coi là từ bỏ yêu cầu độc lập và Tòa án quyết định đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu độc lập của người đó, trừ trường hợp người đó có đơn đề nghị xét xử vắng mặt;
- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự vắng mặt thì Tòa án vẫn tiến hành xét xử vắng mặt họ.
Cơ sở pháp lý: điểm b, điểm c khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
Tư vấn về công chứng mua đất giấy viết tay
- Tư vấn về tính hợp pháp của công chứng mua đất giấy viết tay
- Hỗ trợ thực hiện các thủ tục công chứng, chứng thực mua đất giấy viết tay;
- Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay
- Hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đại diện khách hàng làm việc cơ quan nhà nước để hỗ trợ vấn đề pháp lý về đất đai cho khách hàng;
- Luật sư tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
Tư vấn công chứng, tính hợp pháp về mua đất giấy viết tay
Công chứng mua đất giấy viết tay là những thủ tục pháp lý thường xuyên gặp trong cuộc sống hằng ngày, bên cạnh đó là tính hợp pháp của đất giấy viết tay. Do đó, để đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân tốt nhất cần phải nắm rõ các quy định pháp luật. Nếu quý bạn đọc có bất kỳ thắc mắc gì, hay có nhu cầu cầu được tư vấn luật đất đai trong trường hợp trên vui lòng liên hệ Luật L24H qua số Hotline: 1900.633.716 để được đội ngũ luật sư chuyên môn hỗ trợ tư vấn trực tuyến miễn phí. Xin cảm ơn.
1900.633.716