Nên làm gì khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà để đảm bảo quyền lợi?

Làm gì khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà là trường hợp đã giao kết hợp đồng mua nhà ở, căn hộ nhưng chủ đầu tư của công trình lại chậm thực hiện nghĩa vụ. Để giải quyết những thắc mắc trên, Luật sư nhà đất Luật L24H xin gửi đến bài viết về các quy định pháp luật về quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng mua nhà, cùng với đó là cách giải quyết khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà.

Làm gì khi Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Làm gì khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ các bên trong giao dịch mua bán nhà ở, căn hộ

Điều kiện bàn giao nhà ở, căn hộ đưa vào sử dụng

Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà khi công trình căn hộ/nhà phố nói riêng và các công trình thuộc dự án nói chung đã được nghiệm thu và bảo đảm các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng, an toàn theo quy định của dự án được cấp phép.

Có thể kể đến các điều kiện sau: Theo khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi:

  • Đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
  • Bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực
  • Trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó. Trường hợp bàn giao nhà thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà

Theo quy định tại Điều 123 Luật Xây dựng 2014, hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật Xây dựng.

Đồng thời, Điều 13 Luật Phòng cháy, chữa cháy 2001 (sửa đổi, bổ sung 2013), chữa cháy cũng nghiêm cấm việc nghiệm thu và đưa vào sử dụng công trình có nguy hiểm về cháy, nổ, nhà cao tầng, trung tâm thương mại khi chưa đủ điều kiện bảo đảm về phòng cháy và chữa cháy.

>>>Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua nhà, căn hộ chung cư

Quyền của người mua nhà

Theo các quy định tại Điều 23 và 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên mua nhà có các quyền như sau:

  • Bên mua, bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
  • Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong Hợp đồng.
  • Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

Nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư

Theo quy định tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư có các nghĩa vụ sau:

  • Cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.;
  • Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong Hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong Hợp đồng;
  • Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Khi nào chủ đầu tư được chậm bàn giao nhà, căn hộ

Khi trong hợp đồng mua bán giữa người mua nhà và chủ đầu tư có các quy định: Trong trường hợp trở ngại khách quan, sự kiện bất khả kháng theo Điều 165 Bộ luật Dân sự 2015, các bên trong hợp đồng có quyền chậm thực các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng.

Như vậy, trong trường hợp các bên trong hợp đồng có thỏa thuận với nhà nhau về vấn đề trên, chủ đầu tư hoàn toàn có thể chậm bàn giao nhà, căn hộ.

Mức xử phạt đối với chủ đầu tư khi chậm bàn giao nhà ở, căn hộ

Đối với trường hợp không thực hiện giao nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng đúng thời hạn, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt như sau:

  • Theo quy định của khoản 1 Điều 14 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đối với trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao công trình, hạng mục công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng, dự án đầu tư phát triển khu đô thị theo tiến độ đã được phê duyệt cho bên mua thì bị phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng;
  • Theo quy định của khoản 2 Điều 20 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đối với trường hợp không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng công trình thì bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng;
  • Theo quy định của khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đối với trường hợp chủ đầu tư, chủ xây dựng chậm tiến độ triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở, căn hộ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì bị phạt tiền từ 400 triệu đồng đến 600 triệu đồng.

Như vậy, khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ hợp đồng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua gây tổn hại đến vật chất hoặc tinh thần thì có thể yêu cầu bên vi phạm hợp đồng bồi thường theo những điều khoản hai bên đã thỏa thuận và ký kết. Mức xử phạt tùy theo mức độ vi phạm hợp đồng thì chủ đầu tư có thể bị xử phạt từ 30 triệu đồng đến 600 triệu đồng.

Cơ sở pháp lý: Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Xử phạt vi phạm chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Xử phạt vi phạm chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Hướng giải quyết khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Yêu cầu bồi thường thiệt hại

Theo quy định tại Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015 bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Như vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.

Việc chậm bàn giao nhà của chủ đầu tư thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 353 Bộ luật Dân sự 2015 và phải chịu các khoản bồi thường sau:

  • Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo Điều 360, Điều 361, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.
  • Bên chậm bàn giao nhà đất phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm là không giới hạn và do các bên thỏa thuận theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải chịu khoản tiền phạt theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Khởi kiện ra Tòa án

Hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ sau:

  • Đơn khởi kiện dân sự: theo Mẫu số: 23-DS văn bản kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao.
  • Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng vay tiền để mua nhà,…);
  • Hộ khẩu, chứng minh nhân dân;
  • Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan.

Cơ sở pháp lý: Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Trình tự, thủ tục khởi kiện:

  • Người khởi kiện nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết;
  • Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện;
  • Nộp tạm ứng án phí;
  • Tòa án kiểm tra, đánh giá hồ sơ, chuẩn bị xét xử;
  • Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm và phiên tòa phúc thẩm (nếu có);
  • Tòa án ban hành bản án/quyết định. Bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật và quyền, nghĩa vụ của các bên trong bản án phát sinh khi không có kháng cáo, kháng nghị.

Cơ sở pháp lý: Điều 190,  Điều 191, Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Luật sư tư vấn giải quyết khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà ở, căn hộ

  • Tư vấn về các quy định của pháp luật cụ thể về từng loại hợp đồng để khách hàng có sự thấu hiểu về mặt pháp lý để đảm bảo việc giao kết được thực hiện một cách có lợi nhất cho khách hàng nhưng đảm bảo đúng pháp luật.
  • Rà soát tính pháp lý của hợp đồng, thẩm định toàn bộ hồ sơ pháp lý liên quan đến các thỏa thuận hợp đồng
  • Tư vấn giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở.
  • Hướng dẫn và tư vấn trình tự thủ tục, thời hiệu, điều kiện khởi kiện, tư cách chủ thể
  • Soạn thảo, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đầy đủ theo đúng quy định pháp luật
  • Cử đại diện ủy quyền hoặc luật sư với tư cách là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trực tiếp tham gia giải quyết tranh chấp cho thân chủ, làm việc với cơ quan chức năng có thẩm quyền
  • Đề ra những phương án cụ thể và tốt nhất cho thân chủ trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở nhưng vẫn đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật
  • Kiến nghị các cơ quan chức năng, cơ quan tiến hành tố tụng khi ban hành những quyết định không đúng thủ tục, trình tự,… ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Luật sư tư vấn khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Luật sư tư vấn khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Như vậy, bài viết trên cũng đã ít nhiều cung cấp các thông tin pháp lý cần thiết đối với trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà. Khi gặp trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, trước hết, Quý khách hàng cần nắm rõ các quy định của pháp luật đối với vấn đề trên. Qua đó, có thể đưa ra được giải pháp tốt và phù hợp nhất với mình. Nếu quý khách hàng còn thắc mắc có thắc mắc về vấn đề trên hoặc cần luật sư tư vấn, hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.633.716 để được Luật sư Luật L24H hỗ trợ tư vấn cụ thể trực tuyến miễn phí. Xin chân thành cảm ơn!

Scores: 4.7 (29 votes)

Bài viết được thực hiện bởi Luật Sư Võ Tấn Lộc

Chức vụ: Luật sư thành viên

Lĩnh vực tư vấn: Đất Đai, Hình Sự, Dân Sự, Hành Chính, Lao Động, Doanh Nghiệp, Thương Mại, Hợp đồng, Thừa kế, Tranh Tụng, Bào Chữa và một số vấn đề liên quan pháp luật khác

Trình độ đào tạo: Đại học Luật, Luật sư

Số năm kinh nghiệm thực tế: 8 năm

Tổng số bài viết: 1,849 bài viết

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.

Tư vấn miễn phí gọi: 1900.633.716