Mua đất bằng giấy tay trước năm 1993 có được cấp sổ đỏ không sẽ còn tùy thuộc vào trường hợp khác nhau. Nếu như việc mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng mua bán đất không công chứng, thỏa mãn một số điều kiện theo quy định của luật thì sẽ được cấp sổ đỏ. Nhưng để hiểu rõ hơn về vấn đề này Luật L24H sẽ cung cấp thêm thông tin về vấn đề này cũng như là hồ sơ và thủ tục để giải quyết thông qua bài viết dưới đây.
Mua đất bằng giấy tay trước năm 1993 có được cấp sổ đỏ
Pháp luật quy định về hợp đồng mua bán đất
Pháp luật hiện hành có những quy định về hợp đồng mua bán đất như sau:
Điều kiện mua bán đất
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua bán đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, khi mua bán đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Hình thức hợp đồng
Về hình thức thực hiện hợp đồng mua bán đất được quy định cụ thể tại Khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định về điều kiện thực hiện giao dịch của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực. Những giao dịch mua bán không đáp ứng đủ điều kiện trong hợp đồng sẽ được coi là không có hiệu lực
>>> Tham khảo thêm: Hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay có giá trị pháp lý không
Hậu quả của việc mua bán đất bằng hợp đồng không công chứng
Hợp đồng không công chứng
Hậu quả của giao dịch dân sự sẽ vô hiệu khi việc mua bán đất bằng hợp đồng không công chứng được quy định cụ thể tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2013 như sau:
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
- Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Như vậy, việc mua bán đất bằng hợp đồng không công chứng sẽ được coi là vô hiệu và không có hiệu lực pháp luật.
Tuy nhiên, pháp luật dân sự vẫn quy định một trường hợp đặc biệt, cụ thể:
Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
( Căn cứ theo Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015)
Như vậy nếu mua bán đất đai không công chứng nhưng một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ giao dịch thì có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán đất này.
>>> Xem thêm trường hợp: Bán đất giấy tay không chịu công chứng sang tên xử lý như thế nào?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trước năm 1993 có được cấp sổ đỏ không
Căn cứ theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay chưa được công chứng thì vẫn sẽ được cấp sổ đỏ với thủ tục đất lần đầu nếu như:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1.1.2008.
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 1.1.2008 đến trước ngày 1.7.2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước 1.7.2014.
Như vậy, trường hợp các bên phải sử dụng đất đã mua bán đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực từ trước năm 1993 thì được thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu.
Thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán bằng giấy tờ viết tay
Hồ sơ
Người sử dụng đất có thể chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT sau đây:
- Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu theo Mẫu số 04/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất
- Một trong các giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm theo quy định đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Đối với đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Thủ tục
Thủ tục cấp sổ đỏ khi mua đất bằng giấy tay
Về thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán bằng giấy tờ viết tay sẽ căn cứ vào Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thì thủ tục cấp sổ đỏ gồm các bước sau:
- Bước 1: Nộp hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký
- Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành tiếp nhận, kiểm tra tính hợp lệ và xử lý hồ sơ. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện tùy trường hợp cụ thể theo Điều 105 Luật Đất đai 2013.
- Bước 3: Người xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính
- Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Tư vấn xin cấp sổ đỏ đối với đất mua giấy tay
- Tư vấn về hiệu lực của giao dịch mua bán đất bằng giấy tay
- Tư vấn, hướng dẫn cách xin cấp sổ đỏ đối với đất mua giấy tay
- Soạn thảo đơn từ, hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất mua giấy tay
- Đại diện thực hiện các hồ sơ và thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua bằng giấy tay
- Tư vấn tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay
Như vậy, việc mua nhà đất bằng giấy tay trước năm 1993 vẫn có thể được cấp sổ đỏ. Khi tiếp nhận hồ sơ cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu người mua phải nộp hợp đồng mua bán đất theo đúng quy định pháp luật hiện hành. Bài viết trên do Luật L24H đã cung cấp. Nếu quý khách muốn gặp luật sư đất đai tư vấn rõ hơn về vấn đề của mình hoặc tìm dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai thì có thể liên hệ với chúng tôi qua 1900633716 để được Luật sư hỗ trợ tư vấn trực tuyến miễn phí.
1900.633.716