Làm gì khi người thuê không chịu trả nhà đúng hạn

Làm gì khi người thuê không chịu trả nhà và những cách xử lý khi người thuê nhà không trả nhà, không trả tiền đúng hạn theo hợp đồng thuê. Việc thuê nhà, đặt cọc tiền, hoàn trả nhà khi hết hạn hợp đồng thuê, được quy định chi tiếp trong hợp đồng do hai bên thỏa thuận và phải đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật. Bài viết này sẽ tư vấn cho Quý khách về trường hợp hợp đồng cho thuê nhà sẽ chấm dứt, các rủi ro và những vấn đề liên quan đến các vi phạm khi không trả nhà đúng hạn.

Làm gì khi người thuê không trả nhà đúng hạn

Làm gì khi người thuê không trả nhà đúng hạn

Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà sẽ bị chấm dứt

Đối với khái niệm hợp đồng thuê nhà thì pháp luật chưa có quy định cụ thể nhưng pháp luật có quy định về hợp đồng thuê tài sản (tư liệu sản xuất, động sản, bất động sản) là sự thỏa thuận giữa các bên,  theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.( Điều 472 Bộ luật dân sự 2015)

Và hợp đồng cho thuê nhà sẽ bị chấm dứt đối với các trường hợp (Điều 131, 132 Luật nhà ở 2014) :

  • Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn. Nếu trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.
  • Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
  • Nhà ở cho thuê không còn.
  • Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.
  • Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
  • Bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Căn cứ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau:

  • Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện quy định.
  • Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
  • Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.
  • Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
  • Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
  • Khi chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
  • Bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê.

Khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau:

  • Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.
  • Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận.
  • Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Tuy việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuộc về quyền của các bên nhưng khi muốn chấm dứt hợp đồng thì cần phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Nếu vi phạm điều này và dẫn đến gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định pháp luật.(theo khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014)

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà

>>>Xem thêm: Cách xử lý khi người thuê nhà trả tiền không đúng hạn

Hệ quả pháp lý khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Hệ quả pháp lý khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ áp dụng chung đối với hậu quả việc chấm dứt quan hệ hợp đồng. Theo Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 quy định :

  • Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
  • Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
  • Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
  • Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
  • Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Vậy nên việc chấm dứt hợp đồng cần hiểu rõ các trường hợp được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định pháp luật. Cùng với đó là thực hiện thông báo cho bên kia biết về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng.

>>> Xem thêm: Có được vứt tài sản của người thuê nhà ra ngoài để lấy lại nhà không

Không chịu trả lại nhà ở đúng hạn người thuê có bị xử phạt không?

Xử phạt Hành chính

Việc hai bên đã ký hợp đồng thuê thì trong hợp đồng đã có quy định thời hạn thuê hoặc không xác định thời hạn. Thì theo điểm a khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 như đã nêu trên thì khi chấm dứt việc thuê nhà, bên thuê phải trả lại nhà thuê theo đúng tình trạng ban đầu khi thuê trừ trừ đi các hao mòn tự nhiên hoặc đã thoả thuận sau đó theo quy định tại khoản 1 Điều 482 Bộ luật Dân sự  2015.

Và đặc biệt nếu bên thuê cố tình việc chậm giao lại nhà cho bên thuê thì bên thuê phải chịu theo khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 như sau :

  • Trả tiền thuê trong thời gian chậm trả
  • Bồi thường thiệt hại.
  • Trả tiền phạt vi phạm do chậm trả lại nhà thuê nếu hai bên có thỏa thuận sẽ phạt nếu bên thuê vi phạm quy định về trả lại nhà sau khi hết thời gian thuê.
  • Chịu rủi ro với nhà thuê trong thời gian chậm trả nhà.

Và nếu người thuê cố tình không trả lại nhà khi hết hạn thì có thể bị phạt tiền từ 02 – 03 triệu đồng theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP

“Không trả lại tài sản cho người khác do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng nhưng sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản”

Truy cứu Hình sự

Người phạm tội còn phải chịu trách nhiệm hình sự về Tội sử dụng trái phép tài sản tại khoản 1 Điều 177 Bộ luật Hình sự 2015 đối với việc vụ lợi tài sản người khác trái phép nhưng đã bị phạt hành chính hay bị kết án.

Người phạm tội sẽ bị phạt tiền từ 10 – 50 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng – 02 năm.

Nặng hơn sẽ bị phạt tiền từ 50 – 100 triệu đồng hoặc phạt tù từ 01 – 05 năm đối với:

  • Nhà có trị giá từ 500 triệu đồng – dưới 1,5 tỷ đồng;
  • Tài sản là bảo vật quốc gia hoặc phạm tội 02 lần trở lên;
  • Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;
  • Tái phạm nguy hiểm.

Khung hình phạt cao nhất của tội này là phạt tù từ 03 – 07 năm nếu sử dụng trái phép tài sản có trị giá 1,5 tỷ đồng trở lên. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 05 – 20 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, hành nghề hoặc công việc nhất định từ 01 – 05 năm.

Cách xử lý khi người thuê nhà không trả nhà

Tố giác hành vi không trả nhà

Thay vì khởi kiện, nếu bên chủ nhà muốn giải quyết theo con đường hình sử thì có thể tiến hành các bước :

Bước 1: Xác định cơ quan có trách nhiệm tiếp nhận tố giác, tin báo về tội phạm và kiến nghị khởi tố

Việc xác định cơ quan Công an các cấp có thẩm quyền giải quyết tố giác, tin  báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố được quy định tại Điều 9 và Điều 268 Bộ luật Tố tụng hình sự 2015.

Bước 2: Lựa chọn hình thức và tiến hành tố giác, báo tin về tội phạm và kiến nghị khởi tố

  • Bằng miệng (trực tiếp đến trình báo hoặc tố giác, báo tin qua điện thoại tới cơ quan có thẩm quyền được xác định tại bước 1);
  • Bằng văn bản (gửi trực tiếp hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính (bưu điện) tới cơ quan có thẩm quyền được xác định tại bước 1).

Khi tố giác, báo tin về tội phạm, kiến nghị khởi tố tới cơ quan có thẩm quyền, cá nhân, cơ quan, tổ chức tố giác, báo tin về tội phạm, kiến nghị khởi tố cần cung cấp đầy đủ các thông tin, tài liệu và trình bày rõ những hiểu biết của mình liên quan đến tội phạm mà mình tố giác, báo tin.

Bước 3: Theo dõi kết quả giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm và kiến nghị khởi tố

  • Khi hết thời hạn 03 ngày kể từ ngày tố giác, báo tin về tội phạm, kiến nghị khởi tố mà chưa nhận được thông báo bằng văn bản về việc tiếp nhận thì cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu cơ quan tiếp nhận thông báo bằng văn bản về việc tiếp nhận tố giác, tin báo về tội phạm và kiến nghị khởi tố.
  • Khi hết thời gian giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 147 Bộ luật Tố tụng hình sự mà chưa nhận được văn bản thông báo kết quả giải quyết thì cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền đề nghị cơ quan tiếp nhận thông báo bằng văn bản về kết quả giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm và kiến nghị khởi tố.

Khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp

Nếu người cho thuê đã áp dụng các biện pháp cần thiết nhưng bên thuê nhà vẫn không chịu trả nhà thì bên cho thuê có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết theo điều 482 Bộ luật Dân sự 2015.

Người khởi kiện nộp đơn kiện trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua đường bưu điện đến Tòa án có thẩm quyền. Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp dân sự là Tòa cấp huyện nơi người bị kiện đang cư trú theo quy định điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Hồ sơ khởi kiện bao gồm các nội dung sau:

  • Đơn khởi kiện theo mẫu 23-DS Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP.
  • Bản photo chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu;
  • Bản photo hợp đồng thuê nhà;
  • Bản photo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
  • Và các giấy tờ, tài liệu khác chứng minh yêu cầu khởi kiện

>>>Xem thêm: Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê để lấy lại nhà

Khởi kiện giải quyết tranh chấp không trả nhà

Khởi kiện giải quyết tranh chấp không trả nhà

Luật sư hướng dẫn cách đòi lại nhà khi người thuê không trả.

  • Hướng dẫn, tư vấn soạn thảo đơn từ trong quá trình tranh chấp hợp đồng thuê nhà
  • Tư vấn về các quy định liên quan đến tranh chấp hợp đồng của khách hàng
  • Hỗ trợ thu thập các tài liệu, giấy tờ có lợi
  • Luật sư trực tiếp đại diện khách hàng làm việc với cơ quan có thẩm quyền
  • Bảo vệ quyền lợi khách khi tranh tụng tại tòa để đòi lại nhà
  • Tư vấn các vấn đề liên quan

>>> Xem thêm: Tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh

Bài viết nêu lên việc bên thuê khi không trả nhà theo đúng quy định trong hợp đồng sẽ phải xử phạt hành chính hoặc nặng hơn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Và khi một trong hai bên có ý định đơn phương chấm dứt hợp đồng thì cần phải thông báo trước 30 ngày cho bên còn lại biết và nếu không thông báo gây thiệt hại sẽ phải bồi thường. Trên đây là bài viết của chúng tôi, nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc về bài viết hay mong muốn hỗ trợ tư vấn luật Quý khách có thể liên hệ HOTLINE 1900.633.716 để được luật sư dân sự hỗ trợ tư vấn trực tuyến miễn phí.

Scores: 5 (32 votes)

Bài viết được thực hiện bởi Luật Sư Võ Tấn Lộc

Chức vụ: Luật sư thành viên

Lĩnh vực tư vấn: Đất Đai, Hình Sự, Dân Sự, Hành Chính, Lao Động, Doanh Nghiệp, Thương Mại, Hợp đồng, Thừa kế, Tranh Tụng, Bào Chữa và một số vấn đề liên quan pháp luật khác

Trình độ đào tạo: Đại học Luật, Luật sư

Số năm kinh nghiệm thực tế: 8 năm

Tổng số bài viết: 1,753 bài viết

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.

Tư vấn miễn phí gọi: 1900.633.716